越调控越投机，深圳围剿“代持”买房

  深圳向来不缺少话题。过去数十年里无数财富故事诞生于此，如今，买房造富的神话也不断在此上演。

  1月23日，深圳市住房和建设局（以下简称“深圳住建局”）发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》（以下简称“通知”），称将启用“购房意向登记系统”、利用只冻结进入公证摇号控制范围购房人的认筹金等方式加强购房意向登记管理，同时，将严格审查购房人资格，严厉打击违规行为。

  对此，行业普遍观点认为，此类惩罚措施能发挥震慑作用，使各类购房资格造假成本增大，杜绝“炒房”行为。

  通知发布的前一天，深圳住建局曾发文，表示对华润城润玺一期认购人购房资格、购房资金来源、流水等情况进行了审查。经核，有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况。

  此前，华润城润玺一期13.1万元/平方米限价引发万人“打新”，由于一二手房价格严重倒挂，该项目“买到就能赚500万元”成为购房者们共识。

  除了“打新热”外，二手房市场也值得注意，1月15日，国家统计局公布2020年12月份70城房价变动情况，同比2019年12月深圳二手房价格上涨14.1%，领涨全国。

  在深圳整个楼市狂欢与调控趋严的循环往复中，有人伺机而动，有人待价而沽，也有人望而却步。他们的一举一动组成了深圳楼市的魔幻与现实。

  “越调控越涨价”？

  这不是今年以来深圳住建局首次对“炒房”行为重拳出击。

  1月19日，深圳市不动产登记中心就下发过一份《关于明确<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》，对2020年深圳楼市调控文件中的3个问题执行进行了细化。要求“7·15新政”在途交易办理手续截止日期延长1个月，至2021年1月31日。高层次人才购买首套住宅无需社保或个税证明，购买二套住宅按深圳现行限购政策执行。家庭购买商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

  “调控影响我的房子涨价吗？”在众多深圳买房交流群中，老徐（化名）创建的这个是较为活跃的。作为群主，除了为新手买房答疑解惑外，老徐还赠送多年来“炒房”积累的经验。

  对于深圳为“7·15”新政打补丁的《关于明确<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》，老徐不以为意，“‘7·15’新政也说是史上最严，可结果大家也看到了，僧多粥少局面下深圳注定房价走高，这不是以人的意志为转移的。”

  这个观点迅速得到群内多位手握多套房产业主赞同。

  老徐所说的“7·15”新政即2020年7月15日深圳发布楼市调控新政策。

  政策提出，落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能买商品房。个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。普通住房应当同时满足以下条件：容积率在1以上；建筑面积144平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。在本市无房但有贷款记录的，首付5成；拥有1套房的，贷款首付比例不低于70%；离婚3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  多方数据显示，“7·15”新政实施后，深圳二手房市场热度有所下降，房价方面则不然。

  福田某中介机构经纪人小王（化名）在接受中国房地产报记者采访时坦言，“‘7·15’对成交量有不小影响，但业主除非急售，否则都选择坚决不降价，因此，对房价并没有产生较大影响，甚至不少业主上调了房价来覆盖税费。”

  有业主介绍，“这几年每年都有小区被报出‘抱团涨价’，这也就是被报道出来了，我知道有小区业主都达成共识了，哪怕高价挂着不卖也不会降价。”

  “不要犹豫，犹豫就会败北。”他接着表示，2020年年初时候我有一同事看上福田天然居一个三居，当时挂牌价总价980万（元），中介帮忙砍到了950万（元）。就是观望没买，现在那个小区同样户型最低价卖1450万（元）。

  以诸葛找房提供的数据为例，7月以后深圳二手房成交量曾呈现出每月下降趋势，房价却逐月上涨。

  就“越调控越涨价”这一现状，中国房地产报记者采访了IP Global中国区首席经济学家柏文喜。

  柏文喜分析，深圳产业聚集程度与科技创新能力让深圳市场基础与人口基数对市场需求形成了强有力支撑，货币超发引发的通胀压力下的避险性投资需求又推高了市场需求，加上深圳新盘入市较少，自然就无法避免房价上扬之势。

  中国房地产数据研究院院长陈晟亦称，“同样的情况也正在上海发生。”

  矛盾两面

  对于还没有“上车”的刚需客户来说，“炒房”话题遥不可及。

  “说‘来了就是深圳人’，可没有房子在哪里都是漂泊者。”阿强（化名）毕业后就到深圳工作，到今年1月已满6年。“涨工资速度赶不上房价上涨速度，2019年就提上日程的买房结婚计划，到现在还没下手。”

