地产内参 | 一线城市房贷市场现变局?并未暂停业务但部分银行额度紧张

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“上广深”打响开年调控第一枪 谁在推高热点城市房价？

今年开年，调控政策频发，但这一次调控的主体主要是一线城市。最为明显的是上海、广州、深圳。

1月24日，广州银行业传出已被金融监管窗口指导的信息，个人按揭贷款面临“双管控”:新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

与此同时，上海楼市的调控组合拳相继落地。1月25日，上海法拍房也被纳入了限购范围。而在此前的1月21日，上海刚刚落地的调控新政“沪十条”提出，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这将导致部分二手房房源交易成本增加。

1月19日，深圳对“7·15新政”进行补充，要求家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下，而且暂停夫妻婚内更名。从影响来看，业内人士认为，深圳明确指向去年部分项目出现的不理性行为，只是针对市场非理性行为和少数人。

而在北京，虽然并没有出现全市甚至区域房价整体上涨，但是部分教育资源优质的片区和小区房源的价格在上涨。1月25日，北京市住建委主任王飞在做客“市民对话一把手”节目中表示，打击恶意炒作和违规资金进入楼市是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。

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一线城市房贷市场现变局？并未暂停业务但部分银行额度紧张

日前，有网络消息称广州发布新政，即“个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平”。而在此情况下，部分银行暂停受理新贷款申请的消息引起了市场上的广泛关注。

根据记者多方了解后发现，目前深圳、广州地区的银行并未出现暂停房贷业务，而是部分银行的贷款额度受限，只能暂缓办理业务。

《证券日报》记者从北京多家银行了解到，目前北京各银行房贷的放贷情况并未有明显的变化，也未收到上级分行提示房贷额度紧张或者要求停止发放房贷的通知。

其实今年以来部分银行在房贷方面额度的紧张与近期开始实施的房贷新规不无关系。

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房贷受限虚与实

近期，关于“沪广深地区多家银行房贷被曝暂停”的消息，引发社会关注。1月26日，记者调查发现，北京地区银行批贷基本正常，不过，也有部分银行因额度分配等问题放款节奏有所放缓。

一位城商行信贷经理对记者表示，现在北京放款正常，房贷7-15天下款，不过因为春节临近的原因，节奏可能会有变化。

“年前没有政策调整，房贷审批力度可以，但目前只能申请额度，放款只能等年后了。快到春节了，目前北京已经有银行停止放款了，其他银行估计还有一周的时间，都会暂停放款，肯定越往后越难办。”某银行贷款中介对记者如是说。

值得关注的是，梳理相关信息可以发现，目前市场上出现“停贷”消息的银行大多是房贷集中度“踩线”的银行。光大银行金融市场部分析师周茂华指出，受房贷红线影响，主要是个人住房按揭贷款触及红线银行“停贷”。

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北京地区银行房贷额度不紧张

最近两天，媒体纷纷报道广州、上海等地房贷额度紧张，部分银行甚至停贷的消息，不少北京的购房者因此担忧自己的贷款也要排长队。1月26日，北京青年报记者询问了多家银行北京分行以及房地产中介人士，绝大多数人表示，目前房贷政策没有变化，房贷额度充足，贷款人提交的材料审核通过后，一般一至两周就能放款，最迟不超过一个月。也有银行表示，根据总行的安排，一月份房贷额度有所缩减，但相对北京地区的贷款需求，影响不大。只有个别股份银行表示，总行严格执行监管要求，已经控制了今年的房贷额度，虽然现在还可以接单，但是放款还需要排队等额度。

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惜贷不是涉房贷款集中度管理初衷

1月25日，有媒体记者对北京、上海、广州、深圳四座一线城市房贷情况进行了电话调查，调查对象包括工农中建四大国有银行，兴业银行、招商银行、浦发银行等股份制商业银行，以及四地农商行的网点。根据调查结果，因为额度影响，上海已有银行暂不能申请房贷，且审批流程加长；广州、深圳多家银行称额度紧张，放款时间未知；北京受访的两家银行表示，暂未受到房贷新规较大影响。

商业银行惜贷的理由，当然是中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。因为，通知分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。也就是说，由于受个人住房贷款余额占比上限的影响，银行就需要通过控制个人住房贷款来满足监管要求。

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甲醛超标、爆雷跑路，为什么还有人住长租公寓？

过去的两年，长租公寓可以说是饱受苦难，在一系列所谓的“爆仓”、甲醛超标、出租率下降、疫情冲击等等各种压力之后，以蛋壳事件作为一个标准性事件，长期以来累积的问题集中爆发，业主、租客、供应商在这次事件中付出了巨大代价。

回首来看，长租公寓的问题主要表现在几个方面：一是供给的非理性扩张；二是高价抢房；三是过度使用杠杆；四是疫情冲击和市场下行。

出清：周期性调整何时见底？预计未来半年左右的时间，市场仍将消化过往几年所形成的供给压力，同时需求端的恢复也需要一段时间，总体上看，2021年上半年长租公寓仍将处于阶段的调整和出清阶段。

展望：长期公寓是否还有存在价值？长期来看，无论是从供给端，还是从需求端，长租公寓的存在会对租赁市场产生正向的影响，这也是它存在的价值所在。

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