《新居住研究报告》出炉,贝壳研究院解码数字居住时代

4月23日，以“数字新居住，产业共生长”为主题的2020贝壳新居住大会以线上发布会的形式举办,贝壳找房CEO彭永东再提新居住。近日，贝壳研究院发布《新居住研究报告》，首次对新居住概念进行系统化分析。报告指出，数字基建、服务者价值崛起、服务者网络无边界扩张是新居住的三大特征。新居住服务的构建以数字化为新基建，实现服务者价值的全面崛起，并推动全产业链的服务共融。

驱动力：高阶服务需求升级，数字化技术倒逼变革

随着中国居民居住条件的改善和消费能力提升，品质、多元、分级的高阶居住服务需求已经显现，养老需求、租赁需求、房屋更新等各类需求进一步分级。因此，如何获取更便利、更舒适居住服务成为新居住服务的核心驱动力。

此外，数字化技术为新居住服务提供底层支持。云计算、大数据、AI、IOT等技术的快速进步，居住服务领域逐渐实现全方位的数据采集。更智能化的应用，以需求定制居住服务方式，以信息透明化、服务创新提升用户体验服务。

数字新基建：云架构、知识图谱、新生态体系加持基础设施建设

新居住服务行业基础设施是指为房产经纪行业生产活动提供底层支持服务的非实物设施，用以提升行业效率、促进行业发展的服务系统，数字化对居住服务行业新的基础设施的构造表现在以下三个方面。

首先，云架构构建新的技术基础，平台成为数字化转型推手。房产经纪行业的数字化转型绝不仅仅是传统IT系统的建设，更在于向“多云平台”的转化。云基础架构纷繁复杂，将应用软件、硬件以及多重操作系统等均囊括在内。在房产经纪领域，平台承担起新技术基础这一要任，成为搭建行业数字化新型基础设施的第一步。平台功能不仅仅是提供匹配或连接的场所，更深入产业链的生产环节，对生产要素进行直接调度和配置，重构整个房产交易链条。

图：经纪行业数字云架构的部署图

资料来源：贝壳研究院

基于此技术基础，经纪人的作业工具也将数字化。工具革命将以新技术为载体、自动化为表现形式，在经纪人的作业过程中减少非必要的时间损耗、精力损耗，从而大幅提升经纪人作业效率。

其次，塑造新数据体系和知识图谱，打通数据藩篱。在全行业的经纪品牌和经纪人之间，在不同品牌、不同店东、不同经纪人间，增强数据的交互性，让数据在产业内流动起来；此外，通过进行数据的规则化整合，统一数据标准；通过挖掘深网数据，扩大知识边界，以增加对行业的认知。

图：人、房、客数据流动图

资料来源：贝壳研究院

最后，重构服务者关系，确立新的生态体系。数字化工具重新拆解与构造行业内经纪人与经纪人之间、经纪人与管理者之间、经纪人与经纪公司之间的关系，在数字化浪潮下，中国未来的组织结构很可能是一种复合的关系：公司化的互联网平台+管理者+经纪人。在缺少规则和经纪人专业素质普遍较低的背景下，平台和管理者的存在是以必要的管理提升经纪人的成熟度，弥补没有规则的市场，从而提升交易效率。

服务者价值崛起：标准化衍生更高的服务溢价

在新居住时代，受数字化驱动，服务者这一传统生产要素基于自身不变的价值而产生了新的交互。房地产经纪行业由于房屋交易所具有的低频、高价、复杂的属性，购房者的交易成本极大。

在数字化的趋势下，根据可标准化与否的衡量标准，未来经纪人的功能价值与感性价值将被进一步拆分为两大类别：标准化价值和个性化价值。经纪人的标准化价值，指的是通过建立行业规范（如行业准入门槛、经纪人执业标准等）、通过SaaS工具、AI技术对经纪人的数字化赋能，建立起的基础的、通用的、可预期的专业能力，从而降低经纪人的个体专业能力方差。经纪人的个性化价值，指的是在标准化的基础上服务者提供给顾客的“服务溢价”，表现在顾客所能感受到的更好的服务体验和NPS的整体提升。

图：新型数字化服务者的价值模型

资料来源：贝壳研究院

在新居住时代，服务者职业化将按照标准化时期和个性化时期的路径成长。数字化将减小服务者方差，服务者的个性化交互价值也将更加凸显。

图：新型数字化服务者的成长路径

资料来源：贝壳研究院

未来通过平台的数字化赋能而具备了标准化价值的服务者，将在个性化价值上各展所能，而能借助数字化工具将个体服务者价值发挥到最大的经纪人，将是新居住时代的最大受益者。

产业互融：上下游共生，服务无边界扩张

在新居住时代，用“割裂”时代原有的工作模式已经越来越难以提升行业效率和行业参与者的核心竞争力，伴随着技术进步，居住产业的服务合作网络开始无边界扩张。贝壳借助数字化工具，在房屋交易环节中构筑了一张经纪人间的合作之网：ACN（Agent Cooperate Network）合作网络。ACN网络中重新调整了行业的利益支点，经纪人与经纪人不再是零和博弈的关系，而是在互惠、共享的理念下共同做大行业蛋糕，每一个主体都能创造更多的边际效益。

将这个合作网络的基础逻辑推演至居住领域的新房、渠道、装修、家装、社区等环节，让合作网络的触角向居住服务领域的每一个服务者延申、无边界扩张。经纪人与置业顾问之间共享房客、经纪人与渠道代理之间彼此合作。在新居住时代，围绕着大居住领域的新兴科技公司将不断衍生出各类创新的合作方式，产业链各环节由过往的线性连接转为多维度柔性连接，各环节之间配合默契，全居住领域的服务者之间彼此交互、资源共享、合作无间，形成居住领域的“X-CN”（X - Cooperate Network）合作网络。

图：大居住领域合作网络的无边界扩张

资料来源：贝壳研究院

正如2020新居住大会上，贝壳找房CEO彭永东所言，“新居住就是打造一个场，让物理空间和数字空间更好的融合在一起”。新居住服务以数字化新基建为依托，以服务者的成长为发展主线，推动居住产业链上各环节共融共生，这是新居住时代每个居住服务者的底层认知和前进方向。

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