龙湖与城市的故事

原创 房小评 中国房评报道 今天

房地产进入2021年，雷打不动的“房住不炒”，让绝大部分等待政策放宽的开发商们放弃幻想。

在一个月前的中央经济工作会议上，“因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”再次被提及，在未来一段时间，这仍是地产企业的金科玉律。

“平稳健康”，某种程度上是评价一家房企的外在标准，也折射出企业不可或缺的核心能力。

这项能力往大了说，是企业对于国家发展趋势的把握，往中间说是企业对社会责任的担当，往小了说是企业对自身战略的谋划。

更难得的是，有些企业能够提前布局，在一众同行开始跟着政策改变航向的时候，他们已经提前布好航道。

说到“平稳健康发展”，龙湖就是典型的代表。如今的龙湖，四大航道协同发展，开发引擎、服务引擎稳步推进。这更像是一台多核的CPU，每个单元都能将效能发挥到极致。

根据新鲜出炉的数字，龙湖2020年累计实现合同销售金额人民币2706.1亿元，同比上升11.59%，超额完成年度销售目标。在黑天鹅侵袭之下，依然保持着“平稳健康”的风格。

01

打造城市CPU

上周，重庆的土地市场楼面价被香港置地刷新最高纪录。而同一天，龙湖也在重庆大本营拿了一块地，底价成交，楼面价只有前者的一半。

这个双轨道交汇的TOD项目，是龙湖企业史上的第100个商业体，为2020年画下了一个里程碑式的结尾。

细看其严苛的出让条件，就会发现除了龙湖，别人都拿不起这块便宜的地。

比如持有运营10万平米以上单体商业购物中心经验不少于15年；比如修建公交站场，代建地铁站附属结构等等。

不同于住宅的线性开发逻辑，TOD项目需要多种业态配合同时推进，需要自持商业、产业和公共服务业态，开发周期长、沉淀资金大，难度系数很高。

在重庆，甚至全国，都找不到如龙湖这样在TOD领域履历如此丰富的开发商。

去年，我国第一份《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》发布，龙湖是参与编制的唯一一家房企。

截至目前，龙湖持有TOD项目的数量已经达到72个。

这得益于龙湖十几年前的前瞻性布局。

2003年，龙湖开业的首个商业项目“重庆北城天街”，是龙湖TOD项目的萌芽，直接促进了重庆观音桥商圈的繁荣，改变了当地的城市面貌。

2017年，重庆沙坪坝铁路枢纽打造了国内首个高铁商圈TOD典型。这个项目由政府、国企和民企共同参与完成，而龙湖作为民企，获得了沙坪坝上盖的物业开发权，打造了包括金沙天街在内的“龙湖光年”综合体。

对于龙湖来说，TOD不只是拆建、改造一个车站那么简单，其本质是培育城市现代服务业体系、培育CBD商圈，提升城市品质。

而这正与我国“十四五”的发展政策不谋而合。2020年10月审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，提到：

推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。

这正是龙湖深耕TOD领域的先见之处。

随着我国各大城市进入存量时代，对传统城区进行新旧更迭、城市更新迫在眉睫。而最高效的方式就是围绕节点交通集约发展，进行立体的开发运营，TOD模式正是为此而生。

龙湖积累的经验、低成本的融资优势，使其能够在TOD领域遍地开花，不仅为其在房地产存量时代找到一条难以被取代的方向，更使得龙湖成为政府合作的首选，助力提升城市的土地使用效率、运营效率，为城市创造更具品质的生活方式。

TOD模式的另一个风口就是文件中提到的：加快城市群和都市圈轨道交通网络化发展。

都市圈内大城市向小城市溢出的居住需求，非常依赖高铁+地铁的复合型轨道交通枢纽，围绕这些枢纽进行站城一体化开发已经是大势所趋。

龙湖的战略，不仅在布局上明确了以都市圈为主的发展舞台，更从TOD领域抓住了都市圈发展的重点。

一位龙湖高层对TOD项目有一个生动描述，就是多核CPU，可以提高城市的运算能力和效率。而龙湖的地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务这四大航道业务，以及各类创新业务比如养老、产城等都可以作为插件嵌入其中，丰富的业态支撑龙湖TOD业务不断壮大。

