【财报季】强运营+高效率 华远地产规模与效益“双升”

房小评 中国房评报道 今天

战略是龙头，运营是根基。当房地产行业进入市场集中度越来越高的时代，运营能力是企业留在赛道上不断前行的核心。

4月25日，华远地产发布2019年年度报告，这是华远规模化发展第二年的成绩单，合约销售额25.17%的同比增幅，让市场为之侧目。

营业收入、销售回款和总资产等关键指标同比上涨，更坚定了华远地产“规模与效益并举”的发展战略。

运营强效率

对于进行规模化发展的房企而言，规模与自身运营能力的匹配尤为重要。房地产行业最不缺的，就是大举扩张，最终却目标落空的案例。

华远地产“规模与效益并举”的战略有着循序渐进的“稳”。

2019年，华远地产总资产同比增长17.75%，达584.79亿元；营业总收入同比增长8.64%，达74.22亿元；归母净利润7.57亿元。在此之上，合约销售额25.17%的增幅，更具质量。

有质有量发展的背后，是华远地产不断提升精细化管理，大幅优化运营效率和人均效能。

具体来说，在2019年华远地产项目平均开工时间缩短了2.6个月，平均开盘时间缩短了5.3个月。其中，华远·海蓝郡（长沙）项目更是树立了股东资金10个月回正的快周转标杆。

华远·海蓝郡（长沙）效果图

基于强化运营管理推行的战略采购，华远地产实现项目拿地后15天资源到位，项目首开资源配置提前60天就位的高效。

平均开盘时间的大幅缩短，一方面意味着资金使用成本降低、利润上升，另一方面，将大幅提升资金周转率。而这也是华远地产2019年开复工规模同比大增35%的一个先决条件。

周转效率的大幅提升在项目销售回款上也有体现。

销售回款关乎企业生存和发展命脉，为了提升销售回款率，华远地产按照现金流要求铺排年度回款指标，倒逼销售节奏前置，同时加强现金分期政策管控。

最终，2019年华远地产销售回款达110.61亿元，同比上升4.25%。连续两年超过百亿元的销售回款和高于行业平均水平的销售回款率，为华远地产带来了充盈的现金流，让其拿地更有信心。

区域强布局

2018年“规模与效益并举”战略提出后，华远地产在土地市场一直围绕目标区域进行布局，在提升市场占有率的同时，持续优化投资质量。

通过深耕城市扎根区域，华远地产正在积极拓展已进入城市周边的热点区域降低拿地成本，增加可转化销售的货值。

从拿地布局来看，华远地产坚持以一、二线重点城市为核心，深度布局京津冀、西部、华中和华南四大城市群，保持着较高的土地储备。“四大区域、十一大城市”的战略布局版图愈发清晰。

迈入规模化发展后，华远地产2018年新增土地储备就同比增长了58%。而2019年新增土地货值更升至309亿元，行业排名第72位（亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企新增货值TOP100》）。

城市深耕策略下，2019年华远地产在四大城市群新增建筑面积240万平方米。充足的土储为未来2-3年的销售准备了充足的货源。

此外，2019年华远地产土地投资平均楼面价较2018年同比下降22%。

“在进入每个城市前，华远都会进行大量的战略研究，研究这个城市是否具备进驻的几个必要因素，包括经济基础、宏观经济面、人口增长趋势、产业目前所处阶段、产品需求等。”

华远地产董事总经理李然曾表示：“华远对于土地的获取十分为慎重，不会盲目拿地。”

把钱花在刀刃上，追求规模的华远依旧“精打细算”。

融资强创新

力求稳定发展的华远地产，获得投资机构给予AA、展望稳定等评级，同时进一步创新拓宽融资渠道。

规模化发展中的房企，要随市场销售节奏不断调整推货，如何用处于市场谷底的资产快速回补现金流，是每家房企都会面对的融资课题。

2019年，华远地产通过北金所债权融资计划，非公开定向发行债务22.66亿元，实现存量项目的再融资。

北金所债权融资挂牌利率在5%-6%之间，在房企融资利率普遍高企的当下，更是一条低成本的融资途径。

虽然在北金所发行债权融资计划对信用主体不要求强制外部评级，但成功发行的房企大多评级在AA+和AA。财务一向稳健的华远地产，更是获得多家银行青睐。

此外，2019年，华远地产曾以三倍认购倍数发行3亿元美元债，8.5%的票面利率创下同评级地产公司当年最低美元债发行利率。还有三期公司债以6.65%、6.5%、6%的票面利率完成发行，共募得35亿元资金。

2020年，华远地产先是成功发行5亿元的超短融资券，后又以票面利率最高5.50%的低利率完成14亿元的公募债融资。

随着规模化、国企背景上市公司品牌效应的释放，华远地产在融资拓展谈判方面具备更多话语权。

华远地产2020年还首次发行供应链资产支持票据（ABN），完成了银行间市场交易商协会首单房地产AA评级供应链同类产品融资。

该ABN票据融资规模为30亿元，票面利率仅5.2%，既可以更好保障供应商款项，又能补充公司融资额度，还可为企业稳健经营提供资金动力。可谓华远地产、项目公司和供应商的三方共赢。

通过创新融资方式获取低成本资金的华远地产，2019年融资流入超额完成年度目标，为2020年的规模发展储备充足资金。6.62%的综合融资成本，也低于地产行业7.07%的平均值。

对此，有业内人士称，经营性现金流和筹资现金流双管齐下，致使华远地产在拿地投资方面将有更多操作空间。

在大浪淘沙的地产时代，华远地产为自己量身打造的规模化发展模式兼顾“稳”与“进”。坚持“规模与效益并举”的华远地产正以奋发向前的“龙舟精神”提速规模化发展。

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