成都楼市:新盘热度很高,二手房却有价无市!原因很简单!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，坐标成都，经过前几年房价暴涨后，发现了今年成都二手房房源挺多，而且成交也变长了，但是很多都在降价出售，但是很多人还是在疯抢新盘。想听成哥分析一下目前二手房的楼市现状。

回答：新盘热度很高，二手房却有价无市。这就是目前中国一二线城市的二手房市场现状：

1.新房普遍限价。比二手房更吸引人，在很多区域的二手房比新房的限价贵很多，在这种情况下，投资的肯定优先考虑新房，这对二手房的冲击比较大。

2.有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，那就完全没有优势。人们考虑房子无非是从这几个因素入手：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。

如果二手房没有吸引人的点，那就存在着流动性的问题了，就会导致有价无市。带有学区性质的二手房就是刚需了。其他房子可以观望、无所谓，但考虑孩子有上学是等不了的。总的来说，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了。

提问：成哥好，坐标成都，目前考虑学区房，如果只从学区资源来看，哪个区块更好？

回答：天府七小，天府七中私立，口碑都挺不错。天西的公立中学暂无，元音中学在建。攀成钢的学区小升初是多校划片，概率被均摊，小学大概率是成师附小慧源。

提问：成哥好，坐标成都，人居锦城峰荟194平南北通透的板房，套四三卫，在那个区位是不是比较稀缺，值得入手吗？

回答：这套视野好户型不错景观美，确实是比较稀缺，有自住需求比较适合，不能忽略总价天花板和流动性。如果纯投资总价天花板要考虑进去，单价会有些影响并且转手的周期比较长。

提问：成哥你好，想知道要怎么发掘笋盘？

回答：如果是北上深买的溢价盘，那么大部分楼盘的趋势是持续上涨的，溢价总会被上涨追赶抹平。但如果是二三线溢价房产，那么未来的趋势就不太好讲，都有可能。评估价是低于市场价的，所以我们有时候会找一个区域内售价低于评估价或者和评估价差距较小的楼盘，以便提高贷款的杠杆。一般人啃笋盘，能买到9折的就很不错了。这里还有一些小技巧，可以参考一下内部分析！

提问：成哥好，坐标北京。请问小关北里的两居室，6.9w的价格适合上车吗？

回答：这个价格略贵了。北京购买老公房的最佳参照物是团结湖金台路一带90年的老公房，单价约6w出头。地段次一级的板块可以参照6w再分析价格。

提问：成哥好！坐标北京。目前在东五环有像素房全款一套，自住价值240，目前手头现金250-300，因工作地点考虑，想入常营，东坝或酒仙桥的三居，自住改善加保值，请问价格在多少比较合理，应该如何处置这套像素房？

回答：建议入一套总价700上下的标的，月供2W左右对生活影响不会太大。常营看下 苹果派、柏林爱乐，酒仙桥 淘下 亮马嘉园、东润枫景、东坝首开常青藤像素的房子可以抵押出来补充子弹。

提问：成哥好，在外地有一套房子，贷款未还清，还有30w，明年三月交房，目前想腾出首房首贷的名额，打算把房子赠予给父母，这种情况怎么操作比较好？贷款未还清可以赠予吗？还未交房，可以申请直接更名吗？

回答：按照正常流程来讲，贷款未还清不能赠予。理想做法是还清五十万房贷赠予父母，在买房后一年内取消赠予。

提问：成哥好，非北京户口，想在亦庄买房，考虑到孩子以后要上学。目前手头现金200多。 请问赢景园和新康家园值得入手吗？我看现在部分亦庄新房开始增多，该如何选择？

回答：新康家园优于赢景园，首付200的话建议看亦庄的新房，能拉高杠杆。新房兼顾学区可以看远洋或者经开汀塘。首套要考虑保值自住属性，未来大概率会置换，要以核心区为主。不要看太偏远的地段，避免将来难出手！

提问：成哥好，外地人想在北京买房，购房资格有没有办法快速解决，望京金茂府和泛海容郡考虑学区和自住，哪个综合品质更好！

回答：想解决购房资格，工作居住证是比较靠谱的方法。如果着急入手也可以用公司资质买，以后再过给个人。这两个学区都一般，如果要选，那就泛海容郡大于望京金茂府。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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