天津“双集中”供地细则出炉 部分区域降地价吸引房企

经济观察网记者陈月芹 3月12日，天津市自然资源和规划局（下称“天津自规局”）召开企业对接服务座谈会，公布了即将于3月底前首批集中出让的商品住宅用地信息，并就相关地块进行招商推荐。

自2月底自然资源部要求包括天津在内的全国22个城市住宅用地实施“双集中”出让以来，天津等城市的出让细则逐步清晰起来。

在一家房企担任投拓总的吴昔参与天津规自局的座谈会，他透露，有超过百家房企参加了座谈会，每家房企只有一个参会名额。

会上自规局的相关负责人介绍了首批集中供地的细节，并表示，天津作为首个推出双集中供地的城市之一，这一模式在全国没有先例，希望能尽量服务好参与拍地的企业，解答疑惑。

出让细则

按照集中挂牌、集中出让原则，3月底天津首批约60宗宅地将集中在官网公示，由于地块数量较多，将在连续几个工作日内分批进行竞拍，报名截至日期的土地将在同一天出让，地块公告期限为20个工作日。

“天津要求现场交易，不在线上竞拍，一天出让60宗地难度太大，不光土地交易中心忙不过来，企业也会跑断腿。”吴昔解释，天津“双集中”工地采取同一天挂牌、分天出让，但竞拍日期必须连续。

他举例说：“不能4月1日出让10块地，4月2日没有地块，4月3日再成交10块地，只要中断一天就不叫集中出让了”。

会议上，房企更关注的是竞买保证金、土地款支付周期、是否允许联合竞买等方面的细则。

此前，天津的竞买保证金一般为30%，部分热门地块要求全额。这次双集中供地的竞买保证金缴纳比例变动不大，仍执行每地一金原则，在20%-30%区间内，国土部门会尽量避免全额保证金，但不排除部分区域或热门地块需要全额保证金的可能性。

目前，吴昔已经收到天津市津南区国展板块一幅宅地必须全额保证金的消息。

集中供地、连续出让对房企资金要求相对较高，有房企代表提出，如果某一笔竞买保证金未拍中地块，将影响其调动资金报名参与其他地块的竞拍。

对此，天津自规局表示，竞买保证金可以在多地块竞买中转用，但需要企业提前申请，不足部分须补齐。

“按照以往的规则，假设一块地在4月1日报名交保证金，4月3日拍地，如果没拍上，这笔钱最快在4月4日原路退换。”吴昔表示，此次集中出让允许竞拍保证金转用，意味着当日未拍中地，可申请用于后续地块。“但这是口头说的，没有制式文件。”

这一次天津集中供地在两个场所进行，滨海新区的地块在滨海新区拍卖，其他区域的地块在天津市土地交易中心拍卖。而且，为了避免冲突，两个场所尽量避免在同一天开拍。

对于滨海新区的土地保证金能否和其他区相互转用，天津市自规局表示“需要去协调”，但明确表示竞买保证金不能“一笔多用”。

在联合竞拍方面，这一次天津集中供地要求，联合参与竞拍的企业需要在报名提交竞买资料时确定好股权比例，而且后续不允许修改股权比例。

现在吴昔最头疼的是在天津缺少拍地的主体公司，由于需要提前确定好股权比例，导致前融和后融都受到一定限制，因此很多房企更愿意单独拿地。但由于拍地时间临近，他手上没有多少可以用来参与拍地的“壳”公司。

如果集中供地中出现土地流拍情况，流拍地块将有可能转入下一批次的供地计划。

32加28

按照计划，这次天津集中供地数量是60宗左右，但可能会有部分地块因手续待完善达不到挂牌要求的情况。如果出现类似的情况，届时天津市自规局将进行预公告。

根据座谈会上传出的消息，60宗宅地中，有32宗地已具备挂牌条件，剩余28宗待定。目前地块均未公布底价。

确定挂牌的32宗地中，市六区中，仅河北区和河东区各供应1宗；环城四区中，西青区有5宗、津南区2宗、北辰区5宗；远郊五区中，武清区3宗、宝坻区4宗、静海区1宗、蓟州区2宗，滨海新区有8宗地。

看到地块资料后，吴昔松了一口气。他对60宗地做了筛选，首先排除掉商住占比较高的地块，再筛掉区域板块内存量住宅规模、去化压力较大的地块，再去掉位置较偏的地块，吴昔计划参拍的有10余宗地。

吴昔表示，此前同行普遍担心的，一是资金撞期；二是同一个板块内地块多，入市时竞争激烈。但这次天津集中供应的地块，除了北辰区南仓板块挂出3块地，其余相对较分散。

天津的地块信息公布后，一位top20房企京津冀区域投拓总与天津市各区县自然资源部门沟通了拿地意愿。

有区县表示，双集中供地后，天津市区县之间的竞争关系更为激烈，部分区县决定调低地块起拍价，“用现在的售价倒推，以及和板块内已成交的地价做对比，（调低后的）价格还是很不错的。”该投拓总透露，区县希望通过低价吸引企业参与举牌，避免流拍，同时也担心，本来地价已经调低了，如果企业之间出现“和谐拿地”情况，可能出现土地“贱卖”的情况。

上述京津冀区域投拓总表示：“卖地和做生意一样，各区县有自己的考量，有些区县觉得自己的地很好，不愿意降价；但有些区决定采取降低挂牌价策略，让企业都来举牌，毕竟这是第一次集中出让，市自规局、区县和企业都没有经验。”

（应受访者要求，吴昔为化名）

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