姚景源：“十四五”期间住房租赁市场发展空间巨大，特别是长租房市场

  2020年底，从中央经济工作会议提出“完善长租房政策，规范发展长租房市场”，到全国住房和城乡建设工作会议提出“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，是2021年要重点抓好八个方面工作的其中之一”，通过一系列相关指导意见的密集出台，不难看出2021年作为“十四五”开局之年，大力发展以长租为代表的住房租赁市场已成为重中之重。

  日前，国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源指出，我国正迎来全新的发展格局，其中一大重点即是发展城镇化，到2035年，中国城镇化率将要达到75%至80%，这意味着在今后的15年内，约有2亿左右的人口要进入城镇，亟需通过提高住房租赁供给来解决新市民的居住问题。

  “我们应当站在社会主义制度本质和民生改善角度来理解租赁市场的意义，站在满足‘十四五’规划，乃至第二个百年目标的高度，来提高租赁市场历史地位。”姚景源重点强调，在“十四五”期间，中国的住房租赁市场会有相当大的发展空间，特别是长租房市场，而大力发展长租市场是落实租购并举、完善中国住房制度改革的重要途径。

  保民生、促经济：落实租购并举首先要发展长租

  一直以来，住房作为基本民生，其意义重大、影响深远。姚景源认为，住房市场的健康发展，既是民生需要，也是社会和谐的需要，更是我国社会主义制度的根本原则。

  我国自90年代后期开始推进住房制度改革以来，目前已取得了非常显著的成效。其中，全国城镇人均居住面积实现大幅增长，从1978年的人均居住面积不足4平方米增长至目前的40平方米。

  而伴随住房产业领域的高速发展，深层次的问题也在日益凸显。姚景源指出，房价增长过高以及分配不均衡等问题亟待解决，这些问题在一些大中城市表现得尤为突出。“多年来，国家也一直在进行调控，力图防止房价过高过快上涨等一系列问题，但是效果并不明显，究其背后原因还是没有把握住‘房子是用来住的，不是炒的’这一最基本原则。”

  对于“房住不炒”来说，其前提是要从根本上强化房子的居住功能，降低其金融属性的分量。而将城市闲置存量房投入租赁市场，一方面能保障业主收益，成为平抑房价的抓手，另一方面通过专业企业运营长租房的方式，能有效建立稳定的租赁各方关系，进而持续起到为房价降温的作用。

  此外，姚景源进一步表示，中央连续多年提出要在住房改革上进行多渠道增加供给，多主体保障，租购并举等指导意见。“租购并举非常重要，现在尤其要在‘租’上下大力气。事实上，‘租’放在‘购’的前面正是突出强调了房子是用来住的这一根本属性。在现阶段，我们难以做到‘住者有其屋’，即我们不能实现每一个人都有自己的房子，但是我们应当做到‘居者有居住’，即一个人应该有居住的地方。”

  对于如何实现“居者有居住”，姚景源指出“我们要大力发展租赁市场，特别是长租房市场。”目前住房租赁市场发展还远远不够，一方面是它远远满足不了需求，虽有大量存量房，但投入租赁市场的供给量仍有不足，另一方面是在价格、品质、服务、规范化等方面还要有更多的保障。

  “因为这次中央经济工作会议提出‘完善长租房政策’，特别是明确地提出规范长租房市场发展，而且住建部和财政部也都明确地提出要从政策角度来扶持、支持住房租赁市场，特别是长租。在‘十四五’规划开局之年，乃至我们实现第二个百年目标，这一点都是为解决住房问题并完善中国住房制度改革提供的一个非常重要的途径。”姚景源强调。

  值得注意的是，大力发展作为住房租赁市场重要补充的长租行业，不仅利于民生，同样也对中国经济具有非常重要的促进意义。

  当下，国内外政治经济环境已发生重大变化，中央明确提出要构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。“拉动经济增长的主要是投资、消费、出口这‘三架马车’，而在国内大循环为主体的新发展格局下，消费成为其中最重要的‘一架马车’，是经济增长最重要的拉动力。”姚景源认为，“让资金在消费领域流动起来，短期内让房价大幅度下跌显然是不现实的。因此在住房制度改革上，更应加速发展住房租赁产业，特别是长租市场，提高长租比重有利于拉动消费增长、推动国内大循环。”

  盘存量、促升级：培育长租企业成为租赁市场主体

  目前，伴随住房租赁市场存在巨大的供需缺口，租住群体对拥有更好的居住品质和配套服务存在较大呼声等趋势，以长租市场为代表的住房租赁市场发展空间越来越大。那么，对于大力发展长租市场的关键因素，姚景源表示：“我个人一直以来的倾向是要努力地去培育一批长租企业，在国家政策上要扶持这些长租企业，让它们能够成为租赁市场的主体。”

  姚景源指出，长租企业在增加住房供给、提高居住品质、促进产业升级等方面起到了非常重要的贡献作用，通过长租这一模式切实解决了大城市的居住问题。

  具体来看，其一，在老旧小区改造过程中，长租企业的介入加速盘活存量。姚景源主张老旧小区改造最好让长租企业介入，由此一方面可以增加投资，而投资也是拉动经济的重要内容之一；另一方面，可以提升整个小区的生活居住品质，增加新的租赁资源，这既有利于让老住户原来已经贬值的甚至价值不高的存量房有升值的可能，同时有效新增加租赁房源供给量，能满足了城镇新居民的租赁需求。

  其二，长租企业所采取的分散式、集中式并进的发展路径满足了当下年轻人的多元租住需求。姚景源强调，分散式长租很重要，目前几家较大的长租企业基本是分散式房源更多一点，这也与大城市的工作地较为分散的现状相契合，分散式长租房源布局更灵活，市场接受度更高，更能满足年轻人“职住平衡”的诉求。

  其三，在新一轮产业革命、技术革命浪潮中，长租企业在住房租赁产业智能化、数字化升级过程中发挥了主要的推动作用。“租赁市场将来一定要把人工智能、大数据、5G等科技利用起来，而这正是长租企业的一大优势。通过数字化、智能化可以使租赁市场的商品价格和价值最大的一致，能够为消费者提供性价比更高且服务又好的住房。”姚景源称，伴随产业升级，社会上部分粗放型、简单劳动密集型、单纯依靠信息不对称的中介将会被历史淘汰，这也有利于整个住宅市场的健康化发展。

  与此同时，针对如何更好、更快地推动长租市场的进一步发展，姚景源也提出了三点建议：一是尽快出台《住房租赁条例》，并在实际市场变化和实践检验的反馈中不断进行完善；二是要扶持一批骨干长租企业，在政策上给予更多支持，例如税费减免，邀请其参与到老旧小区改造、新型城镇化建设等工作中；三是推动“租购同权”切实落地，赋予承租人更多权益。

  在政策利好、市场需求爆发、长租产业前景广阔等多重趋势下，姚景源分析认为，这对于长租企业而言，既意味着其肩负千斤重担，应为我国住房市场的健康发展做出更大的贡献，更代表着长租房市场正迎来历史性的发展新机遇。

相关知识

姚景源：坚持“规范与发展并举” 推动长租房市场完善优化
多地推动住房租赁市场健康发展
发展长租房市场须要稳定租赁关系、租金水平
住房租赁市场 政策支持务求精准
建立住房市场和住房保障两个体系 推动市场健康发展
住房租赁市场政策支持务求精准
住建部：出台住房租赁条例 完善长租房政策
住房租赁市场回暖 监管强化助力住房租赁市场规范发展
住房租赁市场回暖,监管强化助力住房租赁市场规范发展
发展长租房市场须“两稳”