上海经营贷买房遭双重审查：利率跳涨 套利空间小

消费贷之外，经营贷又成了违规资金流入楼市的“当红炸子鸡”，不过在监管部门和银行的双重严格审查下，这种行为已经大部分得到封堵。虽然某些贷款中介仍有操作空间，但毫无疑问的是，套利空间在缩小。

“3+4”企图复燃

众所周知，小微经营贷本来是专门用于扶持小微企业的专项贷款产品，其利率水平一直处于低位。尤其是在2020年由于监管层的政策倾斜，要求银行加大对小微企业的扶持力度，很多银行的抵押经营贷年化利率低至3.85%左右，比当地的房贷利率还要低。以上海为例，首套房贷款最低利率4.65%，二套最低5.25%。那么抵押经营贷能比房贷低80个基点到140个基点之间，甚至高于这个数。

因此很多贷款中介对这种周期长、额度高的抵押经营贷进行包装，以低息为诱惑，让购房者以名下公司名义贷款，以自己现在持有的房产作为抵押，最多个人住宅申请到房产评估价值的七成左右的贷款。

比如记者向一位资金中介了解到，有一种“3+4”的策略规避上海二套房七成首付的规定。就是说，假使一个客户想要购买1000万元的二套房，但手中的资金只有300万，而按照上海相关规定必须首付700万元，那么欠缺的400万元就通过房产抵押贷款拿到。然后名下两笔贷款，一笔30年按揭利率5.25%，另外一笔10年二押利率4.5%，还低于LPR。并且虽然银行要求每年还本付息，该中介还是可以帮忙申请无还本续贷，也就是说客户体验跟房贷差别不大。

完成这样的贷款基本要求是额度1000万元以内，需要40年之内的房产作为抵押，借款人不超过65岁。此外需要贷款人担任一家公司持股10%以上的股东，哪怕是新注册的公司也可以。门槛极低。

该中介还推荐，公务员、老师、警察、医生等职业虽然一般有单位规定不能注册公司，但可以通过受让公司股权，或者通过暗股的方式也可以操作，并称银行更喜爱这种群体，因为工资透明，工作稳定，银行认为不会出坏账。

2月3日，当记者询问该中介在监管趋严的环境下是否仍旧可以照上述流程操作二手房时，对方仍斩钉截铁地说：能做。

套利空间缩小

虽然仍有漏网之鱼，但沪上政策正在严厉封堵。

1月29日，上海银保监局下发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。

上述《通知》还明确提到，切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

目前，沪上银行正按照《通知》要求，全面开展风险排查。对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

“我行正在按照监管规定严格规范资金用途。”一位沪上某大行分行人士称，其实去年就已经注意到经营贷流入楼市的情况，风控部门已经加以警惕。

“我们原来就控制的比较严，对小微企业的三亲调查要求比较高，没有经营场景的企业，是不能做的经营性贷款的，所以可能对我们影响不大。”一家城商行人士对记者表示。

也有银行业人士称，在1月21日上海发布的楼市新政之后，很多原先经营贷放得比较宽松的银行业严格起来，比如新公司准入更加严厉，基本上都要求是有真实经营背景的公司，并且有对公流水、水电煤账单、税单以及真实的经营场所，流水至少要6个月。

因此部门中介的玩法也变化了，要求客户要像正常经营公司一样走走账，保证基本业务和报税、记账。

也有银行业人士称，目前政策趋严，如果有些银行目前仍旧放任经营贷流入楼市，那么这家银行的风控水平一塌糊涂，职工也有很大问题。

不可否认的是，由于目前银行资金面紧张，出现了经营贷普遍涨价的情况，想必套取经营贷买房的套利空间也在逐渐缩小。

“我们之前的小微经营贷差不多是4.5%的利率，但是近期资金面紧张，因此涨到了5%，”一家城商行上海分行人士称。这样一比较，经营贷挪用买房的套利空间立即缩小了50BP，吸引力减弱。

（作者：周炎炎 编辑：曾芳）

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