  一方面阿强鄙视着群内其他人“炒房”行为；另一方面，阿强表示如果现在“上了车”，肯定也不希望房价跌。

  这样矛盾的想法也体现在其他有购房意向的刚需客身上，“打新”成为他们最好的选择。

  所谓“打新”原来指股市或基金领域，用资金参与新股和基金的申购，如果中签的话，就买到了即将上市的股票或基金。由于深圳楼市新房和二手房价格倒挂的严重情况，买到新房就如购入新股，更像是一种投资行为。也就是说，在深圳楼市“打新”中中签就可以大赚一笔。

  2020年8月，光明区刚需盘中海寰宇时代花园以均价约5.99万元/平方米价格开盘，彼时，附近二手房源均价在6.6万元/平方米左右。据了解，该楼盘包含商业和住宅两种类型产品，其中住宅产品1232套，总价区间在452万-850万元/套，最终认筹人数3696人。

  阿强也是其中一员，遗憾的是他没有中签，“几秒就抢光了。”

  事后，他看见新闻上说，“有网友特意花了1万多元买了最好的路由器，就是为了线上选房比别人快一点。”

  同年11月，华润城润玺一期项目以13.2万元/平方米开盘，由于周边二手房均价已经到了18万元/平方米，新房和二手房差价倒挂近5万元，按一套100平方米新房计算，约等于中签者倒手就能赚500万元。该楼盘在开盘之后引发万人“打新”，11月25日-26日两天，1171套房源便全部清盘。

  不过，这种总价千万级别新房并不在阿强“打新”名单内。

  “我掏空‘4个钱包’加上这些年积蓄也就凑够首付200万元，还要考虑之后收入是否能承受月供，这种项目面积都是100平方米以上，认筹金也是几百万元，怎么可能是‘刚需’盘？”阿强告诉记者，不排除有人第一次买房就一步到位，但是我了解到的这类项目投资“炒房”的也不少，他们中的购房名额要么是亲戚之间套用名额，要么就是买名额代持。

  华润城润玺一期这次万人“打新”活动，也引发了媒体关注。

  2021年1月22日晚，深圳住建局发文，表示对华润城润玺一期认购人购房资格、购房资金来源、流水等情况进行审查。经核，有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况。

  1月23日，深圳住建局发布通知称，将启用“购房意向登记系统”、利用只冻结进入公证摇号控制范围购房人的认筹金等方式加强购房意向登记管理，同时，将严格审查购房人资格，严厉打击违规行为。

  政策明确，对于违反规定的购房者或相关责任人，住房建设部门将依法采取相关措施。其中有三点值得关注。第一，停止相关人员使用我市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。第二，停止相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格三年；已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格。第三，停止相关人员在我市的住房公积金贷款资格三年。

  对此，业内人士表示，此类惩罚措施，能发挥震慑作用，使各类购房资格造假的成本增大，杜绝“炒房”行为。

  政策持续升级 能否走出“怪圈”？

  不少刚需客对近日不断升级的政策表示支持。

  “这类打击‘代持’行为的政策对我们首次买房的刚需来说是利好的，希望这些政策最终能落到实处，不是‘雷声大雨点小’。”购房人花姐（化名）在与记者交谈中表示。

  对于“7·15”新政中的补丁政策及一系列后续升级的楼市政策，深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺表示，对于普通购房者来说应该是利好的。现在这个政策，一方面对高层次人才是允许买房的，在没有社保的情况下，被引进人才确实有没有房的，这是一个保护。另外一方面，对于那些利用假结婚挂靠户口户籍的，不允许他们买房，其实也是为真正刚需预留了更多空间，为刚需购房者提供了一个好的政策环境。

  他提醒，对于普通刚需置业者来说，有需求的还是要尽快出手，去寻找适合自己的房子。

  不过，花姐也担心，近日升级的政策对二手房市场影响或许不大。“‘代持打新’虽然被堵，二手房方面仍是买家市场，定价权利在他们手中。‘7·15’之后二手房房价上涨就是这样形成的。”

  政策在升级，二手房价、的变化却仍让人觉得不可控。

  对此，中国人民大学助理教授王鹏告诉中国房地产报记者，任何商品都符合经济学基本原理，价值决定价格、供求影响价格。深圳本身地价和生产成本、人工成本就比较高，所以它的房价具有一定基础。另外，从供需角度来说，深圳一方面包容性强，叠加设置先行示范区特区和粤港澳大湾区的建设，也吸纳了大量人才，当地整体工资水平、消费能力也比较强，因此它具备了所谓供需错配，在短时间内需求大于供给，价格就会有所上升。

  怎样走出调控持续升级和房价仍不可控的“怪圈”？

  中国房地产数据研究院院长陈晟认为，政府方面不会放任房价快速上涨，会想尽各种办法，比如增加入市土地数量以提升楼市供给量等。

  柏文喜也表示，未来政府一方面会增加入市土地数量以提升楼市供给量，另一方面也会通过涉房贷款分级管理来从需求端进行调控，因此2021年深圳楼市应该还会呈上升势头，但涨势应该会受到较大遏制。

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