深圳经营贷也遇辣招？银行陆续跟进按二手房参考价放贷，审查趋严是方向

由于二手住房成交参考价，春节后深圳楼市掀起波澜。在市场人士看来，二手住房成交参考价格想要更好的落地，住建与金融通力合作才是关键，近期有关银行贷款的消息也不断传出。

打击经营贷等资金违规流入楼市的“决心”

据悉，如果银行强力执行二手住房成交参考价格，购房者购买深圳绝大部分房产的首付比例将有所提高，投资客想从银行套出抵押贷等贷款也会难上加难。近日，有市场消息指出深圳光大银行(601818,股吧)已发通知，将深圳市住建局发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款参考依据。此外，深圳招商银行(600036,股吧)和中国银行(601988,股吧)的个贷经理也告诉记者，银行将参考二手住房成交参考价格，合理发放二手住房贷款。2月23日，媒体称建行深圳市分行也将按参考价格作为该行按揭贷款的参考依据。市场预期各大银行亦将随后跟进。有观点认为，后续如银行全面跟进，将进一步在信贷层面引导深圳楼市扼制“投资需求”。不过， 总体来看目前还只是部分银行表态跟进，具体执行细则尚未出台。

不仅是住房贷款方面，近期经营贷方面也传出许多“消息”，其中包括经营贷也要按照参考价来评估房产价值，再发放贷款。

由于个人经营贷利率低于房贷利率，有人以住房为抵押申请经营贷套出大量现金。早在去年，深圳市场就开始严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场。2月23日，记者咨询包括招商银行、宁波银行(002142,股吧)等多家银行的个贷经理后得知，目前暂时不需要参考二手房参考价格来评估房产价值，但受访的银行经理均强调，“经营抵押贷等估计很快也要按照二手房成交参考价，现在审查比以前还要严格，包括房产要求、资金去向等方面。借贷人一旦被查出经营贷、消费贷违规使用，会被银行要求提前还款，通常是7个工作日内结清。”

不用怀疑，深圳打击经营贷、消费贷等资金违规流入楼市的决心和力度前所未有。此前一直广为诟病的经营贷流入楼市等现象，近期也成为各地的监管重点。1月底，上海银保监局和北京银保监局均要求各银行对2020年下半年以来的消费类、经营性贷款等进行全面自查。2月10日，广东银保监局表示将多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

随着各地楼市调控政策不断加码，房贷利率呈现上升趋势。融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021年1月20日至2月18日，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4个BP（基点，下同）；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3个BP。其中，广东多个城市的房贷利率纷纷调涨，东莞、佛山地区的房贷利率几乎全线上涨。不过，虽然多个二线城市房贷利率创新高，但部分地区尚未突破之前的利率最高水平。

政策效果“立竿见影”

除了房贷和抵押贷，深圳二手房市场最近的“传言”纷飞。有消息指出。龙岗布吉片区已有按参考价成交的小区个案出现，而且已经成功售出。记者采访多位资深中介经理均认为，如果上述房源真的按照“参考价出售”，只能说明部分业主心态已经出现调整。如果银行强力执行政策，购房者的首付比例将有所提高，投资客想从银行套出抵押贷等贷款也会难上加难，深圳诸多被热炒而且挂牌价虚高的小区，在银行去杠杆的保守参考价面前， “降温”只是时间问题。

在福田园岭和中心区，记者调查了多家中介门店，中介经理均表示自己的门店在二手住房成交参考价格出台后无买卖成交，最近都在做节后的租赁业务。

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周深圳二手房网签362套（含自助网签），环比下跌78.3%。深圳市房地产中介协会认为，二手住房成交参考价的效果立竿见影，上周为春节假期后半段，仍受到“假日效应”的影响。市场对于新政的最终反应究竟如何，还得通过后续的观察。

第一太平戴维斯华南区估值及专业顾问服务部主管及董事徐忆表示，二手住房成交参考价格出台后，除对房地产市场的价格和市民的心理预期有一定的影响，也会影响到其他一些方面，如金融机构、房地产中介及专业评估机构等。据了解，深圳一些银行已经开始参照政府出台的二手交易价格，执行按揭贷款，但多数仍在观望之中。“我们也十分关注银监会是否会出台相应的政策，支持此项举措。银行贷款是针对每个住房单位的价值的，而一个项目的均价完全作为贷款金额的依据，仍值得商榷。”

徐忆表示，作为专业评估人员，则更会就每个住房单位的实际情况，进行不同的调整，包括小区的区位、楼层、朝向、装修等，以适合客户对评估值的需求，并不会因此而影响其专业性，但有此类数据的公开，可以使专业人员更多地了解实际的成交情况，从而完善自身的评估结果。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“现在又到了最关键的时候，能祭出参考价，相比过去前进了一大步，政策开始告别碎片化，告别头痛医头，但如何把二手住房成交参考价格转化为住建和金融通力合作，打击违规加杠杆，这才是最关键的。”

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