上海发布租赁市场监管新规：2022年前降低“租金贷”比例至15%以下

北京商报讯（记者 卢扬 王寅浩）继北京之后，上海也出台了针对租赁市场的监管新规。2月4日，上海市多部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确，要严控租金贷款业务，禁止增量、压降存量；建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

为进一步整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，《意见》从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障等9个方面做出了具体规定。

《意见》明确，按照“主体合规、房源真实、交易透明”的目标，要求住房租赁企业依法办理市场主体登记和开业报告或备案手续，从业人员实名挂牌服务，接受社会监督；推行房源核验码制度，夯实企业、网络信息平台的信息发布主体责任，明确未取得房源核验码不得发布房源信息；优化完善住房租赁合同网签备案制度，不断提升网签备案便利化程度，扩大覆盖面。

《意见》指出，要加快推动住房租赁平台政务服务升级，构建完善上海“一网受理、协同办理”的住房租赁线上服务体系；不断强化住房租赁平台数据赋能和实战应用，构建完善上海住房租赁市场监测监管应用场景。同时，按照“能公开、尽公开”的原则，进一步发挥好住房租赁平台的公示作用，努力营造透明、规范的市场环境。

在打击住房租赁市场乱象方面，《意见》坚持整治“快见效”和规范“见长效”相结合，严厉打击市场乱象，着眼构建住房租赁矛盾化解的多元共治格局，完善投诉举报处置、管理与执法联动机制，查处曝光一批典型案件，形成有效震慑；加强住房租赁经营主体信用评价管理，推动行业自律，引导市场形成“优胜劣汰”机制；发挥舆论监督引导作用。

对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构与房地产经纪机构的合作，《意见》也提出了了明确要求。住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行，开立全市唯一的资金监管账户，由监管银行对企业租金押金的收付实施监管；建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

此外，要严控租金贷款业务，禁止增量、压降存量。《意见》指出，房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照上海有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海对于租金贷明显是持打压态度的，说明租金贷的风险较大。从政策内容看，其实强调了两点。第一、禁止增量。换而言之，后续住房租赁经营机构，要想参与租金贷业务，应该说空间不大，这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容。第二、压缩存量。此次政策明确“租金贷/租金”的比重不能超过15%，实际上也是租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策，有助于规范此类业务。

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