年报点评|超三成门店实现“温饱” 贝壳赋能行业“路漫漫其修远”

“以‘人店’为核心进行产业链建设，整个产业才有希望。”——左晖

过去多年，房产经纪行业整体获得数倍成长，很多品牌依然在当“猎人”，只看短期不看长期，还在拼规模和概率。作为行业基础价值单元的门店而言，并未得到有效发展，效率依然低下。

根据行业大数据分析，门店年均GMV达到5000万是温饱线，年均GMV1亿以上为中产线。

2018年贝壳成立，其给产业带来的变化在于，行业由竞争思维转变到合作思维，门店也逐步成为整个产业链的基础核心和运营轴心。

“原来门店都是信息孤岛，贝壳希望通过有效率的方式将门店组织起来，帮助门店获得成长。”为此，左晖也给自己定了小目标，即2020年希望助力更多门店达到温饱线，到2025年有90%的门店可以跃过温饱线。

小目标，实则不小。公开资料显示，截至2020年12月31日，贝壳平台上，门店数量达46946家，超过温饱线的门店达1.46万间，占比约为31%，这一比重在2019年仅为19%。

这距离左晖给自己设定小目标，仍有不小距离。

然而，瑕不掩瑜。超三成门店过温饱线的背后，是贝壳与其大部分线上门店成交量、营业收入均实现快速增长。

存量房成交跨店合作率稳定至75%

平台非链家在售二手房房源超81%

据其2020年财报显示，贝壳平台全年完成存量房交易1.94万亿GTV，同比增长49.5%。

其中，非链家连接门店GTV增速同比达到109.9%，占平台存量业务GTV占比从2019年34%进一步提升至48%。

与此同时，贝壳大力推进对消费者的核心8项服务承诺，包括真房源假必赔和资金托管等。截至2020年第四季度，这8项服务承诺在贝壳核心30城市门店中的渗透率达84%。

“ACN网络效应对品牌、门店和经纪人效率的提升在各地相继体现。平台大力推广数字化门店评分和分级策略，通过门店评分，发现和奖励优秀的服务者，并支持他们的成长。”贝壳找房CEO彭永东在业绩解读中提到，如今，平台上参与者间的合作也在不断增强，二手跨店合作率稳定提升至75%、年末非链家连接门店贡献在售二手房房源量超过81%。

新房营收超存量房

2021楼盘字典扩容新房内容

2020年，同样是贝壳与线上门店新房业务收获的一年。

财报显示，贝壳全年新房业务GTV达 1.38万亿，同比增长85%，其中，非链家连接门店和其他销售渠道成为新房主要增长点。

“得益于我们严格的信用风险评估体系和强有力地执行，贝壳平台新房整体回款周期2020年全年为103天，较2019年仅略有延长，经纪人整体可以在平台上及时收到新房佣金。”据彭永东介绍，为了进一步帮助经纪人获得最及时的回款，贝壳新房垫佣规模继续扩大，垫佣覆盖率超过40%，且实现了整个新房垫佣流程线上化和24小时垫佣。

为了提升新房销售能力，贝壳投资线上基础设施，并为经纪人提供先进的工具和方法，持续组织新房销售系统化培训，结合平台对渠道的强大动员能力进行聚焦打盘以提升去化效率和去化概率。

公开资料显示，上述措施使得贝壳平台链家及非链家连接门店能力均持续增加，店均新房GTV实现同比增长20%。

2021，贝壳仍将持续对新房业务的投入。据彭永东透露，2021年，贝壳会着力打造新房内容建设，并基于线上系统化数据采集能力及线下密布全国的运营及业务团队采集能力优势，及AI智能算法优势，搭建包含更丰富字段信息的新房领域的楼盘字典。

与此前存量房楼盘字典相似，每个楼盘会有超过200个字段描述，内容囊括基础房屋信息，及基于我们对用户理解追加的消费者更关注的信息，并结合AI技术，提供更深入的房屋信息，如不同楼层光照时间和噪音情况等信息。

如此物力投入新房业务，其超预期的增长前景外，“高营收”亦是重要原因之一。

据其财报显示，2020年，贝壳新房业务营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元，一举超过存量房营收（306亿元），跃居第一位。

一位业内分析人士表示，“虽然存量房GTV远高于新房业务，由于新房成交模式，致使更多第三方涌入平台，毛利也更高，新房业务贡献营收反高于存量房。”

2021深度对行业数字化改造

一季度营收预计同比增长约159.8%至173.9%。

平台及门店存量房、新房板块增长背后，得益于贝壳持续对居住产业互联网进行深度数字化改造。

过去一年中，疫情对居住服务行业的线上化进程起到明显催化作用，平台在疫情伊始即全面启动经纪人线上培训和VR带看、线上售楼。借助对VR、AI等技术的大规模成熟应用，贝壳进一步优化用户找房、看房、买房的体验与效率。

财报显示，贝壳2020年研发费用为人民币24.78亿元，持续的技术投入与创新，推动人、物、流程的标准化、数字化和智能化的同时，为贝壳赢得了更多用户的认可与信赖：贝壳2020年第四季度移动端MAU达到4,818万，同比增长高达88%。

彭永东也表示，除新房纳入楼盘字典外，贝壳平台致力于通过技术在人（经纪人）房客之间推进AI智能匹配，这一技术产品将主要通过小贝助手、好房（Beike's pick)及VR产品落地，同时进一步推进贝壳币分发的智能运营，提高整体平台运营效率。

技术赋能产业的同时，今年1月29日，贝壳找房发布春望计划，向社会招聘经纪人。

“2021年，我们将专注于五大领域：对消费者好、帮助服务者对消费者好、培育新兴业务、创造社会价值以及加强技术在广阔市场机遇中的关键作用。我们对前路充满信心，并将一步步实现我们成为服务中国3亿家庭的新居住服务平台的愿景。”彭永东如是说。

“但这件事不是一蹴而就的。”或许正如左晖表示，中国有一句话叫仓廪实而知礼节，对于今天的贝壳平台来说，顺序也可以反过来，知礼节必仓廪实，个体遵循ACN文化，坚持长期主义，不仅能够获得自我成长，也将最终提升整个行业的效率。

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