呼声再现！取消“商品房预售”与“公摊面积”还要等多久？专家：时机不成熟

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-10 17:27

近年来商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议，因事关广大购房者切身利益和房地产市场健康发展，引发社会各界高度关注。但是否取消商品房预售制度和公摊面积一直没有定论。

今年两会，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

这让商品房预售制的去留，再次成为全国两会期间热议话题。

两会提案：取消“商品房预售”与“公摊面积”

商品房预售制度，俗称“ 期房”。这一制度最早出现于香港，最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题，以加快城市化进程。1994年，内地出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。

这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。

如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。

对此，周世虹表示“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度有其历史背景，但不可否认，其总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。”

他认为，目前我国房地产开发企业大多已完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

在周世虹看来，以建筑面积计价销售商品房同样存在诸多问题，他建议取消公摊面积计价，推行以建筑面积计价。

“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，购房人毫无知情权和救济权，公共部位（公摊部分）的使用和收益归属存在争议。”

“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正，铲除房地产领域的制度性腐败。”

预售制度和建筑公摊被很多人认为是房地产市场“最不透明的指标”。

就拿预售制度来说，常见的违约预期问题，比如房子的质量问题和烂尾风险层出不穷。受害的业主总是在问同一个问题：如果当时买的是现房而不是预售的房子，是不是就不会有今天的遭遇？

这让大众对商品房预售充满了不信任和危机感。除商品房预售制外，购房者们对公摊面积也很有话说。

楼房的公摊面积一般都是占到了房屋总面积的1/5，有的是30%甚至更多。也就是购房者买了一个100平的房子，到手的套内面积很可能只有80平，甚至更少。几十万的费用被“公摊”掉，购房者的心理自然不平衡。

不止如此，公摊面积只有开发商与专业的测量公司可以测量出来(也就是说实际的公摊面积业主是无法知道的、个人也无法测量)，并且公摊面积在商品房买卖合同只是以公摊总数出现，没有任何明细，这就有了公摊的灰色空间，购房者们很难确定自己到底被平均出去多少面积。

所以，大家对于预售制度和公摊意见是相当大。

商品房预售制度是否还有存在的必要？

支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度，规范市场行为，维护购房者权益等会起到积极作用。

反对取消的人则认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。

同样，是否取消公摊面积也存在着争议。

一大堆的公摊面积无疑给购房者增加了负担，购房者所购买和使用的是套内建筑面积，也就是实用面积，很合理。公摊是开发商的义务和责任，但羊毛出在羊身上，就算取消公摊，开发商可能会提高单价或者在其他方面来实现变现。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“房屋交付后产生的质量问题，和预售资金监管有很大关系。不能因为烂尾问题，就取消预售。房地产是资本密集型产业，如果地价还是那么高，融资成本还是那么高，房价还是那么高，开发商没有预售，周期会拉长，最终导致商品房供应减少，房价上涨。”

针对套内面积销售还是建筑面积销售的问题，业内专家认为，如果以套内面积计算，按现有的房地产单价计算方式来看，公摊部分组成的销售总价势必会折算至套内单价上，那么市场销售单价必然整体上涨。这与政府要求的房地产行业的稳定发展是相违背的。按照市场发展的规律来说，并不能更好、更平稳地对房地产行业进行调控。