大佬论房|金科股份周达:市场预计稳定,区域分化仍将延续

2020年，中国房地产行业在经历新冠疫情后依然创出全年销售面积和销售金额两项新高。

那么，在坚持“房住不炒”以及金融审慎的“三条红线”原则全面落实背景下，今年楼市走向又是如何？

澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管，试图从他们眼中寻求中国房地产市场的发展之道。

金科股份董事长周达从企业融资“三道红线”到住房贷款集中度的管理，国家房地产金融调控日趋严格。近日，金科股份（000656.SZ）新上任的董事长周达在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn)采访时表示，“三道红线影响的不是融资规模，而是金融机构的资金支持方向。一旦触达红线，金融机构可能就会担心借贷意愿，更多的是认可度的问题和方向问题，是判断企业是否稳健的标准。”

在谈及金科股份在面对“三道红线”作出的应对措施和取得的成效时，周达称，金科股份在控制有息负债杠杆水平；以现金和净利润为核心，不断提高经营质效；保证高质量的回款。以2020年金科股份全年销售回款为例，全年回款约2011亿元，同比增长25%，回款率达90%，创三年新高。

在拿地方面，金科股份与战略合作方合作，转变传统拿地方式，提高收并购、一二级联动及产业拿地等多元化拿地方式占比。在融资结构上，持续优化融资结构，加大银行开发贷款、信用债等低成本融资的额度和占比，主动控制、压降实际使用期限短、成本高的非银行金融机构融资占比。

在一系列的措施下，截至2020年末，金科股份的净负债率下降近50个百分点至71.84%；剔除预收款后的资产负债率为68.99%；公司期末货币资金超435亿元，可有效覆盖短期负债，现金短债比为1.39，公司财务结构持续优化。

“2020年，新冠疫情对全球政治经济格局影响巨大而深远，全球经济全面承压。但中国经济韧性极强，GDP首破百万亿大关，经济增长远超预期。在此期间，房地产继续发挥了稳定器、压舱石的作用，全年投资增速达7%，商品房销售面积再创新高。”周达认为，在“房住不炒、租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”的主基调下，市场预计保持稳定，区域分化仍将延续，核心城市仍将好于大部分三四线城市。

以下为澎湃新闻记者对周达的专访实录：

澎湃新闻：对2021年楼市的看法？

周达：2020年，新冠疫情对全球政治经济格局影响巨大而深远，世界大变局演变加速，动荡源和风险点显著增多，全球经济全面承压。但我国经济韧性极强，GDP首破百万亿大关，经济增长远超预期。在此期间，房地产继续发挥了稳定器、压舱石的作用，全年投资增速达7%，商品房销售面积再创新高。

2021年，随着疫情逐步好转，全球经济复苏，我国经济也将全面向好。在“房住不炒、租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”的主基调下，市场预计保持稳定，区域分化仍将延续，核心城市仍将好于大部分三四线城市。

澎湃新闻：疫情期间，公司采取了哪些应对措施？

周达：2020年初，新冠疫情对企业的影响是全方位的。疫情发生以来，金科一手抓防疫、一手抓复工生产。抗疫方面成效显著：全集团范围未出现一起确诊病例；疫情期间物业全员在岗，为全国220多座城市、近800个社区、600万业主的安全健康保驾护航；成立志愿服务队，13名金科员工驰援武汉火神山医院，参与现场消杀、后勤保障、卫生保洁、秩序维护等工作，助力打赢新冠疫情阻击战，队员高勇被党中央、国务院、中央军委评为 “全国抗击新冠肺炎疫情先进个人”；公司也在第一时间捐赠现金、物资14次，开展公益行动9次，累计捐赠款物1350万元。

生产方面，金科采取了一系列措施保障有序复工、做好生产经营。如持续打造“金科美好+”官方在线购房平台和数字案场销售管理平台，有效应对疫情冲击，全年实现销售金额2233亿元，同比增长20%，全口径销售金额排名位列全国第16位（较去年上升1位），操盘面积位列第9位；同时积极修炼内功，切实提高精细化管理，强抓回款、抢抓融资，全年实现销售回款率达90%，融资规模再创新高。

