楼市调查 | 围绕深圳“打新”积分新规 万象华府、缙山府试水

一场围绕深圳楼市“打新”积分新规的讨论，锁定在罗湖两个新推楼盘——缙山府和华润万象华府。

作为农历新年后深圳首批推出的楼盘，自2月23日拿到预售证之后，市场热度便高居不下，缙山府所在的银湖片区近6年未有新房入市，而华润万象华府为华润置地“笋岗中心”综合体项目的配套，是近年备受关注的旧改项目之一。

但热度又不止于此。根据“i深圳”App信息，缙山府和华润万象华府开启购房登记，登记时间为3月2日上午9点至3月4日下午18点，意味着两者之间只能二选一。

与此同时，双盘同时发布的销售方案均显示，将采取新的积分规则确认入围名单，包括家庭或单身在深购房情况、家庭或单身户籍情况、家庭或单身社保/个税缴纳情况、子女情况等4大项。并且附加说明，住房是指居住建筑，包括住宅、公寓、别墅和宿舍。

其中，在深有无住房转让记录、有无未成年子女两点均为首次出现。根据披露，10年内在深圳无住房转让记录，且名下无房，可积最高分40分，但在深有一套房此积分项为0分，而社保/个税0.1分/月，有未成年子女可积2分，夫妻双方均为深户可积10分。

在资深业内人士看来，“10年无房记录，这个很严，哪怕之前有过房、已经卖出去的都算，而且之前是以社保年限为主要积分，这次打新积分制实施，社保对于打新购房的影响变相减少。”

甚至有人统计，只要10年内有住房转让记录，积分立降20分，相当于社保要累计多缴纳200个月（16年零8个月）才能补回来。

于3月4日，针对深圳新的打新积分规则事项，深圳市住建局表示，这两个楼盘是属于新规的试点，未来将视效果决定是否在深圳全面推行。

缙山府、华润万象华府先行刺探市场情绪如何。

打新的焦虑

霎时间，业内关于积分话题见解不断，购房者亦表达了种种焦虑。大部分人的意见相似，都认为积分新规对无房刚需一族比较友好，但遏制了改善性房客和投资客的购房需求。

一名已上车宝安区的二手房业主称：“之前试过打新，要不就是户型太大预算不够，要不就是入围无缘，要不就是入围了没摇中，三四次之后，就考虑二手房了。”她表示，本来有想过上车之后会接着考虑置换新房，但是如果之后都要积分的话，因为自身分很低也不会考虑新房了。

积分打新规则确实影响了一部分购房者的心态，尤其是有置换新房需求的人。另一名想打新的二手房业主也同样表示，“本想找机会置换新房的，但这个积分规则下来后，身边很多有房的人基本放弃打新，而且二手房参考指导价政策发布后，置换二手也不大容易，得另找机会考虑了。”

这位业主还未有小孩，社保加起来仅8年多，积分算起来并不高。

一深圳资深中介则认为，对刚需来说，已经算比较公平的积分制度了，以后应该会全部打新盘推行：“有房的0分，靠400个月社保折算下来33年才能补够40分，与10年无购房记录人一样，基本上排除有房有转让记录的人了，也抹掉了社保的影响。”

众说纷纭，所站角度不同看法便不同。该积分新规影响甚广，毕竟此前一段时间，也仅是简单地划分为有房、无房，甚至更早之前的2018年，深圳网红盘“打新”基本无门槛，只需缴纳认筹金符合购房资格。

于2020年8月，深圳诞生第一个实行积分摇号的楼盘——宝安“华强城“。当时该项目开盘推售556套，按有无房产、是否为深户、缴纳社保年限等三个大项设置认筹积分规则，根据分数高低，取排名前5560位参与公证摇号。

其中，在深无购房记录的购房者积分为50分，在深有购房记录但现名下无房的购房者为40分，其它购房情形有不同的分值，缴纳社保按照0.1分/月计算。

此后，深圳包括万丰海岸城、龙光前海天境、天健悦桂府等新盘均采用了积分摇号入围的方式，基本上入围的都是无房刚需一族，另外社保累计时长占据绝大部分。比如1月初的天健悦桂府有房最低社保个税入围月数为437个月，出现了不少“社保巨人”。

这次积分新规细化，有业内人士认为：“这是限制炒房的补丁，提高购房门槛。应用于两个新楼盘上面，估计不会卖得那么快了，因为监管更加严格，为纯刚需让路。”

有中介透露，很多已经上车的业主心里算盘已经打好了，想住新房子，用老房子收租供新房，五年之后卖了老房子，再出来“打新”，但这个积分规则推行后，以后怕是很难实现了。

积分的影响

以上所述热度也仅仅停留于讨论层面，相较于深圳西部新盘，位于老城区罗湖的这两个新盘实际上并没有吸引太多购房者。

有分析称，此番积分“打新”新规应用范围更大，此前多应用于西部热点片区的楼盘，比如光明、南山等地，现在开始涉及中东部地区，比如罗湖等。

但热度远不及西部新盘。之前龙光前海天境花园推售房源住宅1003套，最终入围客户2857批，天健悦桂府推售房源住宅427套，入围客户1170批。

对比本次，万象华府预售住宅638套，户型为建面约78-140平方米二房至四房；公寓1034套，户型为建面约40-60平方米单房至两房公寓。

其中，住宅均价约8.8万/平方米，单价约8-9.7万/平方米，总价约637-1370万/套。商务公寓均价约6.8万/平方米，单价约6.2-7.5万/平方米，总价约257-475万/套。

