被“遗忘”的板块 远洋与鑫苑合作与华中谋局

观点地产网 作为曾经的“京城一哥”，远洋经历过高地价与严调控，而后又因多元化业务占据了主业的资金和精力，步调因此慢了下来。

在地产圈里浮浮沉沉27年，如今，远洋开始谋划新一轮的加速。

3月15日，远洋集团与鑫苑集团宣布，双方将合作开发郑州市二七区铁三官庙等地块项目。

资料显示，铁三官庙地块位于郑州市主城区大学路与南四环交汇处，占地面积约4.7万平方米，计容面积约14万平方米。

事实上，自2020年初，远洋集团首次提出“拓”华西、“耕”华中战略后，这家房企就不断将天平倾斜于环京之外的区域。此次与鑫苑合作，或许是远洋加速补短板的一个信号。

但当下的生存环境瞬息万变，河南乃至整个华中地区早已“群雄割据”，自诩长跑选手的远洋，为何选择在这个时候加速？冲刺之后，终点等待它的又将是什么呢？

铁三官庙往事

远洋和鑫苑结缘于郑州的铁三官庙地块。

早在2013年，鑫苑就曾与郑州市二七区政府签订合作协议，参与二七区郭家咀、铁三官庙合村并城改造，并提供资金支持。

不久之后，鑫苑名城一期面世，因其科技配套及省实验小学学区房等亮点，项目得到热销，此外，那些年，正值楼市涨价潮，鑫苑名城一期的价格也从8000元/平方米的均价一路飞涨到1.3万元/平方米。

按照原本的协议，鑫苑名城一期之后，该项目周边的多宗地块也应由鑫苑开发，作为鑫苑名城的后续地块。

但故事的发展总是曲折离奇。据悉，在2017年郑州首场土拍中，融侨、康侨及平安、亚新等房企抢下六宗地块，而这六宗地块原为鑫苑名城二期项目用地。

彼时坊间的传闻是，鑫苑因未能完成前期与政府承诺，选择主动放弃，并未参与地块竞拍。同时，前期的安置鑫苑也并未投入大量资金，基本上是政府投入，所以本次土拍属于正常的招拍挂。

从此，铁三官庙地块就成了张勇的一个心结。

同样也在2017年，一家来自京城的房企首次踏入了中原这片热土。同年11月，远洋集团与河南中银签署协议，双方共同开发新郑地块，这也标志着它正式进军郑州房地产市场。

但布局近四年时间，远洋在郑州的发展始终不温不火，截止目前，该公司在郑州有且仅有三个项目，且三项目于去年全部清零，也就是说，目前，该公司在郑州板块并无待售、待开发项目。

张勇与铁三官庙地块失之交臂，而远洋则在郑州房地产市场走走停停，有人说，这是一场“失意者的联盟”。

时间走到2020年，鑫苑与铁三官庙地块的故事迎来转机。同年，鑫苑通过招拍挂市场拿下郑政出〔2020〕59号地块，即本次合作的铁三官庙地块。

对此，分析人士提到，鑫苑置业近两年的发展状况不是特别好，规模和业绩一直上不来，现金流也稍显吃紧，所以才拉来了远洋共同合作。

观点地产新媒体了解，鑫苑置业近几年的合同销售额持续缩水，2017年，其实现销售额24.66亿美元，但2018年仅为22.65亿美元，2019年甚至跌至21亿美元，不到150亿人民币。另于去年上半年，鑫苑置业实现销售签约83亿元人民币，同比增长15%

此外，鑫苑置业还存在净利下滑、负债高企等问题，2020年中期，该公司营业收入21.63亿元，同比下降43.17%；归属于母公司股东的净利润2156.82万元，同比下降91.33%，公司资产负债率84.10%，剔除预收款项的资产负债率73.75%，净负债率127.68%，处于行业较高水平。

对鑫苑置业而言，抱团取暖不仅能够减轻大量的土地投拓资金压力，更能降低资金沉淀的风险。

至于远洋集团，此次与鑫苑合作，则能够扩充其土地储备，更能增加其在郑州的市场份额。

被遗忘的板块

在过去27年历史进程中，北京区域一直都是远洋重仓的根据地，而华中则是那个被遗忘的板块之一。

据悉，上市前后，远洋集团在大本营北京的占有率已经位于前列。当时，该公司对外接受采访时透露，2008年公司在北京的市场占有率已经达到4%。因此，坊间又将其称作“京城一哥”。

从历年区域土储持有比例来看，2014-2019年，远洋集团环京区域土储占比基本保持四成以上，而长江中游地区（2020年划入华中地区）的土储占比则在10%左右，其中差距显而易见。

分析人士看来，2017年之后北京“317新政”出台后，环京楼市的各个核心区域也纷纷加码楼市调控，导致楼市出现断崖式的下跌，这两年，像远洋这类大力重仓环京一带企业，受到的影响还是比较大的。

数据来源：企业财报、观点指数整理

迫于政策调控与业绩压力，那些曾经被遗忘的板块如今却被拎出来挑大梁。

2020年5月，远洋集团将原本的“京津冀开发事业部”调整为“环渤海开发事业部”、“北京开发事业部”两大区，同时确定华西、华中两个新独立区域的战略意义。

事实上，区域结构的调整亦证明了远洋集团有意避免过度聚焦环京区域的土储和销售，并加强长三角、粤港澳大湾区，以及长江中游和西部区域的热点城市圈，以提高未形成规模化城市或新进城市的投资力度。

最明显的现象是，经区域结构调整后，远洋集团在拿地方面明显往环京以外的区域倾斜。

2020年中期，远洋集团新增土储面积为201.4万平方米，新增权益土储面积为117.1万平方米，其中，“南移西拓”区域新增土储建筑面积占比为72%。

但尽管如此，华中区域仍旧是远洋集团的布局短板，截至期末，该公司在北京区域的土储达到1040.1万平方米，比例依旧占到21.63%，但华中区域的土储仅为378.5万平方米，甚至不及北京、天津等单个城市的土地储备量。

2020年全年，远洋集团的累计协议销售额约1310.4亿元，比去年同期上升1%，而华中区域销售额仅为94亿元，占比仅为7.17%。根据远洋集团华中开发事业部常务副总经理娄文华介绍，华中区域的销售金额目标是在2023年年底达300亿元以上。

要实现300亿的规模，就意味着远洋需要在近两年不断储备华中区域的“粮草”，而此次与鑫苑合作开发铁三官庙地块，或成为远洋加码华中的重要模式。

但值得注意的是，华中一带早已群雄割据，不仅有奥山、武汉地产、建业、正商、恒泰、伟星等本土房企鏖战，更有碧桂园、恒大、万科等外来房企抢食。迟来的远洋，还能在其中抢占多少市场份额呢？

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