澎湃新闻：房企纷纷涉足长租、科技、产业园等新业务，公司如何看待房企转型，有看好或者想要涉足的新业务吗？另外，2021年公司的战略布局方向，最看好的区域和城市，原因是什么？

周达：未来5年地产市场将在总量保持稳定的基础上呈现按年微升趋势，预计2030年至少达到18万亿元的市场规模；但规模化竞争会向差异化竞争转变，比拼增速的时代已经结束；数字化在房企价值链的各个环节渗透，卓越的地产企业只有捕捉不同阶段市场需求、不断进行多元化产品组合，拓展创新业务领域，才能获得穿透市场周期、实现永续经营的能力。

2020年底，金科正式对外发布未来五年“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养；在此基础上，进一步整合产业链生态圈，扩大价值提供范围，提供高品质、多元化的美好生活产品与服务；同时向产业链上下游进行投资布局，实现地产与产业链的双向赋能，形成生态协同的发展新格局。

新战略的关键是实施“两转变、两升级”：由高速度发展向高质量发展转变，由常规发展模式向创新驱动模式转变；由单赛道为主向多赛道协同发展升级，由传统地产向数智地产及现代服务产业升级。

具体来看，金科股份将继续以发展民生地产为主体，民生地产与精品住宅相互促进的“双模驱动、创新发展”模式，在“周转效率型”与“品质利润型”之间形成新的着力点和平衡点，计划到2025年“品质利润型”产品销售收入占比达到30%，并推动创新型业务发展如代建业务、城市更新业务，挖掘新的利润增长点。

智慧服务方面，2020年11月，金科智慧服务已正式在港交所上市，成为西部年内最大一笔IPO，截至2月9日收盘，总市值已超过500亿港元。未来将继续打造以客户为中心、全国领先的智慧生活服务商，实现业务规模高速增长。同时加大布局以大产业、大健康、大消费为主的“地产+”多元化赛道，进一步提升公司的盈利能力和永续经营能力。

在产业链生态圈的打造上，金科将围绕地产产业链整合要素资源，适度投资新赛道，实现地产与产业链双向赋能，拓展未来发展空间。

2021年公司经营的工作方针是：坚决贯彻“四位一体，生态协同”高质量发展战略，全面推进新战略和重大改革执行落地，重点聚焦投资力、产品力、服务力三大核心竞争力建设，创新力、运营力、销售力、人才力和资源整合能力五大关键能力提升，为公司实施第三个五年计划谋新局、开新篇。

城市布局上，公司将继续围绕“三圈一带”“八大城市群”全国化布局和深耕发展，截至目前已布局国内100多座具备发展潜力的优质城市，有效应对区域轮动，不断提高政策研判的有效性和提升捕捉拿地窗口的能力。

澎湃新闻：“三道红线”规则之下，公司有何应对措施，取得了哪些成效。

周达：三道红线影响的不是融资规模，而是金融机构的资金支持方向。一旦触达红线，金融机构可能就会担心借贷意愿，更多是认可度的问题和方向问题，是判断企业是否稳健的标准。一直以来，金科在保持规模利润稳定增长的同时，也在持续推进公司财务结构的优化，推动公司高质量健康发展。

具体措施如下：控制有息负债杠杆水平；以现金流和净利润为核心，不断提高经营质效；保证高质量回款。如2020年全年度销售回款约2011亿元，同比增长25%，回款率达90%，创三年新高；积极与战略合作方合作，转变传统拿地方式，提高收并购、一二级联动及产业拿地等多元化拿地方式占比；持续优化融资结构。加大银行开发贷款、信用债等低成本融资的额度和占比，主动控制、压降实际使用期限短、成本高的非银行金融机构融资占比；做好政策的研判与应对。在一系列措施下，截至2020年末，金科股份净负债率下降近50个百分点至71.84%；剔除预收款后的资产负债率为68.99%；期末货币资金超435亿元，可有效覆盖短期负债，现金短债比为1.39。

来源：澎湃新闻

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