物业VS房产经纪二|物企进军房产交易，弯道超车还是蒙头撞墙？

习惯本就是一件可怕的事情。

提起房屋交易，尤其是二手房交易，人们本能会想到以链家为首的各大经纪公司。不觉间，房产经纪公司似乎已营造出一种难以打破的房地产交易生态。

2020年伊始，头部房企及其物业企业正试图打破这一生态。恒大、碧桂园、万科、龙湖等开始“包装”自己的房屋交易业务，“房车宝”、“有瓦”、“朴邻”、“塘鹅”一个个响亮的名字对标房产经纪，好不热闹。

能否打破贝壳生态？

根据国家统计局发布的数据，2020年全国新建住宅成交额约为15.45万亿元，二手房成交额接近7万亿元。目前的中国房地产市场，正走向以存量与管理为特征的“双重背景”时代。

头部企业最先闻声而动，为行业做“表率”。

今年1月26日，龙湖官宣房屋租售、房屋装修两大主航道业务全新品牌“塘鹅”。同日，万科表示将把万物云内二手房经纪业务“朴邻”与房屋租赁业务“为家”两个品牌融合升级为“朴邻租房”。1月29日，消息传出，碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”。

三家房企纷纷焕新旗下住房租售业务，除了政策加持，多多少少有些“眼红”恒大“房车宝”的高调。

自2020年11月底开始，全国很多城市的中介门店都收到了房车宝抛出的橄榄枝。12月30日，恒大与全国152家中介机构重组成立的房车宝集团正式揭牌。一系列重磅优惠扶持政策的发布，短短几个月时间之内，成功迅速拓展了全国线下版图，线下门店数量高达30635家。

一山望着一山高，资本的去向也是一环套一环。

2020年8月，贝壳找房成功登陆纽交所，令诸多房企看到“房地产经纪行业”似乎也有资本故事可讲。

贝壳找房成立这几年，除去自己链家品牌外，积极笼络德佑、21世纪不动产等知名房地产经纪品牌，布局城市从过去的一二线核心城市为主，逐步下沉到三四线城市，业务范围也从二手房交易，逐步向新房、租赁全环节。

业内人士分析，其实多数头部房企的物业公司在成立之初就有房屋租赁买卖的业务，只是前些年并未给予充分重视，贝壳的快步发展，不免让某些房企担忧，担心自身被“渠道”绑架，因此开始纷纷大力发展利用旗下物业做房屋租赁与交易。

其实，房企物业发展房屋租赁、买卖业务有着天然的优势。

据房企公告，TOP房企在规模上具备绝对的优势。碧桂园集团2020年权益销售额就达到5706.6亿元，恒大合约销售额录得7232.5亿元，万科录得7041.5亿，龙湖销售额也有2706.1亿元。业内人士分析，碧桂园、万科、恒大头部房企们掌握遍布全国的庞大楼盘数量，城市渗透程度和行业内的话语权更是无人能及。

值得注意的是，2020年疫情，也让业主的“物业意识”空前强烈。依托与业主的物理距离及高度信任，物业公司开展房地产经纪业务有其天然优势。

除去自身优势外，越来越多的城市开始对物业公司开展社区房屋销售中心给予政策方面的支持。资料显示，2020年11月，青岛住建局牵头起草了《关于支持物业服务企业开展中介服务促进房地产中介服务行业健康发展有关意见的通知（征求意见稿）》。意见稿对物业服务企业开展中介服务在政策、资金与技术方面均有扶持。

天时地利，只是贝壳多年建立的“新经纪生态”能否轻易被打破？

强强联合或成生存之道

有了优势的对比，自然会有劣势显现。

从房屋交易的签约环节来看，往往最能反应核心问题。以链家为例，经过多年的发展与积淀，链家在房产交易方面的专业度全国第一，房屋交易流程确实需要专业的人做专业的事。物业服务人员不是经纪人，在专业度上有很大差异。

此外，据链家数据显示，2020年，全国链家的统招本科生占比已从年初的25.4%提升至44.4%。而这一比例，更是目前物业公司望尘莫及的存在。

值得注意的是，就目前来看，房企最近倾心的房屋租售业务还处于起步阶段，随着业务的逐步发展，势必会将触角延伸到除母公司之外的其他家房企的地盘。

对此，业内人士分析，起步阶段基本上吃老本可以解决，问题是物业还是相对本地化，一旦处于扩张阶段，出路只有强强联合，如果不能，目前的物业公司只能解决供给侧的问题，解决不了买房的需求侧的问题。

物业公司合作模式的崛起，正对房地产经纪行业的原有格局形成冲击的制胜法宝。当然，头部房企已经在此方面进行一些有益的尝试。

雅生活服务通过近年来多次收并购，旗下成员企业已经接近20家，包括在特定行业或区域拥有较高知名度的物业公司，为增值服务及相关业务的开展提供较为广阔的市场空间。碧桂园服务也通过大量的收并购及关联公司交付、单项目拓展等方式实现在管面积的增长。

2019年底，龙湖集团发布公告称，将通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有绿城服务10%的股份。此前，绿城服务已是滨江服务上市的基石投资者。2020年6月，绿城服务通过认购新股、协议购买等方式，成为中奥到家第二大股东。

据悉，绿城服务竭力打造的绿联盟，目前已经吸引了众多中小物业公司加入。不难发现，绿城服务正逐步打造属于自己的物业联盟，从而为包括房地产经纪业务在内的多元业务提供更广阔的发展空间。

不难发现，无论是大规模收并购还是品牌联盟的建立抑或是平台输出，物业公司的整体规模仍然相对有限。

业内人士分析，对于已经将业务范围覆盖全国的物业公司而言，能否在增值服务领域开展相关合作，将品牌联盟的范围进一步扩大，将决定各物业公司在房地产经纪领域最终能走多远。而能否摒弃偏见、避免各自为战，以物业经纪联盟的形式实现多方共赢，开创物业管理行业发展的新蓝海，也将极为考验物业管理行业、物业公司以及各主要管理人员。

新冠疫情洗礼后的物业管理行业，物业公司与业主的互信达到了全新的高度。凭借着自身在资源、人员、品牌、信任等方面的巨大优势，物业公司无疑将在房地产经纪行业确立属于自己的地位。

但最终，是超车，还是撞墙，似乎需要通过时间验证。

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