行业透视 | 又一房企入局新能源产业链，哪个环节最值得布局？

导 读

基于风险和收益成正比，各房企需权衡考量自身风险偏好及风险承受能力，选择适合自己的投资方式及赛道。

◎  作者 /朱一鸣、李丹

1月5日，珠江投资以19.23亿元战投广汽蔚来，双方将聚焦广州智能网联新能源汽车产业，在自动驾驶、智能制造、信息智能化技术等领域加强合作。近年来，在政策驱动叠加新能源汽车发展趋势形成的背景下，房企试水新能源汽车行业屡见不鲜，包括碧桂园、恒大、阳光城(000671,股吧)、雅居乐、华夏幸福(600340,股吧)等房企均囊括其中。随着新能源汽车的迅速发展，其上下游供应链相关产业也迎来机遇赛道，房企在该产业链上的布局孰更优？

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房企更多聚焦新能源汽车产业链上游

在行业增速放缓背景下，房企寻找第二增长曲线，新能源汽车产业链成为近几年房企为最热衷的赛道之一。一方面，当前全球新一轮科技革命和产业变革加速，多项政策支持与引导汽车行业从传统制造业向科技行业转型，在“市场+政策”双轮驱动下，新能源汽车行业前景可观；另一方面，房企与新能源汽车生产基地的合作带来产业协同，同时房企具备一定的资金实力，投资新能源将与其先前投资的科技领域产生联动，科技智能化赋能也将反哺房企存量时代下的竞争力提升。

在此背景下，房企对该领域引起关注，多家房企入局投资甚至下场造车。值得注意的是，地产与新能源汽车的结合属于跨界合作，存在一定的行业壁垒，房企直接试水造车的并不多，多以投资型参与为主，围绕上下游产业链展开。

从新能源汽车产业链结构纵向梳理，上游主要是关键原材料，包矿产资源、正极材料、负极材料、电解液、隔膜等；以及核心零部件，包括电池、电机、电控等相关部件。该环节是新能源汽车的重要一环，所涉及的细分领域较多，为房企所重点聚焦，雅居乐、华夏幸福、远洋、万达、大名城(600094,股吧)、宝能等房企均有布局。

中游为整车制造，其中宝能、恒大等房企亲自下场造车，在行业内掀起波澜；而远洋、珠江投资等房企则以投资入股整车研发的企业，或者签订战略合作协议为主。

下游涉及充电服务，包括充电设备、换电设备及电池回收等；以及汽车后市场服务，包括汽车金融、汽车租赁、二手车交易、汽车维修与回收等，鉴于现阶段尤其在三四线城市，新能源汽车尚未大规模投放，后市场服务需求未足量释放，仅有远洋、合生创展涉足该环节。

此外，部分房企还关注“地产+新能源汽车”的产业协同，试图谋划多元版图的新方向。例如，碧桂园绕新能源化和智能网联化建设新能源汽车小镇，为打造汽车创新全产业链提供生产基地，并打造创新生态圈；阳光城、雅居乐等房企也涉足相关产业园及配建的打造。

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新能源汽车下游市场及产业协同潜力待挖掘

房企围绕新能源汽车产业链的布局，涉及上、中、下游的多个环节，各环节的发展现状、潜力及面临的风险挑战值得分类探究。

1、上游投资围绕电池技术展开，技术更迭是机遇也是风险

在聚焦新能源汽车上游的房企中，多围绕电池这一核心部件展开布局。华夏幸福与南京市溧水区人民政府、欣旺达(300207,股吧)协议合作的南京溧水新能源项目总投资120亿元，主要从事动力电池电芯及pack制造研发设计及生产；万达联合中集、京东30亿资本入股的银隆汽车，主要研发钛酸锂电池、硅负极、硫负极；大名城设立新能源子公司，专注投资以锂离子电池为主的新能源动力电池、储能电池的研发领域。

