旭辉拿到了广西一哥的“厮杀利器”

  “与品牌房企厮杀，物业是一把厮杀利器。”但如今这把利器，彰泰集团董事长黄海涛终究还是交到了他人手里。

  1月7日，旭辉控股集团（0884.HK，以下简称“旭辉”）发布公告称，将向彰泰香港及桂林合创收购平台公司65%的股权，该平台公司即为桂林彰泰实业集团有限公司（下称“彰泰集团”）。公告显示，双方将按照65%：35%的股权比例成立一家合营公司，未来将合营地产项目装入这个平台公司，旭辉将通过该平台拓展在广西市场的业务。

  尽管交易双方对外一致声称是“战略合作”，但合同细节中却难掩“卖身”的气息。

  同时易主的还有黄海涛曾引以为傲的“彰泰物业”。当日，旭辉旗下物管公司永升生活服务（01995.HK）发布公告称，拟斥资4.34亿元，收购彰泰服务65%股权。

  “有点突然，我们事先都没有得到太多消息。去年6月张总入职时，一直在内部会议中屡次提到彰泰未来三年的目标是进入全国地产30强，在拿地销售方面也一直在加码。”彰泰广西公司一位工作人员告诉物业中国，他口中的张总，是指前蓝光总裁张巧龙，今年6月应黄海涛之邀加入彰泰，任董事长兼总裁一职，但2020年12月25日突然离职，如今看来，原因一目了然。

  黄老板的“厮杀利器”

  并购消息传出后，截至1月8日收盘，旭辉控股股价上涨2.71%，永升生活股价上涨14.78%，位于物业榜涨幅榜首。

  显然，在资本市场眼中，收购彰泰物业似乎比收购彰泰集团本身更得青睐。彰泰的物业究竟是怎样一个存在？这还得从黄海涛和他的彰泰集团说起。

  1982年，25岁的黄海涛结束了四年的部队生活，回到了桂林，在桂林地区粮食局担任车队司机，四年后任职于桂林大酒店后勤部经理。在当司机的这十年里他遇到了生命中的“贵人”。1983年，一对台湾夫妇来桂林玩，担任司机的黄海涛给这对夫妻留下了极好的印象，此后每次有台湾朋友到桂林游玩，这对台湾夫妇都介绍让黄海涛来接待，渐渐的，“黄海涛”成为这群台湾商人与桂林的重要连接。

  1992年，南巡讲话后，全国各地掀起房地产热潮，桂林也不例外，当时市政府邀请了一群台湾商人，赴桂林参加经贸洽谈会，组建“桂林彰奉实业开发有限公司”，投资桂林房产业第一个项目桂花园。

  也是这个契机，黄海涛入职彰泰，成为一普通职员。但由于对桂林市场不了解，又遭遇亚洲金融危机，这群台湾人心生退意。用黄海涛的话来说：在做完康桥半岛后，台湾老板就不看好房地产了，但他认为这事儿还可以继续做下去，于是顶着压力凑钱把彰泰买了下来，同时接下来的还有彰泰的债务。

  在将公司转让给黄海涛后，几个台湾人便回了台湾。

  没有资金支持，没有地产经验，彰泰一度陷入资金困境，最困难时，黄海涛连几千元工资都发不出来。不得已，黄海涛咬牙卖了手中4部进口的指标汽车，得到差价130多万。楼卖不出去就股东自己集资买，当时的11位台湾股东每人自购了一套住宅，黄海涛自己花8万元自购了一套住宅，就这样东拼西凑一共筹集了96万元，勉强维持公司运转。

  “当时公司上下总共7个人，为了节约人力成本，我一人身兼会计、出纳、销售，带着员工打扫小区卫生。”黄海涛曾向记者这样描述起步之初的彰泰。

  1994年，桂花园一期落成，由于地处市的边缘地块环城北路，开始销售的并不理想。

  彼时的黄海涛在辗转难眠三个夜晚后，做出了两个大胆的决策：首先是引入欧式建筑风格，在建筑外立面采用了粉红色装饰；然后成立物业公司，将桂花园的社区纳入规范化管理。1997年和1998年，桂花园先后获得建设部“全国城市物业管理优秀住宅小区”和自治区建设厅“全区城市物业管理优秀住宅小区”称号。至此，彰泰也成为首家在桂林市进行物业管理的房产公司。

