泰禾梳理卡点艰难复工，万科小何马不停蹄看项目！

　　这是路数的第十七篇原创文章

　　依旧感谢提供过帮助的朋友们

　　特别是理性、冷静、积极推动复工复产的泰禾业主

　　本文+日后的文章会告诉各位：

　　1.复工复产，泰禾还很艰难

　　2.泰禾最近在忙啥

　　3.有能量的业主在通过理性的方式，保卫家园

　　近期会有一篇关于华夏幸福(600340,股吧)的

　　以及还有一篇关于泰禾的

　　敬请关注哟

　　运动鞋、牛仔裤、深色外套，3月6日这一天，何沁石出现在泰禾（000732.SZ）上海大城小院项目案场。

　　与他同行的，还有一位穿运动鞋、牛仔裤、深灰蓝色上衣的人士。看着头发有点花白，姑且称其为A君。

　　何沁石和A君当天的“看房”行程里，还包括泰禾在苏州的淀山湖院子以及上海奉贤的海上院子。

　　泰禾从2月底开始到5月左右会推进复工复产，涉及到在北京、广深、上海、福州等地近30个项目。不过，对比2020年半年报的项目数量，其实只占一半不到。

　　有项目能复工，不是坏事。

　　但能不能有效复工以及尽快全面复工，考验着泰禾。特别是对于业主来说，又是一番新煎熬。

　　有业主对路数表示，泰禾需要真诚道歉，切实复工，保证质量。

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　　（图片来源于业主，感谢。涉及隐私只放背影）

　　何沁石，是组建中的万科泰禾管理公司潜在CEO人选（最终以公告为准）。

　　3月6日，他看的项目一个在东边，一个在西边，一个在南边。光路程，加起来有近180公里，不停不歇的前提下得用近3小时。

　　万科的职业经理人，在执行力和行动力上是强的。当然，这也不是万科人第一次调研泰禾的项目。

　　路数在《万科泰禾管理公司CEO要热乎出炉了》中对何沁石有过基本介绍。他完整履历现在可以基本补齐(此处感谢热心读者)：

　　2001年本科毕业后在厦门市建筑设计院工作

　　2011年起，在万科泉州事业部设计部工作，从万科·湖心岛项目设计负责人开始，到事业部设计部助理经理、副总经理直至事业部总经理、合伙人

　　2019年，芜湖万科城市总经理、首席合伙人

　　何沁石负责过的项目集中在泉州，当中有石狮金域中央、晋江万科金域滨江、万科悦城、万科城市之光、万科城等。

　　知情人士甲乙丙丁对路数称，他的闪光点是在泉州那几年带领团队时，把当时一个只有十几亿销售额的事业部做到了2018年的78亿。这数字占据当时厦门万科销售额的一半以上份额。

　　不管怎么样，对于40岁出头的何沁石来说，来泰禾也许是职业生涯的新起点。

　　当然，目前筹建中的管理公司平台，还会有来自万科的“城市总”陆续加入。

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　　路数了解到，目前讨论中放入管理公司的项目，大约有10多个，有在南方的，福州就有几个。

　　这里插播一句，今年1月，路数在福州的商场、高铁站曾看到过万科的可移动官方购房体验店。

　　请看打出的标语。或许也说明，万科对福州市场的信心。▼

　　（上下滚动查看更多）

　　福州，也是泰禾发家地。在院子IP之前，泰禾曾有“天元”系产品，最早的“天元山庄”就诞生于此。

　　能装入管理公司，对于盘活项目来说，肯定不是坏事。

　　但要特别说明一点，对于没有装入管理公司的那些项目来说，也不是坏事。因为泰禾还有项目可以自救，重要的是，并不是所有项目前期都停工。

　　泰禾本身也在启动外部人员招聘，包括法务、税务、审计、资金、财务等职能条线。

　　不管是泰禾人、还是到来的万科人，他们共同要做的重要事情就是复工复产，完成对各方的交待，特别是业主。

　　泰禾的复工复产之路，不会轻松。未来实际复工情况，业主最有发言权。

　　有位业主对路数的形容是：

　　要有效的复工。

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　　复工复产具体到城市公司和项目微观层面，情况仍很艰难。