电池技术是新能源汽车行业的核心，市场关注的焦点。基于技术的快速更新迭代，一方面使得成本下降速度快于市场预期，带来利润率的提升；另一方面，行业竞争加剧，低端锂电产能过剩逐步被淘汰，随着行业集中度的不断提高，上游电池相关产业链企业不断面临“生存”压力。对于作为投资方的房企而言，机遇与风险并存，科技发展带来的不确定性较强，如何在“大浪淘沙”中看准潜力电池研发企业是一大挑战。

2、中游端造车整合全产业链，投入产出不确定性较大

新能源汽车中游端主要是整车的输出，涉及全产业链的打造或整合。对于亲自下场造车的房企而言，一方面抓住了新能源汽车新风口，并得以借鉴其在地产领域的拿地、筹资等经验，运用到汽车领域，同时自身物业服务等地产下游市场方面的布局将助力汽车销售，形成产品联动；另一方面，房企需要“从0到1”构筑新能源汽车全产业链，面临前期投入巨大、跨度周期长、未来产出能否覆盖成本的不确定性较大等风险，以及短期内通过资金投入实现经验与创新技术的快速融合之挑战。

根据恒大汽车管理层表示，算上2021年的预计投入90亿元，恒大集团造车总投入约294亿元，至今尚未实现盈利。宝能更是从产品研发、前沿技术、团队、产能、渠道、联动云等方面入手造车布局，三年来投资额超千亿。

3、下游及后市场服务或成为下一个蓝海

下游主要涵盖充电服务及后市场服务，其中合生创展计划投入100亿元于新能源汽车共享领域，其旗下汽车租赁公司与广汽新能源、驭道天下签订战略合作协议，致力于车源合作、汽车租赁、汽车金融等方面的合作。而碧桂园、万科、融创、恒大四大头部房企与国家电网协议合作，聚焦社区智慧充电服务，推进社区充电桩的建设，抢占充电服务的先机。

当前，新能源汽车正处于投放加速阶段，而与之相应的配套服务、售后市场尚未形成一个完整体系，存在充电桩数量不足、充电成本高；新能源汽车后续维修、换电池等服务体系不完善等问题。从侧面来看，这也是一个机会，在新趋势下传统汽车后市场服务商面临转型升级挑战，同时更多的跨行业合作机会涌现。随着新能源汽车后端市场空间的不断释放，房企在这一块抢先布局，或有望在后市场逐步走向标准化、竞争加剧阶段分得一杯羹。

4、“地产+汽车”产业协同成为房企多元化新方向

除了新能源汽车产业链各环节，其产业基地的打造也存在发展空间。譬如新能源汽车生产基地、科技小镇、产业园等，集技术研发、汽车智造、管理服务于一体，并融合生态旅游、休闲、科创等相关产业，打造特色工业基地。随着新能源汽车行业的持续利好，产业基地相关领域也在政策倾斜下持续跟进。

于房企而言，这是熟悉领域的延伸。一方面，房企借助产业优势拿地，或与政府合作，以更低的土地成本获取优质地块；另一方面，房企得以收益跨界布局新能源的红利，同时“地产+汽车“形成产业协同，或成为多元领域的新利润增长点。例如，华夏幸福充分发挥自身产业新城开发建设的优势，导入新能源汽车相关产业集群，利用经验复制，在产业的规划、引导、落地方面更高效；雅居乐在入股力世纪与其展开战略合作的同时，将提供自身擅长领域的支持，例如工业园、产业园的打造，以及产品落地后的相关配套服务等；而阳光城签约沈阳大东区，协力打造“汽车创智城”项目，重点负责产业资源的整合，并引入自身的教育、环保等优势产业，推动综合性产业园区的落地。

综上所述，当前，房企入局新能源汽车产业链已在上、中、下游均有涉及，同时延伸出房企的优势领域——产业基地的打造。具体来看，各环节均受益于新能源汽车的趋势红利，其中上游电池技术主要面临技术更迭风险，中游整车打造的风险集中于投入成本大及产出的不确定性；而下游潜力待释放，提前布局或抢占先机；此外相关产业园建设或成为房企多元布局的新增长点。整体而言，基于风险和收益成正比，各房企需权衡考量自身风险偏好及风险承受能力，选择适合自己的投资方式及赛道，实现新能源汽车红利最优化。

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