“懂行人”携手克而瑞：从全屋智能到智慧社区，科技让生活“好好住”！

  《华为地产行业数字化白皮书》是“懂行人”华为携手克尔瑞，在深入调研行业TOP 50企业后共同发布的中国房地产数字化转型新解读。本书在内容上精准聚焦了七大地产科技应用场景，通过5G、AI、云计算、大数据、区块链、AR/VR等新ICT技术，以科技赋能空间，共同绘制了行业首个涵盖地产科技应用端全景的全产业链大图谱，对地产数字化场景进行了最全面和深度的解析，最终实现更专业的技术开发、更精准的业态整合与更高效的数据转化。

  在上一期的深度解读中，“懂行人”华为与克而瑞带读者共同走进了房地产数字化的“最强大脑”，一起去探索未来10年中国房地产的发展新“引擎”：“不是日子难过了，是过日子的方式要改变了”。

  本期主题内容将进一步围绕与社区居民息息相关的“屋内“与“屋外”——社区智慧化展开。全屋智能和智慧社区是基于住宅空间智慧化的两大核心场景。近年来，不论是地产商、物业这样的管理型企业，还是智能硬件、互联网企业、传统的零售、金融、服务等外部供应商企业，都在争夺智慧社区和全屋智能的市场。科技，让生活“好好住”!本期就一起走进住宅空间智慧化的世界吧!

  从家居智能化到全屋智能，路在何方?

  全屋智能是指以住宅为平台，通过各种感知技术，接收探测信号并予以判断后，给出指令让家庭中各种与信息相关的通信设备、家用电器、家庭安防、照明等装置做出相应的动作，以便更加有效服务用户且减少用户劳务量。在此基础上，综合利用计算机、网络通讯、家电控制等技术，将家庭智能控制、信息交流及消费服务等家居生活有效地结合起来，保证这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调，并创造出高效、舒适、安全、便捷的个性化家居生活。

  图：全屋智能定义

  来源：克而瑞华为联合研究编制

  不同时期，市场对全屋智能的定义也有着不同的转变，市场发展初期，还没有形成全屋智能的概念，我们称之为智能家居，其实也只是以点对点的智能家居单品+分散式操作系统的形式进行呈现，智能产品的打造聚焦在打造多屏多端的用户触点与交互体验，并未形成一套比较完整的体系。或者从某种角度上来说，这并不能形成全屋智能，而只是家居智能化的一个发展雏形。

  现阶段，随着智能家居概念的普及，越来越多的家居单品开始走向“智能化”，用户需求也进一步聚焦，更加全面的设备互联成为场景构建的基础，全屋智能的概念真正走进人们的视野，而各单一设备缺乏专业方案服务商进行整合，成为制约全屋智能普及的因素之一，基于此，设备商与平台方对于服务布局的需求更趋强烈。

  未来，随着AI、大数据、云计算以及物联网等新ICT技术的快速发展，全屋智能将真正朝着新的方向发展，在基于大量设备物联网化、用户数据大量沉淀的基础上，开展大数据分析，构建用户人物画像，保障数据安全，并衍生内容增值服务和技术能力输出。

  图：不同时期对全屋智能的理解

  来源：克而瑞华为联合研究编制

  应用分类

  根据应用端生产、开发以及服务的参与主体进行划分，全屋智能的开发应用主要分为三类参与方：硬件设备制造商、软件开发及技术服务商、系统集成商。这三类参与主体在智能家居的整个产业链中各自扮演着重要的角色，硬件商负责智能硬件设备制造，软件商负责智能软件系统的开发应用和相关技术支持，集成商则负责系统集成以及整体智能化设备的联接和安装服务。

  来源：克而瑞华为联合研究编制

  市场规模

  目前智能家居在前装市场的发展仍在初期阶段，从系统配置率、产品销售价格和未来市场规模来看，现阶段呈现以下特征：

  ① 系统配置率占比较小

  根据CRIC系统监测数据所得，2019年全国30城安装智能家居系统的配置户数为21万户，而2019年全年中国30城新增精装修住宅总套数为138万户，智能家居系统配置户数还不到精装户数配比的16%。

  ② 单户安装均价较低，有较大上涨空间

  目前安装整套系统的安装比率较低，大多数房主在选配智能家居系统和产品时，往往只会选择部分智能产品，而不会选择一整套来安装，按照行业均值来推算，户均安装基本价格在5000元以上。未来，随着市场的逐渐成熟，接受整套系统安装的比率会逐渐上升，系统整套安装的户均价预估在10000元以上。

  ③未来市场存在百亿级的发展空间

  2019年30城精装户数在138万套，我们如果假设未来市场拥有50%的系统安装率，并以套均价10000元/户计算，30城市场总营收规模将达到70亿元左右，如果再推算到全国，全屋智能未来至少具备百亿级发展空间。

  商业模式

  ①硬件设备商

  硬件产品的品牌方专注于产品侧的设计和制造，向终端用户提供的是智能家居的物理属性，通过销售硬件赚取差价实现盈利。产品设计是硬件商的核心竞争力，传统的制造企业拥有完整的生产线，对供应链把控能力强，新兴硬件公司多采用OEM代工。

