疫情下北京二手房成交量反增，价格会涨吗？

即使在疫情影响下，2020年北京二手房市场购房需求仍持续释放，推动市场韧性复苏。

数据显示，全年全市二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。此外，贝壳研究院公布的北京链家成交数据也显示，全年通过其成交的二手住宅成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%，连续三年保持相对平稳态势，同时二手房业主调价仍以降价为主。

具体来看，疫情扰乱市场需求释放节奏，一季度成交腰斩，此后不断追赶。从更加实时的北京链家二手住宅成交数据看，疫情最严重的2月，成交同比下滑86%；随着疫情逐步得到控制，被阻滞需求逐步释放，4月起，单月成交同比转正；年内后8月二手住宅成交量同比增加43%，这使得全年总成交不降反增。

分区域来看，外围城区量升，中心城区价涨。贝壳研究院数据显示，2020年成交的二手住宅的面积结构及总结结构基本稳定，区域上分化较明显，表现为外围量升、中间价涨的特点：外围的城区如房山、昌平及大兴等城区成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城区中西城、东城及石景山等增速仅在5%以内；价格方面，4个远郊区除外的12个区中3区房价上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌，海淀区均价同比上涨2.4%，领先其他各区，西城以1.9%的涨幅位列第二，在多校划片实施的影响下，价格涨幅收窄。

此外，低楼龄房源成交占比提升。2020年楼龄在10年以下的二手住宅成交占比提升2两个百分点，楼龄在30年以上的房源成交占比相应下降2个百分点。可见在年初疫情影响下，购房者对社区软实力、物业管理能力的重视程度得到提升，购房更倾向于楼龄新、物业配套优的社区。

据分析，房贷利率下降也带动市场需求释放。贝壳方面解释，2020年北京房地产市场的升温是上半年货币宽松影响下，房贷利率下调促进自住需求正常释放所致，到2020年12月北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。

“2020年北京二手房均价依旧平稳，大涨可能性极低。”贝壳研究院相关研究人员分析，2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，2020年二手房业主调价中降价次数占比86%，同比基本持平，市场预期仍不强。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依旧慢。在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面，2020年北京商品住宅供应面积达801万平方米，成交面积达702万平方米，供求相对平衡。“2020年商品住宅成交量呈现先抑后扬的走势，上半年受疫情影响成交量同比下滑近3成，下半年逐渐恢复，全年成交量同比上涨5%，其中限竞房成交量逐年提升，成为拉动整体成交量上涨的因素之一。”相关研究人员分析。价格上，2020年商品住宅成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%，与去年基本持平。

值得关注的是，去年不限价地块成交比例由2019年的48%提升至84%，这是否会影响2021年的房价？

目光先投向限竞房。限竞房自2018年开始入市，且近三年限竞房成交量占整体市场成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成。未来仍有充足的限竞房产品补充市场，预计2021年限竞房仍将对整体市场成交量起到较好的支撑作用。“同时价格稳定器作用也将持续，预计2021年新建商品住宅成交均价大幅上涨的可能性不大。”研究人员分析，截止到2020年底，北京商品住宅库存面积为1173万平方米，出清周期持续回落至20个月，预计未来北京新房市场在“稳定”调控基调下，将保持供需平衡状态，库存量亦将保持稳定。

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