深圳二手房成交参考价发布两周后：市场陷入“混沌期” 多家银行暂未实行

来源：房产装修家居资讯时间：2021-02-23 15:54

2月8日，深圳市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，将定期发布二手住房参考价。

深圳市住建局称，深圳市房地产和城市建设发展研究中心将在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在市住建局官方网站、微信公众号和市房地产信息平台等平台发布。

参考价发布两周后，深圳楼市的楼市格局已经有所转变，市场也已进入“混沌期”。

深圳楼市风向转变

深圳市住建局出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》时便发布了第一期参考价格目录。官方所发布的参考价跟实际成交价出入差距很大，尤其是福田香蜜湖、南山后海、宝安宝中这些片区的热点二手房，指导价普遍较低。

以南山区的半岛城邦花园为例，该小区一期到三期的参考价在10.15万/㎡至11.6万/㎡，而在二手房网站上，该小区的参考价却在13.3万/㎡到17.1万/㎡。

对此，深圳市住建局回应称，当前的二手房参考价是以深圳的二手住房网签价格为基础，并参考了周边的一手住房价格综合形成的， 62%的楼盘参考价格与成交价基本一致，是能够反映市场真实情况的。

目前，官方要求各房地产中介机构、中介人员在线上线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据，合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

政策发布后，深圳市场进入了一段混沌期。最直观的表现，是各家中介APP上的二手房挂牌价不见了，取而代之的是“暂无数据”的字样。此外，从数据上看，新政的影响已开始显现，二手房网签量开始迅速下滑。最新数据显示，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套（含自助网签），环比下降78.3%。

中介门店橱窗上、门口立的板子上仅有出租房源信息和不限购不限贷的小产权房、公寓房源信息，普通二手房房源和价格已全部下架。

与此同时，中介在朋友圈发布房源也不约而同地隐匿掉了挂牌价，要想进一步获得房源价格信息，只能进一步私聊。

因为深房中协要求，中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对违规发布房源信息的，应及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

在二手房参考价刚出来时，经纪人“也是懵的”状态不同，经过春节假期消化之后，经纪人们已逐渐适应这种不对外展示价格的交易带看模式。有经纪人表示：“我觉得没什么影响，我们尽量去配合政府，还是相信市场是前途光明的。”

也有业内人士称：“即便未来市场处于长期不对外展示挂牌价状态，也不必惊慌，该达成的交易还是会达成，深圳三四年前信息没有如此透明的时候，市场也是这样，只是近几年随着行业规范发展，大家才能及时、便捷地获得各种交易信息。”

此外，由于二手住房官方指导价与实际深圳市场真实成交价和挂牌价均有较大差距，如果银行房贷根据参考价来执行额度审批，购房者首付数额将大幅提升。

因此，银行如何发放贷款，是否按照官方指导价进行贷款，也成了深圳购房者以及市场关注的问题。

目前，多数银行表示，暂未收到来自监管部门或政府部门的明确通知，如何进行放贷暂不明朗。

2月20日晚，深圳光大银行已经在内部下发《关于二手住房按揭政策调整的通知》文件，根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据，上述《通知》还表示，2月18日(含)之后报单的二手住房按揭贷款业务按以上新政策执行。

然而其他多家银行还处于观望状态。

深圳工商银行某个人贷款客户经理表示，暂时不清楚是否要以深圳住建局给出的二手住房成交参考价格作为发放贷款的依据。他们正在等待工行深圳分行的正式文件，一切以文件为准。

农业银行的某贷款经理称，现在具体政策还没出来，他们只看到了深圳住建局的通知，实施细则也没收到。他们银行现在可以受理二手房按揭贷款的单子，但不能批贷。

建设银行福田支行的客户经理则表示，现在没有明确的政策出来，他们还不太敢接单，建议购房者做两手准备，按照官方给出的参考价格准备首付款。不过，2月8日之前签署合同的单子，仍按照评估价做贷款。他说：“现在可以办理按揭贷款，但需要承担一定的风险。”

建设银行罗湖支行则称，建行深圳分行还没有出政策，新单子还没有接到过，之前的单子按照老政策走。

交通银行龙华支行的贷款经理则表示，未来要按照二手住房成交参考价格做按揭贷款的依据，“现在还是按照市场评估价贷款。”

据媒体报道，光大银行深圳福田支行目前的情况是，按照指导价格来发放贷款，银行的贷款是结合指导价、评估价和成交价孰低的原则来放款。但光大银行龙华支行的经理则建议，该行房贷业务较少，目前没有明确的政策出台，最好还是再等等。

专家对此表示：深圳的政策对真正购房者没有多大影响，就是中介不能挂牌太高，银行要以这个数据为参考数据房款，短期内，双方会进入博弈阶段，深圳的二手房成交肯定会下降。长期看，这个二手房指导价会让市场趋于理性，有利于刚需购房。与此同时，不建议购房者跟风购买投资炒作严重的楼盘。