招商局商业房托2020年租金收入同比降6.7%，未来将倾向收购零售项目

3月16日，招商局商业房托发布了2020年业绩报告。

数据显示，2020年，招商房托基金收益总额约为3.7亿元，较2019年减少2230万元；租金收入总额由2019年同期的3.35亿元减少至3.13亿元，减幅为6.7%。招商房托称，这主要是由于年内向租户提供了约人民币2380万元的一次性租金减让。

报告期内，公司物业经营开支为9620万元，物业管理开支约为4880万元，占物业经营开支的50.7%；营运管理人费用及其他税项分别占物业经营开支的16.2%及24.8%。2020年，公司可分派收入约为1.6267亿元，基金单位持有人分派为每基金单位0.1721港元(相当于约每基金单位人民币0.1442元)。

作为招商局蛇口工业区控股股份有限公司发起的房地产投资信托基金，招商局商业房托所管理的物业组合由一栋甲级写字楼、三栋综合写字楼及一栋商业购物中心组成。它们位于蛇口工业区，包括花园城购物中心、新时代广场、数码大厦、科技大厦及科技大厦二期。据悉，截至2020年12月31日，这五项优质商业物业可租赁总面积为248,928㎡。

业绩发布会上，招商局商业房脱执行董事郭瑾表示，公司将为旗下的5项进行装修改造升级工程，预算为3.99亿元，当中4个写字楼项目预计将于今年内完成改造提升工程，而预期花园城综合体可在2022年深圳地铁12号线完工时完成。

其指出，公司将积极拓展北京上海一线城市并在适当时机进入强二线城市以寻求投资组合于区域上的平衡。业绩发布会上，公司执行董事郭瑾指出，收购资产是公司重中之重的战略，因为房托杠杆的要求升到50%了，因此公司存在很大的空间。

他续指，由于目前的项目主要为写字楼，故更倾向一些零售的物业，对应的区域就是北京上海。郭瑾提到，也不排除在深圳寻找收购项目，只是在优先的情况下是在上海北京，使区域布局更好一点。

对于深圳写字楼租赁市场整体呈放缓趋势，郭瑾指，供应集中的现象是一直存在的，过去亦有注意到这个问题，“这个不单只是在深圳，其他二线城市，包括一线城市的上海也会有这样的问题。”至于未来供应，他认为在深圳南山区还是会持续几年，出租率跟租金水平并没有到顶。

虽然在租金上可能下滑一定的程度，不过他指，看到吸纳量2020年比2019年还是有300%的提升，存在有非常大的需求，特别像深圳这种人口持续流入的城市，而且是年轻人流入的城市，南山区是深圳的传统豪宅区，未来吸纳它可能供应会短期冲击这个市场，但中长期来说，相信吸纳会持续增加。

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