上海2020年房地产大宗交易先抑后扬 成交规模有望继续反弹

来源：财联社 记者 王海春

上海去年房地产大宗交易，呈现出“先抑后扬”的态势。

据世邦魏理仕公布的最新数据，上海2020年大宗交易市场共录得64笔交易，累计成交总额约690亿元。与过去以投资者为主导的市场模式有所不同，去年自用买家占据上海投资市场相当高的比例，自用买家累计购置了27幢写字楼，在总交易金额中的占比达到61%。从行业分类来看，自用买家多来自于传统金融行业、TMT企业。

“分时间段来看，去年上半年大宗物业投资的行情较为疲弱，但下半年市场快速复苏，投资交易额连续两个季度出现大幅增长。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示。

就去年大宗交易“先抑后扬”的原因，高力国际研究部董事袁晓超认为，疫情对市场的影响，以及由此引发的其它变数，是市场呈现前低后高的重要因素。

“上半年出现疫情后，投资机构对市场会呈现怎样的走向，还没有明确的判断。一些投资或因疫情原因无法展开实地调研而搁置，或因市场走势不明朗而暂缓了投资计划。”袁晓超在接受记者采访时表示，由于国内疫情控制得当，市场很快得到复苏。国内投资机构及自住买家了解到的信息较国外投资人更加充分，因此国内投资机构去年成为大宗交易的主力军。

仲量联行研究报告显示，去年上海房地产大宗交易市场成交量出现了一些变化，全年投资市场总交易额较此前有所回落。

从买家情况来看，在疫情导致境外投资人活动受限等因素影响下，上海去年的大宗交易中，内资买家几乎占据了主导地位，外资占比较小。

在成交结构方面，过去五年上海的房地产大宗交易一直以写字楼市场为主，但2020年投资机构增加了在物流、零售及其它领域的资产配置。

“写字楼仍然是投资机构最为看重的部分，但工业物流、零售物业、酒店、长租公寓等资产，这部分需求占到去年大宗交易成交量约27%的比例。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕说。

袁晓超指出，因疫情冲击，2020年上半年上海写字楼的净吸纳量受到影响，但下半年复苏相当迅速，预计这种需求的增加在今年还将继续。

据高力国际研究报告，2020年下半年上海办公楼净吸纳量达到25万平方米，大幅超过2019年下半年17万平方米的水平，同比大幅上涨46%。从全年监测数据来看，去年全年上海办公楼市场净吸纳量为34万平方米，日平均租金为7.64元/平方米。

“下半年写字楼市场恢复速度之快是出人意料的，因此在上半年签约的，可以说成功抄底。”仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻表示。

“预计今年这种态势还会保持平稳向上的态势，这也给了市场信心；再者，投资市场上的资金是比较充裕的，只是目前没有入市。”袁晓超告诉记者。

对于国内房地产大宗交易，谢晨指出，“2020年全国房地产大宗交易规模预计在1940亿元左右，较上一年下降约28%。可以说，去年上半年大宗交易市场成功筑底，因而预计今年及明、后两年大宗交易的规模，可能会出现反弹。”

多位研究人员认为，从募资角度来观察，2020年全球拟投资于房地产的募集资金规模，虽然相比2019年的峰值略有下降，但仍处于近几年以来的高峰，投资资金的活跃度也比较高。

谢晨对记者表示，全球封闭式房地产募资，不包括主权基金等其它资金，已募集但未投资的存量资金约有3000亿美元。大部分境外资金原计划在去年投出去，但受疫情影响，相当一部分投资计划没能实现。

“预计这部分存量资金，将在2021至2023年之间陆续投出去。另一个要考虑的因素是，‘三道红线’下，部分开发商可能会有转让资产的需求，随着市场供应量的增加，预计大宗交易投资规模会出现大幅提升。”谢晨补充道。

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