万象华府售楼处方面透露，因本次前期对认筹客户资料审核比较严格，尤其在首付资金来源与流水资金审查方面，所以在前期认筹的1500多批客户中，只有700多批审核通过。

其已于3月5日公布意向人名册，冻资门槛100万，共认筹725批，抢房比例为1：1.13，认筹人数刚覆盖推售房源数，依旧未达到1:3的认筹比例。据称，该项目暂未采取积分规则，审核通过客户全部进入摇号阶段。

该项目于3月8日上午9点开盘，历经7小时去化约5成。当天，参与摇号的客户已基本选完，但仍有不少可售房源。

观点地产新媒体于3月9日向售楼处查询得知，现78平户型已售罄，目前只有98平、116平少量户型在售中。

而缙山府本次备案住宅407套、商业7套。住宅建面约90-106平，均价约8.9万/平方米，单价区间8-10万/平方米，总价区间在728-1064万/套；商业建面约25.6-102平，均价约20万/平方米，单价均为16-31.7万/平方米，总价区间在813-1713万/套。

观点地产新媒体于缙山府售楼处获悉，本次入围者最低积分为10分左右，最高为60多分，平均在20-30分左右。项目将于3月10日进行线上选房。

而缙山府的入围规则，原则上以本次可售房源为基数，按照不超过1:3的比例，选取积分较高的客户入围，参与公正摇号选房。

据介绍，项目一共入围548批，共407套房源，入围比例为1:1.34，同样未达到1:3，因此没有启动分数排序认筹，所有认筹人员皆可进入摇号阶段，但在认筹过程中对申报人的首付及流水审查仍按规定较为严格。

不难发现，若非大热门新盘，积分新规对于楼盘实际影响并不大。

有些购房者还采取了观望的态度：“1:3的入围人数都达不到，只要有购房资格，报名就能入围，猜测房源会剩很多，估计转介中介带看3个月也卖不光。”

冷却的热度

可以看出，相较于之前的“千人摇”、“万人摇”等抢房现象，缙山府、华润万象华府冷却不少。

作为无房刚需一族的刘女士认为，听说过缙山府，离干道太近了，环境应该会比较吵，而且车位太少，停车以后是个大问题。“我的孩子比较小，虽然有学位，但也是深中高中部，而且这个盘算边角处没有配套，8.9万/平方米的价格在罗湖还是贵点，两个盘都没有考虑。”

资料显示，缙山府位于深圳罗湖北环大道和金碧路交汇处，东面和南面被深圳中学泥岗校区包围，西面是笔架山公园，北面是深圳汽车站及配套宿舍。据悉，项目共规划1006套房源，停车位880个(地上272个，地下608个)。项目分两期推售，预计2022年6月8日竣工。

另一名同为无房刚需的郑女士则表示，缙山府的开发商名气比较小，楼盘位置也很尴尬，相比之下，更喜欢华润万象华府多一点，更有保值的潜力。

华润万象华府项目位于罗湖区笋岗街道梅园路，临近7号线笋岗站A口。项目更新单元用地面积约4.6万平方米，开发建设用地面积约2.9万平方米，总建面约45万平方米，计容建面约29.5万平方米。

据她透露，身边有人入围了华润万象华府项目，积分没什么影响，而且入围的人不少，也都摇号了。

多数人觉得这两个楼盘性价比差了一些，不过档次和居住品质较高。“相对于地段和学位，这个价（8.9万/平方米）不值，值的话现在二手房贷款那么困难，新房很容易就爆满的。”一购房者客观分析。

双盘竞争并不激烈，除了积分新规带来部分影响之外，其本身所处位置以及项目定位也都是影响因素。

近年来罗湖发展速度相对缓慢，土地空间严重不足，规划迟迟未予落地，城市更新速度又跟不上，几乎没有新盘入市。

一位打新两次的改善型购房者称，同价位新盘，罗湖的新盘都比较一般，中介一直说龙华新房每平方米都九万多了，置换得抓紧下手。

“但我总觉得关内还有会更合适的新盘，积分规则把我看凉了，要是一直这么个规则，可能无缘新房了。”他感到十分无奈。

“这两个盘算是豪华刚需了，没有启动3级市场转介，很多新客户来咨询，但够线的不多，这个积分新规也是很突然。”履职过开发商的房产经纪坦承，不愿做新客的单，因为来找中介咨询新盘，往往都是够不到线的。

不过，大多购房者预计后续会采取中介转介的方式。

“罗湖的新盘只有正挂没有倒挂，这里的新盘跟润玺没有什么可比性，开盘卖不光，后期需要中介转介，打折更优惠。”一名未选择这两个新盘的购房者如是说。

为此，观点地产新媒体联系华润置地华南方面，询问积分新规带来的项目去化问题，对方仅表示，项目按照批示的销售方案正常推进展开销售工作。

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