深圳前海“地主”深国际入股苏宁 做大物流同时暗藏地产野心

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，日前，战略入股苏宁易购(002024,股吧)的深国际控股（深圳）有限公司（下称“深国际”，00152.HK），走入公众视野。

以物流、收费公路为主业的深国际，被称之为前海三大“地主”之一，在深圳前海、龙华等核心区域手握众多土地资源。资料显示，截至2019年底其在深圳运营面积约70万平方米，在建面积逾30万平方米；截至2020年6月底，在全国其他城市涉及规划用地面积共计约686万平方米。

深国际已和同是国资的万科、深业集团在深圳合作开发多个地产项目。“深国际旗下已成立一家商业地产开发公司，对综合物流港中的商业地产做转型升级；除深圳项目，目前还有贵州龙里项目、华南二期二组团项目和石家庄项目；未来也有独立开发、操盘地产项目的计划。”深国际地产板块一位内部员工向财联社记者表示。

深圳前海第三大“地主”

公开资料显示，深国际成立于1994年9月，注册地为百慕达，早年以深圳为“主战场”，从事物流园区、高速公路等基础物流设施的建设和运营，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会通过深圳市投资控股有限公司间接持有约43.39%权益，为第一大股东。

据深国际2020年中期报告，该公司持有深圳高速公路股份（00548.HK）约52%和龙大高速89.93%的权益，还拥有深圳航空49%和南玻集团1.28%的股份。该公司2020年上半年44.02亿港币（约人民币36.65亿元）的总收入中，有约63%来自收费公路，约37%来自物流业务。

深国际的物流业务包括物流园、物流服务、港口及相关服务，这项业务中包含了较多的土地资源。

2012年，深国际开启战略转型，其中一条主线是物流园转型。该公司对外介绍称，“以仓储服务为节点向产业链两端延伸，积极导入物流增值服务、吸引要素聚集和整合能力强的知名企业开展深度合作，为物流业务板块资产规模和盈利能力的提升打牢基础。”

2020年中报显示，因受疫情冲击，深国际的收费公路中的“高速收费”、物流业务中的“物流园、港口及相关服务”均出现收入同比减少，降幅分别为41%、10%、29%，收费公路“建造服务”和物流业务的“物流服务”收入出现增长，其中物流服务收入增幅最大，为62%。物流园转型有助深国际对冲疫情风险。

“深国际在全国主要节点城市都有综合物流港，物流港内部存在一定比例的商业用地，受出让条件、地方政府要求等因素，大多面临亟需开发的压力；同时随着城市经济与规划的发展，原有的土地性质为物流用地的园区也面临着转型升级的需求，由此深国际成立了地产板块。”上述深国际地产板块内部员工向财联社记者透露。

深国际曾对外公布，截至2019年底其在深圳运营面积约70万平方米，在建面积逾30万平方米，其中最有价值的土地位于前海蛇口自贸区。据该公司最新披露，前海地块通过土地整备后的总建筑面积约39万平方米 (其中住宅建筑面积约19万平方米，公寓建筑面积2.5万平方米，均可销售)。

据花旗此前的统计，招商局、中集集团(000039,股吧)（000039.SZ）、深国际是前海的三大地主，三家公司的土地面积分别为321.9万平方米、52.4万平方米、38万平方米，估值分别为3592.4亿港元、584.8亿港元、558亿港元。虽然深国际的可转商业用途后的建筑面积略少于中集，为150万平方米，但地段更好，均为沿海地块。

除了深圳，深国际2020年中报还显示，截至2020年6月底，其在全国(不包括深圳市)共27个物流节点城市实现综合物流港布局，并已与相关政府部门签署投资协议，涉及规划用地面积共计约686万平方米。

地产开发的“野心”

对于此次入股苏宁易购，深国际在公告中明确表示：“此次交易可助力本集团进一步获取稀缺的物流土地资源，促进本集团综合物流港‘投—建—融—管’商业模式的滚动发展。”

尽管深国际拒绝“物流地产商”的身份标签，但事实上过去多年已参与开发了多个地产项目。

深国际首先与万科合作开发“深国际梅林关城市更新项目”，合作模式大致为深国际负责物流用地转型、万科操盘。梅林关项目是深国际华通源物流中心的原址，转型后计容建筑面积约48.6万平方米，包括住宅、商业、办公、商务公寓以及公用配套设施等。1-3期楼盘案名分别为“深国际万科和风轩”“深国际万科和雅轩”“深国际万科和颂轩”三个地产项目，可售住宅面积共计20.6万平方米，目前一期已全部售罄。

深国际后又与另一家深圳国资企业深业集团合作开发前海地块，同样分三期开发，最先开盘的367套住宅房源已在2020年上半年全部售罄。

值得注意的是，虽然深圳民营房企鸿荣源地产的创始人赖海民拥有深国际5.84%的股份，位列深国际第三大股东，但深国际至今未和鸿荣源地产有任何公开的合作事项。

“更多的可能是深圳国资委的考虑，可能国企与国企之间的合作，在流程制度上更加吻合。”一位熟悉深国际的深圳业内人士向记者分析。

深国际或还暗藏更大的地产野心。一名万科内部员工对记者表示，“在合作梅林关更新项目时，虽然是万科操盘，但深国际那边派了人过来学习，他们有意培养自己的营销队伍。”

上述深国际内部员工透露，“我们未来是有独立做开发的计划的。”其还介绍，除了深圳项目，目前深国际的商业地产开发公司委托统筹管理的还有贵州龙里项目、华南二期二组团项目和石家庄项目。

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