房企扩张需求+政策救市 楼市按下热启动组合键

  随着疫情过后各地有序复产复工，长三角土拍市场热闹非凡，多个城市更陆续推出土地出让计划，包括一些重磅住宅与市中心商业地块。

  长三角楼市似乎已经率先触底反弹。

  土拍热度继续

  进入4月份，长三角土拍市场的热度仍在继续。

  4月3日，南京举行了楼市复工以来的首场土拍，推出3块宅地，分别位于河西中、河西南以及栖霞经开区，总用地面积超13.1公顷，最终揽金65亿元。

  4月8日，宁波慈溪新城河8#住宅地块经过64轮竞拍，最终以楼板价9746.76元/平方米、总价5.16亿元成交，溢价率高达64.3%。

  4月13日，浙江省嘉兴市以挂牌方式成功出让一宗住宅用地，地块编号为2018-32。经过139轮竞价，嘉善裕辰房地产开发有限公司（华夏幸福）以上限价格92774万元竞得，楼面价7084元/㎡，溢价率5.29%。

  对此，戴德梁行华东区策略发展顾问部主管、执行董事陈学海向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）表示：“从地产宏观周期来看，降准降息后，一般都会迎来中国房地产市场的上涨，而土地市场是最先体现的。另一方面，在疫情影响之下财政收入吃紧，政府需要通过土地出让增加财政收入。”

  第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳认为，长三角本身区位条件优良，医疗资源发达，交通便捷，“第一季度，内资开发商融资环境有所向好，境内外债券发行量大幅增加。一些资金充足的开发商在疫情过后积极布局长三角优质土地；政府在疫情过后加快土地出让来增加财政收入、进一步吸引投资及提高就业；另一方面，多地也出现了土地出让方式变更，例如降低或取消自持面积要求等对开发商更具吸引力的出让条件。”

  对行业整体乐观

  安居客《2020年一季度长三角热点城市楼市报告》分析认为，目前交易主要以品牌房企拿地为主，而导致土地交易热情不减的原因则得益于品牌房企在疫情期间资金较为充裕，再加上开发经验丰富，使得逆势拿地成为可能。

  明源地产研究院也指出，地产行业的境内融资边际放松。2020年1-2月，国内房企债券融资159笔，规模达到2484亿元，同比上升36%，为六年来次高。仅3月份以来，首开股份、阳光城、建发股份、金地集团、招商蛇口、越秀集团、金融街、华侨城等十余家房企在上海清算所公示其新一轮的超短期融资券发行计划。

  而土拍火热的背后,其实也是房企对2020年楼市充满信心的体现。

  目前，百强房企，基本都没有调低年度销售目标，体现对行业的整体乐观。

  从各大上市房企放出的2020年销售目标来看，有6成房企2020年销售目标较2019年已完成的销售目标有10%以上的涨幅，其中金茂、花样年、绿城、新力、龙光等企业销售目标涨幅在20%以上，此类规模在1000-2000亿企业规模扩张势头不减。

  “疫情对业绩的影响有限，中国金茂2020年保持2000亿元销售目标不变。”3月25日，在中国金茂2019年业绩说明会上，中国金茂总裁李从瑞表示，公司城市运营土地储备充足，资源上有充足安排，在此基础上提出了适当增长的三年业绩目标。

  各地纷纷出台政策

  另一方面，长三角多地陆续出台的强有力救市政策，也在一定程度上为楼市回暖起到了推波助澜的作用，缓解了房企延迟开工造成的资金压力。

  作为长三角核心的上海，疫情期间上海企业可以申请公积金缓缴；用好专项再贷款政策，相关银行对列入名单的疫情防控重点保障企业提供优惠利率贷款，贴息后企业融资成本不高于1.6%。

  南京市《2020年浦口区人才购买商品住房实施细则》进一步降低了人才落户的门槛，自主创业大专及以上学历人才，可在南京购买商品住房。同时，南京人才落户新政延长一年，3月1日起施行，有效期1年。这一政策对于南京楼市的热度上升起到了一定催化作用，并且这个效果会在2020年显示出长期作用。

  无锡市出台住建行业17条：提及房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业等可申请延期缴纳税款。已经领取施工许可证范围内的楼栋，企业可提前申请拨付重点监管资金，完成25%以上投资额即可申请预售等。

  苏州市则适度放宽预售条件，房企建设进度完成25%投资就可以申请预售；分期销售，每期面积不低于3万平，高层不低于2万平，多层不低于1万平。同时，苏州放宽了人才落户条件，本科学历且年龄不超过45周岁的可以直接落户，无需社保。保证城市自身高质发展的可持续性，人才是重要因素，而吸引人才、留住人才的一个重要表现就是落户和买房。

  在优惠政策刺激之下，长三角区域的购房需求也随之快速释放。

  数据显示，苏州市3月房均价23,825元/平方米，环比上涨1.18%；新房总签约6513套，环比上涨161.88%；二手房总成交套数5290套，环比上涨368.97%。

  杭州市3月商品住宅新增供应85.6万平方米，环比上升2852%；成交量达78.5万平方米，环比上升523%；成交均价为39,425元/平方米，环比上升21%。仅3月最初的两周多时间里，就成交了4922套新房，市场火爆成交量价齐升，创年内新高。

  宁波市3月新增商品房供应6057套，环比上升1418%；全市商品房总计成交7635套，其中市六区成交3066套，环比上升909%；月底开盘的维科望江府和余姚蓝城明庐（低密小院产品）出现“日光”现象。

  明源地产研究院报告指出，目前，供给端的政策已经陆续出台，但需求端的政策目前还不明朗，预计利好政策会加速推出。按照过往的经验，今年二季度末会是楼市复苏的关键时期。房企在着手应对当下困局的同时，也需综合考量后市的预期走势。

相关知识

房企扩张需求+政策救市 楼市按下热启动组合键
房企扩张需求+政策救市 中国楼市按下热启动组合键
房企扩张需求+政策救市 中国楼市按下热启动组合键
长三角“热启动”
3月部分城市“报复性”买房？ 多地救市政策回撤
3月部分城市“报复性”买房? 多地救市政策回撤
房企高速扩张时代一去不复返
十城房地产松绑政策公布又撤回 三四线救市不能踩房住不炒红线
3月部分城市“报复性”买房?多地救市政策回撤
房企高杠杆扩张模式难以为继