中海继续收割土地 35.9亿高溢价摘东莞大朗地块

观点地产网 现今，中海已然成为土拍市场最勇猛的生力军之一，并频频以高溢价夺地——东莞土拍楼面价的TOP2也被中海刷新。

3月12日，大朗镇以“竞价+终次报价”方式出让一宗宅地，经过28轮报价后，达到最高限价359185万元，最终由中海华南（深圳）有限公司以35.92亿元成功竞得。剔除无偿配建后，折合楼面价约25999元/㎡，跻身东莞土拍楼面价第二位。

如今，2021年3月还未过半，中海已斩获8幅地块，合计投资163.01亿元。除此次新拿土地之外，分布于广州、福州、苏州等地。

高调收割土地背后，或许也透露出其冲击“行业前五”的规模渴望。

高溢价拿地

对处于“绿档”的中海来说，较低的杠杆、充足的现金流及规模扩张的目标，以致其高溢价拿地也不时上演。

2021年前2月，中海收购的土地累计应占楼面面积约94.64万平方米，累计应付的土地出让金约为人民币99.63亿元。进入3月，中海现已豪掷63.38亿元购入土地。

其中，中海3月10日以溢价率120%夺得的泉州东园镇锦峰村，土地面积90119㎡，计容总建面积约237914㎡，土地用途为商服用地-零售商业用地、住宅用地-城镇住宅用地，容积率1.0-2.64。地块毛坯限价12500元/㎡，带装修限价14500元/㎡。

时隔两天后，3月12日，中海以35.9亿元竞得的2021WR007号东莞大朗镇松柏朗村宅地，楼面价约25999元/㎡，则直接跻身东莞土拍楼面价第二位。

据了解，目前，大朗当前的楼盘供应量短缺，地块周边在售项目基本处于尾盘在售，新盘均价约3万元/㎡，周边的二手房参考价约2.8-4.1万/㎡。

回看东莞土拍史，最贵的楼面价同为中海所创。

2017年1月20日，中海击败碧桂园、平安、万科等9家房企，以楼面价26646元/㎡、总价29亿元夺凤岗镇2017WG001商住地块，创下东莞土拍市场楼面价最高纪录，保留至今。

今年，中海依旧不断在土拍市场力争头筹。3月10日，一宗吸引了龙湖、招商、万科、保利、旭辉、融创、正荣、奥园等21家房企的福建泉州商住地，最终以总价21亿元、溢价率120.6%花落中海。3月5日，中海以单价914万元/亩竞得位于合肥新站高新区的居住用地，总价8.17亿元，楼面价7616.66 元/平方米，溢价率28.73%。

据观点指数此前统计，截至2020年12月，中海去年拿地支出累计为1318.4亿元，新增拿地64宗，新增楼面面积1348.7万平方米，实际权益面积1327.9万平方米，但这实际上尚未达到其1400亿元的土地投资预算上限。

在观点指数统计的中海2020年第四季度部分拿地数据中，其拿地溢价率平均值为33.58%，最低溢价率为24.71%，最高则为56.02%。与之相比，从2021年1月截止至今，中海在延续积极拿地动作的同时，溢价率虽持平为33.12%，但绝对值升高为117.43%。

从拿地区域来看，2020年第四季度中海斩获包括香港在内的4个一线城市项目，其余项目分布在无锡、东莞、重庆、珠海、南昌等地。截止目前，中海在2021年前3月也已落子北京、广州等一线城市，此外目光从东莞、福州、泉州逐渐向北延展至苏州、合肥等城市。

有业内人士称，中海拿地的底线是“新增货值要超过当期销售额”。3月4日，中海披露，2021年1月至2月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约505.79亿元。

重点发力与分散推进

从近来的拿地情况看，东莞成为中海的青睐之地。

仅在2020年四季度中海就三次落子东莞，甚至曾在2020年9月16日至9月25日的10日之内，连续两次在东莞抢食。其中，包括以8.32亿元+20%竞配建摘得东莞石碣一宗商住地，及以总价约28.56亿元刷新当地最高楼面价的松山湖商住地。而转过年的第一季度，中海再次刷出东莞土拍市场楼面高价。

倾心东莞背后，中海或许更看重东莞的升值空间。中国经济体制改革研究会副会长王德培曾指，位于广州、深圳、香港三座一线城市之间的东莞，正在受“虹吸效应”影响成为价值洼地，人才、资金、技术正向其涌来。

另外，因广深高攀的土地价格，使得土拍市场向周边外溢至大湾区其他城市，东莞便成为房企们的重点争夺地之一。中海的选择或也代表了多数房企的想法。

而为了抢滩东莞，房企们将小面积、相对冷门区域地块作为首进目标点，如中梁集团拿下的望牛墩迷你地块、广东祥源底价成交的樟木头地块、深圳前海璟沃斩获的桥头地块等。

截至目前，2021年东莞市共成功出让7宗商住地，皆由外来房企以封顶价斩获，包括中海、中国南山、招商、万科、保利等。

由中海最近一个月的拿地动作来看，福州、苏州、合肥等地也成为其重点关注的区域。

面对集团提出的在规模上“尽快进入行业前五”目标，重点发力与分散推进的土地进击策略，在一定程度上，或许能缓解中海规模扩张的业绩焦虑。

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