58安居客张波：上海从严楼市调控 意在严堵假离婚购房

1月21日晚间，上海市房屋管理局发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，要求严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

58安居客研究院院长张波分析认为，这一政策是打补丁政策，严堵假离婚买房，这一政策对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格，都会产生直接遏制作用。假离婚的漏洞2020年在不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。

规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

张波称，直接限定了5年内转让全额征税，这一政策直指炒房行为，提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求，但在一定程度上也会限制二手房的流动性，2021年上海新房的供应力度预计会有所加强，以缓解二手房上市量减少带来的供应不足。

《意见》同时还强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。

张波表示，商品房的销售管理，包括一房一价以及公示和备案在上海之前都做得较好，这次对于“一价清”提出要求，也防止房企通过在装修、车位等方面不当增加收取违规费用。同时“实名制”的要求可以有效防止炒作购房资格和不当转让获利。

完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

解读：打击炒作新房价格的土壤。规范新房销售环节，由于上海近两年执行严格的新房限价制度以保障房价稳定，部分板块的一二手房倒挂现象的确存在，这也导致新房销售环节中极易产生违规现象，私下收取“茶水费”、内部违规操作的现象有所抬头，预计这一层面的严控力度将进一步强化，一旦项目开盘中有用户举报，查处的力度和范围将会明显提升。 

要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

这一政策是再次强调，2020年对于严查资金违规流入房地产就已经从严，同时对于差别化的信贷本身在上海执行来较为严格。预计下一步对于消费贷、经营贷违规流入楼市会有更明确的查处打击。 

新政的出台并随即落地，可以视为对近期上海楼市热度非理性上升的快速反应，也是后续调控可能持续收紧信息，值得关注的是，政策落地后如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价持续被恶意炒作，预计后续还会有持续性政策跟进落地。

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