将房地产这头灰犀牛挡在门外

  防控房地产金融风险的号角嘹亮。1月4日，央行召开年度工作会议，部署2021年工作重点。这个风向标会议，再次提到“落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。”

  实施好房地产金融审慎管理制度是一句熟悉的话语。以此之名，4天前央行、银保监会下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。从信贷供给端对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比进行上限管控，既约束房企开发贷，也约束购房按揭。

  同样以此之名，2020年8月20日央行、住建部与12家房企在京座谈，祭出监管“三道红线”，对房企全面进行资金监测和融资管理，要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。从房企需求端对融资进行管控。

  据相关媒体的消息，近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会。除了去年已参与融资新规的试点房企，与会者亦包括部分去年未参与试点的房企。也就是说融资“三条红线”试点有望扩围。而此次座谈会还释放了一些重要信息，未来不排除对房地产全口径贷款全面监测。

  各项政策工具渐次落地，宏观审慎监管框架逐渐清晰，房地产金融审慎管理制度已形成行之有效的落地安排。

  应该说这是一套清晰的思路，并配以了完整的打法。站在防范化解系统性风险的高度看待房地产金融风险，给房企融资带上紧箍咒，降低金融机构房地产贷款集中度，避免资金过度流入房地产领域，有助于实现促进房地产市场平稳发展和提高金融体系稳健性的双重目的。

  在房企融资新规出台后，万科董事长郁亮表示，这次的监管是穿透式、全覆盖的，房企做多层结构、明股实债等财务技都是没有用的，地产游戏规则已改变。

  作为支撑房地产发展的血脉，房地产金融的健康发展对整个行业至关重要。从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。

  2020年以来，为了应对疫情冲击，货币政策灵活宽松，各地也出现放松调控的现象，引发房价上涨预期，房地产贷款占比攀升。央行数据显示，2020年9月末全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。

  此外，房地产杠杆率快速恢复增长。据国家金融与发展实验室的测算，2020年三季度末宏观杠杆率已达270.1%，比2019年末上升了24.7个百分点。而过去5年，居民部门杠杆率上升了22.2个百分点，增幅显着高于企业和政府部门，贡献了同期中国宏观杠杆率总体增幅的52%。

  早前，银保监会主席郭树清多次表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛，要坚决抑制房地产泡沫。在过去世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。房地产深度内嵌于经济体系，而且泡沫很难判断，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成灾难性的后果。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

  十八大以来，中央政府提出了“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，并要求“实施好房地产金融审慎管理制度”。房企融资新规和房地产贷款集中度管理制度就是这一背景下的产物。针对房企融资的三道红线和银行涉房地产贷款的两道红线，五道紧箍咒双管齐下，在房地产这头灰犀牛奔跑起来之前，构筑了安全墙，可谓未雨绸缪。

  应该说，如今监管部门从金融机构和企业融资两个端口对行业做量化管理，力度、精度在调控史上前所未见。期待下一步，牢牢抓住房地产金融审慎管理制度这一主要抓手，强化安全意识，树立底线思维，进一步完善和精细化，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

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