  “产品+物业”两把利器为黄海涛成功打开了桂林的房地产市场。

  此后的彰泰又一鼓作气开发了桂青园、澳洲花园、澳洲假日、鸣翠新城等小区，多次登上桂林房产销售榜首，2016年更是创下单城销售12000套的成绩，在桂林市占率达到50%。

  对于为何会想到成立物业公司，黄海涛曾在一次采访中坦言：“ 产品打的是硬仗，争的是‘一见钟情’；但服务打的是持久战，争取的是人心，将彰泰物业打造成行业标杆，会潜移默化中形成一种买彰泰就意味着买放心的风气。”

  2016年，黄海涛重金挖来了原龙湖成都公司的物业总经理李仕林，他决定将“物业这把利器”打磨的更锋利一些，开辟更广阔的市场。在李仕林的推动下，2017年8月15日， 彰泰物业成功登陆新三板，成为广西唯一一家进军资本市场的物业服务企业。

  这一年，彰泰总部迁至南宁，并以南宁为中心向全国范围拓展。此后很长一段时间，在彰泰各地新开盘项目中，“上市物业企业”这一名头始终出现在宣传海报最显眼的位置。然而，在新三板挂牌18个月后，彰泰物业却选择摘牌退市，于此同时，李仕林也离开了彰泰。

  尽管一度行业内猜测此举是为进军港股做打算，但此后却未见彰泰有所动作。

  旭辉拿到一把怎样的“刀”

  如今，拿到黄老板“厮杀利器”的永升生活服务，将从这笔交易中得到什么？

  从营业收入来看，彰泰物业2016年至2018年分别为7329.59万元，1.03亿元，1.63亿元，2019年~2020年上半年，这一数据增势明显，分别为1.93亿元，1.07亿元。

  从在管面积来看，截至2021年1月10日，彰泰物业管理区域已覆盖全国17个城市，其中大部分集中在广西，在管面积超1000万平方米，合约面积超2400万平方米，合约在管比达到2.4，管理业态覆盖住宅、公建、写字楼、商业综合体等；其连续四年入围物业企业综合实力百强名单，2020年位居第63位。管理项目涵盖高端住宅、公寓、写字楼、商业综合体等多种业态。

  这样看来，收入彰泰物业，无疑为有助于永升生活扩充区域布局范围，增强其在广西区域的市场竞争力及外拓能力。

  此外，彰泰物业的高毛利率也是一个颇为关键的亮点。

  尽管在营收规模上无法与规模企业相比，但其在毛利率上一直表现尚可。以2016年财报数据为例，彼时彰泰物业营收仅为7329.59万元，彩生活、中海物业、绿城物业2016年的数据分别为13.42亿元、25.63亿港元、37.22亿元，但在毛利率方面，彰泰物业2016年的数据是27.80%，领先同期彩生活16.1%、绿城物业7.7%、中海物业8.8%。2017年上半年，这一数据已增加到30.32%。

  高毛利率似乎与其高定价标准有关。据记者了解，彰泰物业应该是桂林第一家将高层住宅的物业费收到2元/平方米以上的。2017年左右，南宁因物价局限制，物业费最高只能收1.65元/平方米，彼时彰泰在桂林很多项目已经收到2.88元/平方米，由于地处三四线，人工成本低，这一部分，彰泰大约就可以比其他家多收一倍的钱。

  这样的收费标准，对物业公司其实是个挑战，毕竟业主花着比别家小区贵一倍的钱，对物业公司也有着更高的要求。根据前彰泰物业总经理李仕林所说，彰泰物业每年的收费率可以高达90%，甚至99%以上，这个数据如果可靠，那么彰泰物业算是在三四线城市走出了一条“物业界爱马仕”的路子。

  不管怎样，此次收入彰泰物业，对于永升生活服务来说都是笔划算的买卖。

  国泰证券方面认为：永升生活服务以4.34亿元交易对价收购标的公司桂林彰泰物业65.0%的股权，本次收购完成后，标的公司将成为公司控股子公司纳入报表。2019年标的公司分别实现营收/税后净利润为1.93/0.52亿元，交易对价对应2020年静态市盈率11倍，且彰泰物业承诺2020年税后净利润不低于0.60亿元。

  我们预测永升生活服务2020年~2022年归母净利润分别为3.90/5.90/8.91亿元，同比增长74.3%/51.3%/51.0%，对应EPS分别为0.23/0.35/0.53元，2019-2022年CAGR为58.5%。公司当前股价对应2020-2022年PE分别为72.4/47.9/31.7倍，考虑到公司强劲的市场化外拓能力、管理层执行力优异且员工激励充足，维持“买入”评级。

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