如何应对楼市上扬？金融土地系统再发力：调控不会松，以稳为主！

2020年底至今，多个城市的房价市场上扬，更有“打新热”“万人摇” “房地产市场跳价”等场面轮番登场。对此，多地出台多维度房地产市场调控政策，从金融信贷，到土地出让规则的变化，调控不断升级细化。

专家预计：房价“虚火”中短期能够有效遏制，调控应因地制宜精准施策。

个别城市房价上涨

2021年1月，70个大中城市中，新建商品住宅与上月相比价格上涨的城市有53个。二手住宅方面，北上广深四个一线城市环比涨幅较为明显。

从“十四五”规划建议，到2020年底的中央经济工作会议，再到有关主管部门的多次表态，均释放出坚持房地产调控不动摇的信号。

因此伴随着市场变化，杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海等地政府为平稳楼市，均出台调控政策，其中包括：防止假离婚取得购房资格、打击违规冻资、围堵经营贷、上调房贷利率等，主要是打击与抑制市场上投机炒作行为。

在地方政府连续出台调控措施，不断释放房价一旦上涨调控措施必出台信号的同时，调控政策也在不断打补丁，未来，调控的针对性和精准度将不断提升。

全国房地产商会联盟主席顾云昌老师表示：长效机制、税收、租赁，是未来楼市调控的三大重点方向：“在调控手段越来越多的情况下，我们要需要解决几个问题，一是短期的调控和长效机制问题，尽可能多发挥长效机制的作用。长效机制包括金融、土地、税收方面的手段。

二是关于税收的问题。中央已经明确要稳步推进，充分地平衡好各方面的关系，税收方面的利益，百姓的利益，中央和地方的利益，以及房地产税和各种税收之间的关系。

三是关于租售的问题。租赁市场发展的重点是人口净导入的大城市，租赁房的发展要和具体的情况相结合。租赁房的发展一定要运用市场的机制，发挥现有房屋的作用，把市场管理好。”

金融、信贷是当下调控重点

2020年8月，住建部等部门形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，“三条红线”（房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1）成为规范房地产企业融资的重要规则。

2020年底，央行和银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，旨在将房地产领域的金融杠杆控制在合理范围内。

与此同时，北京、上海、深圳、广州各地也通过对信贷政策的调整，加大了对购房资金的监管力度。业内人士普遍预计，房地产市场调控的主战场转移到金融信贷领域，会对房地产市场产生实质性的影响。加强对购房资金监管将有效抑制投资客入场并对市场看涨预期起到平抑作用。

北京中房协技术服务有限公司首席研究员李战军对此表示：金融调控最重要的是精准施策，避免一刀切。“对于目前的金融调控政策，李战军表示房价上涨过快大部分是由供不应求造成的，当然也有开发商把控不住对于利益的追求的原因，金融调控是一个系统的问题，不是一个单一的问题。”

李战军还表示：“针对目前东北、深圳、杭州等极具特点的城市情况，李战军认为应更多地从经济规律、经济现实的角度来从长计议房地产的政策调控。

用金融的措施来调控房价是对的，但不是万能的。另外，金融调控应当因地制宜，不能用一个房地产信贷标准，发达地区该提高集中管理信贷的额度是必要的，落后地区也应该适当的降低，金融参与房地产调控很重要的是精准施策，针对各地不同的情况，包括人口情况、经济情况、老百姓的收入情况来施策，如果采取一刀切的办法，反而不利于政策的调控。”

土地调控比不可少，需引导理性竞争

前几日，青岛市自然资源和规划局发布消息称，为引导市场理性竞争，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

从此次规定可以看出，“两集中”政策成为当前政策的核心内容，包括集中发布出让公告和集中组织出让。青岛也成为全国较早公开发布两集中政策的城市。

实际上，天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策，天津目前已经核实，据此可以分析，全国22个落实长效机制的城市，或在近期陆续响应或发布“两集中”政策。

而根据青岛的版本，对于此次集中供地政策或通俗理解的“369”供地政策有几个值得关注的要点：

第一、此次政策关注和解决大城市住房问题的重要保障，是房地产长效机制的又一个新举措。若是“两集中”供地政策确定，那么实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。

第二、此类城市供地和土地交易等会形成明显的变化，这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期，积极做好研究，积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业，显得很关键。

第三、集中供地政策强调了22个城市的落实，也强调了住宅用地领域的改革，实际上有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

在同一时期组织大量地块集中挂牌出让”对于房企资金将产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。

对于房企来说，这将加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。

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