快评 | “杭五条”多方保自住，“红盘”还能“红”多久？

导 读

多样手段保自住压投机，更要加大热点区域供应才能缓解“燃眉之急”。

◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩、张家桦

距离上海发布新政仅数日，杭州便接踵而至，年初核心一二线楼市收紧的信号不断释放。2021年1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组公布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。究竟此次新政出台的动因为何，又能否药到病除的缓解短期内“红盘”一房难求的尴尬局面呢？

01

限购、限售升级围堵漏洞

“无房”条件放宽保障刚需自住

总体上来看，此次发布的“杭五条”旨在进一步封堵了炒房获利空间，并满足无房家庭的自住购房需求。调控升级大体分为以下两个方面：

一是限购升级，针对购房资格认定方面：

首先，新落户被纳入限购范围，落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。此举将买房套数与落户年限挂钩，既可以满足刚需基本自住需求，也可以严防“新落户”跟风入场，炒作楼市。

其次，围堵了“赠与”、“代持”等炒房漏洞，将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；同时，受赠人家庭须符合杭州住房限购政策，这也使得“借名打新”再无可能。

最后，针对人才优先购房政策“打补丁”，高层次人才转让住房，须在本市限购范围内无自有住房满3年方可享受高层次人才优先购房。

二是限售的范围升级，主要是针对新房后续买卖，限购范围内新项目公证摇号中签率小于或等于10%的和以优先购买方式取得的热点商品住房的，5年内均不得转让。这就使得部分意图通过“一二手倒挂”实现短期套利的炒房者被迫离场。

同时，杭州此次也借鉴了上海、深圳等先进经验，增添了限购范围内，个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，这意味着二手房的交易税费成本将提高,不满5年的房源出让难度升级，进一步防范部分房东房源“快买快卖”的现象,抑制投资需求,有助于促进二手房交易的稳定。

值得关注的是，此次对“无房家庭”的认定标准适度放宽。2018年4月4日后转让限购范围内住房的，且在限购区域范围内无自有住房记录满3年的，均可认定为无房家庭。与9月出台政策中将30周岁以上未婚单身且在本市无房的购房人纳入到了无房家庭的认定范围一脉相承，都是旨在保障了特定刚需人群的基本购房权利，也是为了防止严苛的限购政策误伤部分真正的自住需求。

02

三季度密集调控难抑红盘热度

2020年一二手成交规模皆创3年新高

杭州此次颁布新政，与2020年以来新房、二手房火热的成交表现密不可分。首先来看新房市场，2020年全年商品住宅成交建面达到了1516万平方米，同比增长了16%，房价则保持稳中有增态势，维持在28684元/平方米，在新冠疫情“黑天鹅”影响下，杭州新房量价不降反增，且皆创三年新高。

而从月度变化走势来看，自3月以来稳步恢复，6月达到峰值，单月成交量突破200万平方米，也是在彼时出现了“西溪公馆6万人摇”事件，使得杭州房地产市场受到全国的广泛关注，也是基于此，杭州政府在7-9月密集出台了楼市调控措施，成交稳步回调，不过9-12月市场热度还是保持逐月递增态势。

聚焦到单个项目层面，我们也不难发现端倪，6月后因验资改冻资，提高摇号门槛，加之7-9月密集出台新政，提高自住人群购房比例，挤压投资客，使得整体新开盘项目中签率稳中有增，基本在30%左右持稳，低中签率项目占比也显著减少，不过我们也可以看到部分诸如滨江·御滨府滨江·御滨府、滨江·嘉品、绿城·桂语听澜、滨江·翠语华庭等中高端项目还是面临屡开屡罄，中签率皆低于6%，“一房难求”的火爆场面。

再看二手房市场，火爆程度与新房市场不相伯仲，据CRIC监测数据显示，2020年杭州二手住宅成交量达944万平方米，同比上升16%，创近3年新高，月度走势也呈现出波动上行，至7月达到峰值，单月成交面积高达104.4万平方米，而后随着新政出台，成交略有回调，10月探至阶段低点，不过较之2019年同期仍处高位；11月成交再度上扬，升至年内次高点，年底成交放量态势显著。

杭州二手房市场热度逐年递增，究其原因，一方面新房“摇号难”，挤压部分客群外溢至二手房市场；另一方面主要与“学区概念”盛行密不可分，核心区位的品质次新房价值逐步凸显，诸如融信学院府、中国铁建(601186,股吧)西湖国际城、万科融信西雅图、融创河滨之城等二手房价涨幅皆超20%。

03

多样手段保自住压投机

更要加大热点区域供应才能缓解“燃眉之急”

综上，我们认为，相较于深圳、上海等核心一线出台的调控政策，此次“杭五条”手段相对温和，旨在围堵此前调控政策下的炒房“漏洞”，短期内还是可以遏制住部分投机需求的：一方面，意图一二手价差频繁买卖的短期投机者再无可能进场，“赠与”、“代持”等绕过限购的常规做法是本次新政的打击重点；另一方面，对于看中楼市短期收益的本地恐慌性购房群体也起到了很好的引导作用，限售范围的扩大也使得“红盘”变现周期延长，过滤掉部分短期投机者，无疑于为楼市注入了一针“镇定剂”。

不过考量到刚需自住需求基数依然庞大，加之新政实则是对“无房户”的认定标准有所放宽，若不能加大核心区域供应，短期内红盘中签率较低的现象仍将持续一段时间。同时值得关注的是，此次新政的着力点主要在于规范新房市场，打击投机性需求，对于二手房市场影响力度相对有限，“一二手高价差”问题若得不到有效解决，也会为后期市场“反扑”埋下了隐患。

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