政府工作报告重申“房住不炒” 将加速供给端改革缓解住房困难

来源:界面新闻/吴波

在“十四五”规划开局之年,房地产行业面临了新的宏观和政策环境。

3月5日上午,两会政府工作报告如 2020 年一样,重申 “坚持房住不炒”,提出解决好大城市住房突出问题,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

李克强总理在政府工作报告指出,保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题, 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

具体措施有,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65%,发展壮大城市群和都市圈。

实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量。

政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,提升县城公共服务水平。深入实施区域重大战略、区域协调发展战略、主体功能区战略,构建高质量发展的区域经济布局和国土空间支撑体系。

总体来看,2021年楼市总基调不变——坚持“房住不炒”, 同时强调“稳地价、稳房价、稳预期”, 可以预期未来投机性的房价过度炒作,将持续受到抵制,楼市调控将从供需两端出发,特别是供给端改革,解决好居住问题。

从2021年继续将“房住不炒”作为楼市调控的根本底线来看,中指研究院认为,今年短期调控政策仍将保持连续性和稳定性,整个政策环境的松紧程度仍将体现在因城施策方面。

今年以来,部分城市楼市向好,市场情绪出现明显不稳波动,导致调控政策迅速启动。上海、杭州、深圳等城市接连出台楼市新政,从限购、限贷、限售等方面不断加码、补漏洞,土拍规则亦有升级。

“一线城市的调控政策亦为其他城市提供了“范本”,短期内土地市场热度较高、房价存在较大上涨预期的城市,仍将继续加码调控政策,预计今年房地产市场的“金三银四”,或是热点城市的政策高发期。”中指研究院具体总结表示。

民生证券也认为:“今年以来多条地方调控的新规,在稳定房价预期方面做到了较大进步,以深圳二手参考价为例,首次实现了对二手房价格的管控。”

这两年,大城市住房问题突出,租赁市场矛盾激化,引发出诸多乱象。从2018年开始,政府就高度重视这一领域规范和建设,今年政府工作报告也再次重申解决租赁住房问题。

2018年政府工作报告提出“培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

今年再次提出“解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

中指研究院就前后政策对比分析后表示:“由之前的“培育”市场到现在的“切实增加”供给,租赁住房已然成为政府大力发展的对象,成为解决大城市住房问题的重要着力点。租赁住房的建设,一方面可以为新市民、青年人提供住房保障;另一方面,在稳定城市房地产市场方面,也将起到积极作用。”

“稳地价”和 “增加土地供应”都在今年两会政府工作报告中明确提出。自然资源部也在通知中明确,今年土地供应量不得低于近五年(2016年~2020年)平均完成交易量。

而如何在增加土地供应的同时,防止抢地潮和高地价现象?近日自然资源部,要求重点城市2021年住宅用地供应“两集中”。 业内比较趋同的看法是,稳地价与稳房价结合,在土地集中出让与土地“双限”的催化下,土地市场将有望走向平稳。

光大证券认为,这是通过“增供给”+“稳预期”来“稳地价”和“稳房价”。“随着新型城镇化深入推进,房企对高能级城市住宅用地争夺激烈,地价上涨压力较大。当前官方表态旨在增加住宅用地供应和土拍信息透明度提升,以此稳定需求过旺而推动的住宅用地成交价格持续上涨。”

2021年住宅用地供应“两集中”对房企提出了更高的资金和运营要求。根据中指研究院数据,近五年,郑州、青岛、济南等城市年均成交住宅用地超100宗,若按一年三次集中出让地块,单次出让地块数量将超40宗,部分城市出让规划建筑面积超400万平方米,出让金超300亿。

中指研究院预判,单次大规模的集中出让对企业的现金流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。

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