　　就上海项目来说，上海大城小院已延期再延期交房；上海海上院子今年3月怕是交付不了。

　　涉及到的卡点，跟之前路数在《独家丨年后首个休息日，黄其森在中国院子开了一整天会》一文中说的北京的情况类同：监管账户资金缺口、金融机构债务、工程方欠款等。

　　（数据来自泰禾2020年半年报哦，不包含所有项目）

　　仅从开工时间、开发进度、权益占比看，泰禾在上海和江苏的情况可以发现：

　　1.泰禾绝对不是一家以高周转为模式的地产企业

　　2.项目在引入合作方上存有很大空间

　　上海项目中有对泰禾2020年收入结转影响较大的项目：上海大城小院。2020年该项目计提4.2—5.7亿。

　　按照泰禾今年2月的公告，上海大城小院的退房数量是0。

　　多位泰禾上海大城小院的业主对路数说：

　　他们愤怒停工，但对房子是喜欢的。但更希望后期一定要保质量的交付。

　　（数据来自泰禾2020年半年报哦，不包含所有项目）

　　按照表格所列项目初步匡算，泰禾在上海和苏州的7个项目到交付时所需要的资金总计约54亿。（随着工期延长等，利息不断资本化，实际的投入也会增加）

　　不过，如果简单计算这7个项目启动的复工资金，到不了54亿。

　　（数据来自泰禾2020年半年报哦，不包含所有项目）

　　仅从列表项目看，未售面积56万㎡，未结转面积126万㎡。如果接下来复工复产复售顺利，可以产生一部分现金流。这里的前提是：如果。

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　　截至到目前，泰禾尽管有部分项目在推进复工复产，但还是很艰难。

　　且不说钱要一分一分抠出来，一笔一笔去谈，涉及到的人、机、料、法、环等要素，需要通过建立新的联络机制，来解决之前欠下债务和恢复信任。

　　一位项目业主对路数，举了个例子。比如，材料商方面会要求之前的钱要结清，才能再次供货；包工头会要求，需要先到位之前垫付的建设款。

　　不仅如此。比如有项目所在地的政府方愿意牵头包销房源，但涉及到的金融机构参与后期销售额部分的分配比例还需要进一步详谈。

　　项目不同，现阶段遇到的卡点也不同。

　　复工复产，只能说，还要使劲地加油。

　　至于现在呼声比较高的万科、葛洲坝(600068,股吧)等等，更多是帮忙助力作用。

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　　当然，部分项目先动起来，会有示范效应。

　　毕竟，最难的是从0到1的过程，但从1到2，从2到3，会相对简单些。

　　据知情人士甲乙丙丁介绍，目前泰禾内部从集团到区域都在进行资产盘点、卡点梳理等工作。工作重点也在保证如何能让项目顺利复工、协调总包单位按照政府要求及时到位以及和各大主要班组沟通。

　　现在泰禾的员工是：一岗多能、一人多岗。眼瞅着，每月10号发工资的日期又要到。

　　泰禾不少区域，也陆续恢复日常周例会，通报公司经营情况和计划。

　　比如上海、苏州公司方面，路数了解到：

　　上海大城小院：要协调完成大包、专业分包尽快复工；组建营销团队，争取上半年恢复销售；

　　苏州金尊府：5月中旬完成毛坯工程推动相关工作，研究启动A地块方案，关注后续启动思路、开发策略、如何和信达协商解决到期资金等；

　　苏州淀山湖：铺排项目启动前期的工作，启动需求资金；开发人员招聘到岗；

　　姑苏院子：上半年围绕交付为核心，倒排所有工程计划和营销回款需求；

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　　但计划归计划，重点在于能不能实现以及如何实现。

　　毕竟，曾经过去，泰禾已经辜负过业主，不能再辜负。

　　以下是来自有经验的业主们，给其他业主们的《关于如何推动复工复产的建议》：

　　去工地，一定一定注意安全，毕竟是工地

　　复工初期更多是准备阶段，工地未必很多人

　　不同项目工程进度不同，按施工进度表核验复工人数

　　即便是同一个项目也有不同工程进度，按具体楼栋情况分析

　　项目怎么建，先建哪后建哪，让专业的人做专业的事

　　最好推选有建筑、工程、项目管理等经验的业主参与工程部分监督

　　有分歧要统一好意见，不然也会影响后期的竣备验收

　　目前主要核心诉求是拿到房，需要继续保持机智理性

　　还是强调一遍：去工地，安全第一位

　　end

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