02

为城市留住人才

城市的发展离不开城市更新，更离不开高素质人才参与建设。但是如今各大一二线城市的居住成本高企，让很多高学历人才望而生畏。

最近热议的985毕业生留京率不断下跌的现象，背后就折射出居高不下的房价现状和混乱的租房市场问题。

为了解决大城市的居住难题，留住年轻人才，保持城市活力，上述文件中就提及了：租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

房地产市场度过黄金时代之后，租赁市场方兴未艾，是一片待开发的新领域。而龙湖积极响应“租购并举”政策，早已把长租公寓作为四大主航道业务之一进行拓展。

龙湖冠寓，面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。2020年上半年租金收入同比增长63%达到7.3亿元，成为行业前三的集中式长租公寓品牌。

对于租房人群而言，能够居住在轨道交通节点上，对于通勤和社交是最为方便的选择。龙湖便在成都西宸天街TOD综合体等项目中，嵌入了冠寓，打造地铁TOD模式长租公寓。

更能够体现龙湖对于城市和社会责任感的是，龙湖冠寓同时在协助政府解决人才安居问题。

以武汉为例，这座全国大学生数量最多的城市，2016年的人才净流入率为负。

2017年，武汉推出了“百万大学生留汉创业就业工程”，其中一条优惠政策就是提供长租公寓和租赁补贴。

龙湖冠寓便主动布局，在武汉的29家门店中，11家是与政府合作的人才公寓，开业房间数更占长租业务的近一半。

龙湖冠寓的长租业务，让这些重点城市的年轻人，可以住在配套资源丰富的区域，不必承受三四个小时的通勤困扰，节省出更多的时间用于生活、工作和提升自我，离城市的美好生活更近一步，也让他们有机会为城市创造更多美好。

据统计，目前龙湖冠寓已经与武汉、南京、重庆、深圳、合肥等全国十余个城市政府及相关事业单位合作落地了近40个项目，提供超过2万套人才住房，提升城市的人才吸附力。

03

做城市的服务者

在这份“十四五”规划建议中，我们还首次发现“物业”这个词汇的出现。

从前物业服务只是房地产大象身上的小蚂蚁，而随着一波波物业上市潮，越来越多房企发现物业是那个可以持续发展的未来行业。

龙湖在这方面非常沉得住气，至今没有披露物业上市计划，而是专心做好服务品质。

房小评认为龙湖并不急于追求物业的资本化，是因为对智慧服务有着超出我们所理解的定位和期许。

龙湖智慧服务已经基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局。

需要指出的是，龙湖的智慧服务面向的不只是住宅业主，也进入到了商业、租赁住房、文旅、办公、酒店、康养、产业园、医院、学校、市政配套、智慧城市等13大综合运营服务领域。

龙湖的智慧服务面向的是整个社会的需求。

比如，针对老龄化问题，龙湖椿山万树响应国家养老政策，择址生活配套丰富的城市核心区，打造城市专业养老公寓、社区养老中心等多条产品线，为多样养老需求提供专业、多元的养老服务。

更值得一提的是龙湖在城市空间服务上的进展。

比如，龙湖智慧服务参与了18.67平方公里的重庆两江悦来片区管理，提供了远程监控的RBA设备自控平台，快速接收业主、集中管理诉求的集成指挥中心，远程监管的慧眼系统等诸多智慧化的服务，对城市进行精细化的管理。

在这个片区里，阴天光线差的时候，路灯会自动亮起，没合上的井盖能够被及时发现避免出现安全隐患……

从服务业主、服务老人，服务特定场所人群，最后到服务城市……龙湖智慧服务的内涵已经无限扩大，而且正是应国家趋势、城市进步和社会发展所需而变化。

在“十四五”规划建议中，我们看到一个新的说法“促进住房消费健康发展”，这与过去“稳定住房消费”的提法不同。

健康的住房消费是被政策鼓励的。这里面包含传统的刚需、改善居住需求，更包括更多房地产上下游产业的相关消费。而这些，龙湖已经布局很多年了。

在后高周转时代，企业更多地开始向价值回归，而坚持长期主义，“平稳健康发展”的企业，才会走到前面，走得更远。

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