行业透视 | 金融新政出台首周,地市热度走向如何?

2020年的最后一天，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限，此举无疑加强了对房企融资供给端的限制；近期“三条红线”试点扩围的消息又频频传来，又进一步加强了融资需求端的监控。种种迹象表明：2021年房企融资难度进一步提升，这对于企业拿地势必会产生重大影响。新规出台之后的首周，土地市场热度发生了怎样的变化呢？溢价率是否有明显的下降？企业拿地态度是否出现明显转变？

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市场表现：杭州一周成交金额占2020年全年的12%徐州溢价率达130%

从成交量上来看，断供一月的杭州表现尤为突出，一周土地成交总建面达252万平方米，总成交金额高达289亿元，占2020年全年总成交金额的12%，涉及拱墅、滨江、江干、西湖、萧山、余杭、富阳、临安等多个区域；其次是上海、成都、九江等城市，成交建面均超100万平方米，上海除了黄浦豫园地块以外，其余地块多是租赁住房用地，并且多位于杨浦、闵行、嘉定、临港等区域，均是底价成交。

从市场热度上来看，徐州表现最佳，尽管仅成交2宗地，但溢价率均在120%以上。除徐州外，杭州、嘉兴、宁波、南宁、金华等市场热度也保持较高水平，溢价率均在20%以上。总的来看，房企竞拍的主战场依然集中在长三角区域。

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高热地块:杭州占据半壁江山成都、徐州、宁波热度也热度不减

就高热度地块数量来看（溢价率超过30%或达最高限价），近一周有20宗之多，与11、12月周度平均水平相当。从城市分布来看，杭州占比据五成，有10幅之多，其中8幅涉宅地均以最高限价+竞配建成交，溢价率均超29%，另外两宗商办地热度更高，尤其是江干区景芳三堡单元商业地块最热，由滨江集团溢价122.3%夺得，同位于江干区的彭埠单元商业地块由杭州中豪置业溢价60.2%竞得，整体市场热度维持在较高位。除杭州以外，去年市场表现比较突出的徐州、绍兴、宁波、金华、湖州在新年首周表现也比较突出，均有高溢价地块成交。值得注意的是，成都首周表现颇佳，主城区武侯、金牛、青牛、锦江四宗宅地均以最高限价+竞配建成交，绿城、建发、华发、城投均有落子。

就2021年首周土拍数据来看，房地产金融新政出台之后，市场明显转冷的现象并未出现。尤其是杭州，多宗土地均突破最高限价，滨江更是以122%的超高溢价夺得江干区的一宗商地，市场热度被迅速引燃。当然，并非所有地块都是高溢价成交，部分商业占比较高的涉宅地也是底价成交。由此可见，竞拍热度也是冷热不均的，但区位优越、素质较好的地块仍然备受房企青睐，企业竞拍热情仍然高涨。

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盈利情况：大部分地块地价依然保持上涨杭州主城区高热地块盈利堪忧

进一步探究这些高热地块价格变动情况，我们挑选出本周成交的10宗典型高热宅地，将其楼板价与周边同类地块楼板价对比，结果发现：除个别商住地块因为商业占比、配建比重存在较大差异，使得楼板价有所下滑外，绝大多数地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。其中涨幅最大的地块为徐州经开区陶楼山东侧B地块，经过241轮报价，最终被弘阳地产以总价5.04亿元摘得，成交楼面价8719元/㎡，溢价率122.7%，而周边最近成交的地块为2019年11月金辉竞得的金辉信步兰庭，当时成交楼板价为6008元/平方米，相比之下，本次竞拍地块楼板价涨幅高达45%，目前金辉项目正在热销中，平均售价为14800元/平方米。如果按照这一售价来销售的话，地房比在58%左右，仍然存在一定的盈利空间。涨幅居于第二位的地块为绍兴上虞区崧厦街道[2020]J1号地块，该地块位于上虞区崧厦街道，经过38轮竞价，最终被华鸿嘉信+埃克盛以上限价6.68亿元竞得，楼面价4509元/㎡，溢价率35.0%，竞配建人才住房面积300㎡，近一年该地块周边无含涉宅地成交，可以追溯最近的成交宅地是2018年10月浙江远亚竞得的上虞区崧厦镇[2013]J12号地块，成交楼板价为3417元/㎡，比较下来，绍兴这块地的价格涨幅高达32%。按照周边二手房销售价格7500元/平方米测算，地房比为60%，盈利空间并不佳。涨幅居于第三位的为杭政储出[2020]69号，该地块位于拱墅区运河新城板块，性质为纯宅地，最终被万科以上限价40.6亿元竞得，楼板价高达28674元/，溢价率29.7%，竞配自持面积比例为3%，较周边同类地块涨幅达22%。按照规定，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米，按照这一标准测算的话，地房比高达87%，亏损是大概率事件。不仅如此，本周杭州成交的多宗地地房比均在75%以上，譬如滨江以49亿元上限价摘得的萧山宅地，还有荣盛同样以最高限价43.9亿元摘得的滨江浦乐单元宅地，三地毛坯销售均价均限制在34000元/平方米，实现盈利均比较困难。相比之下，富阳、临安等远郊区域的宅地虽然也溢价成交，但是由于限价相对“宽松”，地房比多在50%左右，盈利保持在较高的水平。

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2021年整体竞拍热度难再上涨但优质地块仍将维持激烈竞争

2021年首周恰逢房地产金融新政落地的首次拍地，从市场热度上来看，市场明显走冷的现象并未出现。反而在优质土地的刺激之下，还出现一波土拍小高峰，杭州、徐州、宁波、金华均有超高溢价地块成交，最高限价成交的地块也不在少数。

究其原因，虽然房地产金融新政会对房企的融资环境造成一定的压力，但此次土拍恰逢2021年新年开始，受资金回笼、结算周期等影响，这时候房企资金较为充裕的时期，拍地积极性并未明显回落。值得注意的是，本周内成交量较大，对于市场热度贡献较高的杭州在12月一整月都没有拍地，“断供”一月之后，房企拿地、增加土储的热情大幅提升也是意料之中。

除了2020年末房地产金融新政新规的约束，近日房地产主管部门也是动作不断，近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点12家房企，亦包括部分去年未参与试点的房企，“三道红线”约束的城市有望扩围，这一政策的落地无疑会对12家之外的踩线房企带动重创，种种迹象均透露出主管部门对房地产全行业的整改决心。

整体来看，2021年房地产政策偏紧仍是大势所趋，特别是房地产金融监管环境预计将长期收紧，企业拿地态度将会更加谨慎，全年土地市场热度大概率难再上涨。当然，热点城市区位好、配套价的稀缺优质地块，依然是房企关注的重点，譬如本周上海虹口北外滩区域挂出的2宗优质地块，势必会引起房企的一番激烈抢夺；长久来看，这些稀缺优质土地的竞争热度仍会延续高位。

来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)

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