  ②软件及技术服务商

  针对智能家居用品的云计算，物联网和人工智能三项核心ICT技术，技术供应商通常会提供其中一项或多项能力，他们既可以选择直接通过向硬件厂商销售技术和服务变现，亦可以选择以硬件产品联接到海量的终端用户，利用获取到的用户流量和数据，通过面向消费者的互联网服务和面向企业的数据服务进行变现。

  ③系统集成商

  对于系统集成商而言，主要通过收取系统安装和相关售后及衍生服务费用为主要盈利模式，而To B的智能家居项目的客单价通常较高，从数万元到上千万元不等。主要由于To B的智能家居系统都是项目型的，甚至要与智慧社区、智慧安防、智慧酒店管理系统、智慧办公管理系统进行系统联接和应用开发。

  图：全屋智能商业模式示意

  来源：克而瑞华为联合研究编制

  智慧社区来袭：以科技守护生活“小确幸”

  作为智慧城市网格化管理的“基本单元”，智慧社区是对智慧城市公共服务、民生安全、设施管理、交通卫生等功能和服务的延伸。它是园区类智慧化的重点关注领域，也是目前发展和应用落地相对广泛的一种。《华为地产行业数字化白皮书》定义的智慧社区是以住宅小区为探讨范围，利用物联网、大数据、云计算等新ICT技术，将社区各传统业务和系统整合在一个综合信息平台进行数字化管理的全新社区管理模式。

  应用分类

  基于高品质的社区服务、高价值的运营收入两个出发点，智慧社区主要面向两类应用群体：社区居民和物业企业——即提供面向业主端的社区服务平台、面向物业企业端的一体化信息数据平台。

  由于物业企业在社区中既承担着对外社区运维及服务的职能，同时又对企业内部项目和人员管理负有责任，是社区智慧化的主要参与者和推动者。因此物业在社区中的多种经营服务是本篇白皮书的主要切入角度。

  图：智慧社区应用体系

  来源：克而瑞华为联合研究编制

  市场规模分析

  根据克而瑞科创的数据显示，目前头部物企在企业内部数字化管理平台对外的社区运营平台上的应用部署已基本实现全覆盖，超9成的头部物企部署了社区服务平台，其中40%实现了APP、公众号、小程序等多平台的应用，可以看出知名房企旗下的物业数字运营发展比较成熟。

  图：2019年中国头部物企数字化平台搭建情况

  来源：克而瑞华为联合研究编制

  商业模式

  ① 科技服务商的商业模式

  科技服务商在智慧社区中的销售模式以整体解决方案出售或作为软硬件产品销售/SaaS服务的分包形式为主。对于头部物企来说，出于对数据资产和品质把控的考虑会选择整体的解决方案，或在产品设计、业务架构、后期运维等关键环节进行主导。中小型物企由于规模和资金的限制，通常会选择SaaS服务，其中对智慧大屏、出入门禁、视频监测的关注度最多。但目前来看，整体行业科技服务商和物企的合作界限尚不明确。

  目前中国智慧社区市场仍处于试点阶段，一般情况下智慧化改造的投入成本会依据社区的类型、物业运营的实际收入、居民需求痛点等几方面进行综合考虑。根据行业一般情况大致可以分为：以单项目单个场景的智慧单品软硬件投入、单项目全场景的解决方案，到科技服务商与物企进行战略合作的生态解决方案三种形式进行呈现。

  ②物业运营方的商业模式

  传统物业企业主要的经营收入来源是物业服务费，还有一些如停车管理费用、广告投放费用、改建新建工程的管理费用及其他偶然一次性盈利收入。由于经营成本的增加、难以上涨的物业收费、业主个性化需求的发展等因素，使得行业逐渐从单一的经营模式转向多元化经营，愈来愈多的物业运营方开始关注增值业务的价值。从盈利结构来看，多种经营业务的利润贡献率在逐年升高，但基础物业服务收入仍是整个市场收入和利润的主要来源。目前社区增值业务还处于摸索阶段，商业模式尚未成熟，未来提升的空间将进一步增大。

  图：物业企业商业模式发展现状示意

  来源：克而瑞华为联合研究编制

  通过兴海物联解读华为智慧社区服务模式：

  兴海物联是华为智慧社区的核心全链服务商之一，自2018年与华为战略合作以来，双方以华为沃土数字平台为基础，结合华为云上层应用架构和兴海物联的泛地产行业运营经验，推出了智慧社区落地解决方案，真正实现统一网络、统一接入、统一数据、统一门户、多分布架构设计、多应用集成配置。

  图：兴海物联与华为战略合作模式

  来源：兴海物联公开信息

  兴海物联一直致力于与合作伙伴打造优势互补、互联互通的生态合作体系。在与华为的合作过程中，华为能够结合兴海物联的实践经验和业务理解将解决方案输出给其他地产行业客户，兴海物联也利用华为的技术不断完善自身的服务能力，提升业主的满意度和幸福感。

  经历数字化转型赋能后的行业通常会迎来新的增长空间，这个增长不依赖政策环境和市场环境，而是来自于数字化的力量对企业潜力的挖掘，通过数字化赋能地产行业，“懂行人”华为携手克而瑞，将持续与行业内的“懂行”伙伴一道，为房地产企业数字化转型加速。以科技之道，守护家居生活“小确幸”!

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