楼市变天？多地银行被曝紧急叫停房贷 有的不知道何时能放款

学区房一房难求、一夜之间房价上涨几十万……2021年仅仅过去二十几天，上海和深圳楼市的房市，可谓是“疯狂”，房子成交量接连创新高，有的购房者前一个小时看好的房子，一犹豫，一小时后房子就暴涨几十万。

“原来热门楼盘开盘时，一楼二楼顶楼的户型很难卖出去，甚至降价才能去化，可到这个月，认筹的人突然成了楼盘数量的两倍多”，最近，准备在上海市购买首套住房的小任有点沮丧。

学区房一房难求、一夜之间房价上涨几十万……2021年仅仅过去二十几天，上海和深圳楼市的房市，可谓是“疯狂”，房子成交量接连创新高，有的购房者前一个小时看好的房子，一犹豫，一小时后房子就暴涨几十万，和小任一样，身处上海和深圳的购房者着实感受到了近期房价上涨所带来的影响，这也引发各方关注。

而在“稳”字当头的楼市调控导向下，国家也对楼市分化所出现的大城市住房问题给予了高度关注，上月的中央经济工作会议首次提出要解决好大城市住房突出问题，处于这次漩涡中心的上海和深圳迅速出台调控政策。

1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从完善土地市场管理、严格执行限购政策、调整增值税征免年限、严格执行差别化住房信贷政策、严格商品住房销售管理等多方面“紧急灭火”；两天后，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，从严格审查购房人资格、加大违规惩罚力度等方面入手调控。

“上海的调控直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象，政策出台非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向，深圳的政策则明确购房资格审查的导向，体现了继续落实限购政策、防范钻政策漏洞的调控思路”，有业内人士表示，此类政策出台，有助于打击各类违法违规行为，真正促进房地产市场的健康发展。

“房贷”未停只是银行收紧放贷规模

值得注意的是，在房价上涨和稳楼市调控的双重作用下，大批涌入的购房者和收紧的调控，让刚需群体对房贷发放产生担心，“买到房也不知道银行能不能给我正常放贷”，近期，关于银行房贷额度紧张、乃至暂停房贷，以及购房税费贷等相关消费贷产品的暂停的信息，也屡屡“刷屏”，房贷将会出现的变动，也是像小任这样的购房者高度关注的。

据棱镜报道，一位上海头部中介机构负责人表示，“今年1月份个人按揭房贷的收紧情况堪比往年12月份，因为房贷额度紧张，目前建行、工行、兴业、招行等银行都和该机构打过招呼，暂缓接单，至于何时能放松也无法告知”。

“个人首套房目前没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款，如果是二套房可能会快一点，但是现在额度也很紧张，什么时候放款我们也不好说”，兴业银行(601166,股吧)上海某支行信贷人员像媒体这样表示道，这并非个例，上海地区该行各家网点基本都是同样的情况。

1月23日，亦有大V通过微博爆料称，“广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平”，同时，该大V爆料称，在此情况下，所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。

不过，上海某国有大行业内人士告诉媒体称，“最近房贷的确会稍慢一些，主要是由于近期买房申请房贷的人太多，各家银行都有额度限制，目前还没有暂停房贷的通知，符合要求的申请者，并不用担心”。

“并不是房贷暂停，而是银行的贷款额度受限，所有银行都一样，由于国家划了红线，房贷贷款额度不能超过一定的比例，一旦超过了就不能放款”，有业内人士指出，目前出现“停贷”消息的银行主要是个人房贷额度占比超标的银行。

2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“房贷新规”），决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，并设立区别性的“两条红线”指标，自2021年1月1日开始施行，同时对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。

第一条红线是房地产贷款占比，指一家银行全部房地产类贷款（包括个人住房贷款、企业房贷）占其全部贷款的比重；第二条红线是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。

从2020年中报披露数据统计来看，共有13家上市银行不同程度“踩线”，其中招商银行(600036,股吧)、兴业银行、成都银行、郑州银行、青岛银行(002948,股吧)五家银行“两道红线”均踩中，招行零售按揭贷款占比为25.49％，超出上限20％，其房地产贷款整体占比为34.25％，超出上限27.5％。

超标银行亟需压降

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，房贷新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值，触碰到“警戒线”的银行，其个人房贷作一定调整在所难免，虽然部分银行己在控制放款的节奏，但均在市场预期之中，目前大多数银行可接受个人房贷申请。

“从规定的上限和过渡期限来看，政策目的不在于短期内急剧下降房贷规模，而是从调整结构入手，实现长期内银行业信贷结构的转变，从目前各银行的房贷占比来看，仅有少数银行的个人房贷余额占比超标，面临着调降压力，多数银行尤其是大中型银行的个人房贷额度仍存在空间”，有业内人士如实说道。

“这个业务肯定是开展的，要不然老百姓(603883,股吧)怎么买房”，有银行客户经理如此表示道，“业务未暂停，只是申贷流程时间长了，不管是一手房还是二手房，从审批到放款的周期大概会达3至5个月”。

在1月22日的新闻发布会上，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，这一政策对按揭贷款这一块应该影响不大，银保监会前期与人民银行一起发布了对房地产融资的集中度管理通知，如果说银行房地产风险暴露金额超过了净资本一定的比例，必须采取有关措施。

同时，我们也密切关注观察不同地区、不同城市房价变化的情况，因城施策，与其他部门和地方政府一起采取相应的措施，这些措施都是动态的，根据各个地方的情况随时调整，他也表示，监管部门将密切监控银行业对房地产的融资，确保房地产融资平稳有序。

可以看出，房地产新规政策最直接的影响是银行收紧放贷规模，虽然在一定程度上会增加个人购房者申请房贷的难度，不过，这也将有效地打击炒房客，给小任这样的刚需购房群体吃下了一颗“定心丸”。

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