融创的稳健“秘笈”

从黄金时代到白银时代，再到三道“红线”，房地产市场环境愈发变得错综复杂。

特别是疫情冲击下，地产行业经历了异常艰难的2020年，房企分化严重，部分业绩承压，赚钱能力变差。

截至2021年2月1日，A股共有55家上市房企对外披露2020年业绩预告，19家预喜，预喜率仅为34.55%。尽管多数房企在疫情期间加大营销力度，但由于降价力度较大，影响了全年利润水平。

融创则向市场传递了积极信号。2月3日，融创中国发布正面盈利预告，2020年归母净利润预期较上年度增长超过35%。

大风大浪中，融创是如何做到“既顺水推舟，又能逆水行舟”？

青岛藏马山阿朵小镇颐养社区实景图

01主动“刹车”  运筹帷幄

2020年，一定是房地产行业最难的一年，诸多房企感受到了活着不易的滋味能做到逆势增长的，显然只是融创在内的少数房企所为。

融创2020年之所以能够逆势爆发，可谓是十年功力的厚积薄发。

上市十年里，融创经历了从黑马到千里马的转变。但令人叹服的是，融创始终踩准行业周期，成为名副其实的房地产行业“战略之王”。

通过梳理融创2010年上市以来的发展脉络清晰可见，融创在行业高速发展的背景下，果敢进取，快速发展，成功积累了经营、产品、资源优势，迅速占领行业头部地位，从排名30位开外的区域型房企，一举跃升为行业头部企业，可谓成绩卓著。

一组组数据背后，见证着融创飞一样的发展速度。

2010年-2019年，融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍；营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。

2010年-2020年6月底，融创净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。

2010年-2020年，融创市值也从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。

可以说，过往十年融创处于高杠杆、高周转的高速发展阶段，然而市场往往就是机会与风险并存。

凭借敏锐的行业嗅觉，以及对于市场的敬畏之心，融创没有选择继续高速狂奔，而是主动求变，比如在拿地层面转为谨慎。“特别是从2017年下半年到2018年，投资上比较谨慎，主要原因是地价比较高。”

然而，当遇到合适拿地投资机会，融创则是果断出手。

因此，可以说融创已拥有充足高质量土地储备，使得融创能更为从容、客观、谨慎的判断市场，“有机会就拿地，没有机会就不进入。”

基于丰厚优质的土储，以及对宏观经济和行业发展的判断，融创自2019年开始了“踩刹车”，从容放缓拿地节奏，减少在公开市场拿地。

从中指研究院发布的《2020年1-12月全国房地产企业拿地金额与面积排行榜TOP100》可见，TOP100企业拿地总金额32337亿元，拿地规模同比增长14%。同期融创中国拿地金额为695亿元，排名第15位，较2019年的1000亿元同比下降30.5%。

融创社区

02降杠杆 加固护城河

在三道红线要求下，地产行业的发展迅速从“杠杆红利”向“管理红利”时代转变。

如果说以前的护城河是指土地储备，那如今护城河还包括降低负债率，严格把控现金流及回款，提高企业运行安全。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在2020年中期业绩会上表示：自2017年开始，集团业绩、利润、收入都在快速释放，新项目投资的速度在下降，这个阶段一定是负债率下降的过程；2020年、2021年至未来，在公司战略上，负债管控和杠杆下降也是管理层最主要的任务之一。

2月3日融创中国发布正面盈利预告，2020年归母净利润预期较上年度增长超过35%。

融创中国的资本结构持续优化，截至2020年底，融创中国净负债率预计降至100%以下，非受限现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于80%。

据此，融创已经符合了央行“三道红线”融资新规中的两条，超预期快速降两档至黄档。

融创中国短时间内降杠杆的效果显著，得益于降负债目标的坚决执行，以及多年积累的战略优势。

对于融创的业绩增长，市场早有预见，融创在2020年所取得的降杠杆成果已经引起资本市场的密切关注。花旗、摩根士丹利、摩根大通、瑞信、中金、海通等20多家国内外投行密集发布研报，给予融创正面评价。

2021年1月21日，标普全球评级宣布，授予融创中国拟发行的优先无抵押美元债券长期债项评级“B+”。

“融创中国拥有良好的现金收入，且核心开发业务的支出更趋于审慎，我们预测该公司将能够逐渐改善其财务杠杆。这缓解了2019年因举债补充土储导致杠杆率激增的状况，该公司评级的稳定展望亦反映这一点。”

此外，融创董事会主席孙宏斌累计回购1.53亿港币股票（564万股）显示其对融创的信心，向市场传递积极信号。

融创—江源

03手握法宝  未来可期

融创在持续降杠杆的同时，开始转变发展思路，致力于追求内生增长，融创手握“法宝”。

随着，融创的品牌定位在2020年升级为“美好城市共建者”，更加明确了融创城市深耕的定位和优势。

根据融创2020年中期业绩公告显示，融创可售货值约80%位于高能级的一二线城市，在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，完全足够支撑融创未来良好、健康、持续、稳定的发展需要。

融创一直坚持将投资重心放到市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上，融创在这些城市的项目都有一致的特点：资源禀赋强，资产质量高。

除了深耕一二线核心城市，融创还有另一大法宝，则是融创的“地产+”。

广州融创文旅城

融创中国以地产为核心主业，坚持“地产+”战略，基于国家经济内循环的导向，围绕投资消费升级的逻辑，融创近年来持续布局“地产+”，布局六大板块：融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养。业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、影视内容制作发行等多领域。

未来，融创中国将用企业的稳健长远发展，助力产业与城市的协同发展，拉动城市就业，提升家庭生活幸福指数，实现人、产、城的和谐共生，共建有高度、有温度的美好城市，共迎美好未来。

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