头部房企的春天：融创中国业绩大增超预期，“地产+”布局领跑

主动“瘦身”降负后的融创，正加速奔向属于自己的盛世年华。

撰文/何嫱

出品/每日财报

过去的一年，尽管房地产板块受“三条红线”及房地产贷款集中政策等利空影响，估值近乎处于近10年低位，但精准调控反而加快了优秀房企未来良性扩表的正确路径，即杠杆降、融资成本降、周转稳、利润升。

3月12日，融创中国控股有限公司（下称“融创”，01918.HK）披露了2020年的业绩报告。2020年全年，融创录得营收2305.9亿元（人民币，下同），同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%。

或受益于超预期的业绩增长，当日年报发布后，融创中国股价盘中持续走高，一度大涨超11%报33.7港元，带动了港股市场内房股整个板块的集体走强。

2020年，融创录得合同销售额5753亿元，稳居行业第四，核心城市保持领先优势，其中在12个城市销售金额排名第一，另有25个城市排名前五。

在各项经营业绩稳健增长的同时，融创还凭借战略优势和坚实基础，持续优化资本结构。成功实现两项指标达到“三道红线”政策标准，一年期内迅速降至“黄档”，保障了公司未来长期的高质量发展。

01

“降杠杆”超预期，基本盘优势尽显

2020年，国家对房地产行业坚持“房住不炒”的调控目标，并出台“三道红线”等长效调控机制。后疫情时代，房地产市场快速复苏，土地市场保持较高热度，同时市场分化也在持续加剧。

事实上，自2019年下半年起，融创便结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡高质量的发展战略。截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕。

与此同时，得益于自身坚实的基础，融创三项资本结构指标连续实现显著改善。2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准，融创已降至黄档，“降杠杆”取得超预期成果。

这也意味着融创中国2021年的有息负债年增速上限从不能新增有息债务变更为可增加最多10%。

相比中小型房企，融创中国也展现了作为头部房企的抗风险能力，其无需动用引进战略投资者或大面积出售项目这种非常规手段，倚仗经营路径的优化就稳妥地完成了降档。

2020年12月融创赎回了原本于2021年到期的8.375%优先票据，支付总额3.3亿美元；2021年2月21日又提前一年赎回了2022年2月到期票面利率7.875%的美元债。

截至2020年底，融创中国的短期债务较半年报相比大幅下降了34.9%，占总有息负债比重下降至30%的行业低位。

在融资成本控制方面，2019年下半年起，随着融资环境逐步进入宽松通道，融创中国的边际融资成本就已开始明显下降。2020年其新发的几笔公司债利率明显低于往年的平均融资成本，到了2021年1月，其3.25年期及5年期美元债票面利率已经低至5.95%-6.5%，创历史最低水平。

在国家宏观调控趋于精细化的背景下，房地产行业正朝着长期、稳定、健康的方向迈进，而具备规模及品牌优势的头部企业，将凭借坚实的基本盘，迎来更大的发展空间。融创中国主席孙宏斌也曾提到：房地产行业已经进入了一个全新的逻辑，在全新的逻辑下，是优秀企业的盛世年华。

02

地产主业优势突出，坚定聚焦高能级城市

2020年，融创中国通过销售快速回款，录得合同销售额5753亿元，创历史新高，这其中权益总额为1778.3亿元，较2019年同期大幅增长55.9%。

值得注意的是，2020全年融创在全国55个城市销售额排名进入前十，其中12个城市销售额位列首位，业绩贡献高的城市中杭州、重庆、武汉三城市单城贡献超300亿元。

在去年年初疫情影响及地产行业存量时代的大背景下，融创中国能实现如此的亮眼成绩更显不易，而这与其背后持续推动产品创新升级，保持产品力行业领先密不可分。

2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创中国在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“IAMI”年轻化生活新主张。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创中国位居产品力榜首。

多年来，卓越的拿地能力以及对于周期的精准把握，始终是融创发展的核心竞争力之一。2020年，在竞争激烈的土地市场，融创发挥多元的拿地优势，坚持高标准拿地策略，巩固高质量土储优势。

全年新增土储5877万平方米，新增货值约7261亿元。2020年权益拿地金额约687.3亿元，较上年同期1007亿元大幅减少31.7%。

就土储质量来说，融创土储高达78%位于一二线的高能级城市，平均土地成本约4270元每平米，即使以融创中国2020年的销售均价14020元每平米来计算，利润空间仍较为可观。

2021年，融创中国全年可售货值预计超过9000亿，这其中一二线城市占比是78%。显而易见，土储质量也间接决定着一家房企的业绩目标是否有保障，并进一步决定流动性是否充裕，以及负债水平能否稳步下降。

按照2020年的销售面积计算，融创中国目前的土储可供销售6年，在重点房企中处于最高水平。这也意味着，融创在未来持续降杠杆的过程中，业绩增长潜力更大，拿地支出压力更小。

03

“地产+”多元布局落定，物管、文旅加速领跑

在“地产+”的策略下，融创已搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。

截至目前，融创中国在物业服务、文旅等方面都呈现出了蓬勃的生命力和竞争力，正在行业中加速领跑。

物业服务的高频次消费，可持续性的增长，成为融创“一鱼多吃，价值重构”方针的重要核心资源。去年11月，融创服务（01516.HK）成功在港上市，建立了物管行业头部企业的竞争优势。

据相关数据显示，融创服务2020年录得营收46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.2亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，收入结构优化上，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60%。此外，社区生活服务多元发力，业绩逐步显现。

融创文旅方面，2020年，融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。

2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。

与此同时，融创文化也在2020年取得长足发展，已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分获超9.83亿和5.75亿的票房。

随着融创加快全国布局，以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的一个个强大产业集群正在全国多个城市快速建立起来。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。相信主动“瘦身”降负的融创，未来将凭借全面的竞争优势，得以更加均衡、高质量的发展，加速奔向属于自己的盛世年华。

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