诸葛找房丨土地篇：土地市场冷热交替，政策导向下房企拿地态度分化

一、 土地市场“风波迭起”，供需总量赶超2019

（一）供应端发力带动土地成交上行

今年一场疫情来势汹汹，社会经济秩序受到严重影响，房地产市场不可避免的受到强烈冲击。二季度以来随着疫情的影响逐渐褪去，热点一二线城市优质地块频频供应，加之融资环境相对宽松，土地市场热度攀升。进入下半年，随着“三道红线”新规出台，融资监管持续收紧，土地市场热度有所下滑。整体来看，尽管上半年疫情之下市场被短暂封印，2020年全年供应和成交规模仍赶超2019年。根据数据显示，2020年重点城市住宅及商办用地供应144257.22万㎡，同比上涨3.38%，其中住宅用地供应115935.86万㎡，同比上涨3.73%；成交建筑面积为113126.27万㎡，同比上涨0.8%，其中住宅用地成交95400.85万㎡，同比上涨1.66%。

从季度数据土地供应数据看，2016年第一季度至2019年第四季度土地市场的供应呈周期性变化。2020年第一季度受疫情来临影响，土地供应大幅减少，为20701.28万㎡，同比下跌11.51个百分点。进入二季度为了减轻疫情对土地市场的影响，国家加快了土地供应速度，土地供应显著上涨至39282.8万㎡，同比上涨15.66个百分点。三季度随着国家出台“三道红线”政策，影响了房企拿地积极性，供应规模有所下滑。第四季度为了完成全年的供应，国家再次开闸放量，土地供应直线上涨，达到50675.89万㎡，成为近五年内季度供应新高峰。

从土地成交的季度来看，疫情影响下一季度成交量降至低点，成交规划建筑面积为15890.34万㎡，同比下跌19.05个百分点；第二季度随着国家加大了优质地块的供应，成交量显著上涨，成交规划建筑面积为34308.64万㎡，同比上涨18.29个百分点；三季度随着三道红线政策的出台，房企资金压力增大，成交量较上季度有所下滑，成交规划建筑面积为30941.39万㎡，同比上涨11.94个百分点；第四季度受到供应放量的影响，带动成交上行，成交规划建筑面积为32984.13万㎡，同比下跌8.27个百分点。

（二）大量优质地块放送，2020年楼面价再创新高

疫情以来，土地市场经历了从停滞到火热，随后回归理性的过程。从成交楼面价来看，二季度楼面价达到近年来的历史峰值。根据数据显示，2020年第一季度到二季度成交楼面价持续上涨，且达到自2016年以来的历史最高点。2020年第二季度楼面价达4672元/㎡，同比上涨7.89%。楼面价的上扬主要是由于疫情后大量优质的地块的放出，拉动整体楼面价提升。进入三季度后，随着全国多地出台楼市调控政策，政策环境趋紧，叠加融资监管趋紧，房企拿地积极性有所下降，但仍高于去年同期，三季度成交楼面均价为4323.69元/㎡，同比上涨4.93%，四季度楼面价继续下滑，临近年末房企资金面趋紧，拿地谨慎，热情有所下降。

（三）土地溢价率年内先升后降，流拍率呈现走低行情

二季度以来，随着疫情阴霾逐渐褪去，加之优质地块大量供应，融资环境较为宽松，房企拿地热情高涨，进入四季度，融资监管趋严，房企出于资金面考虑拿地节奏放缓，整体来看，2020年全年溢价率水平先升后降。根据数据，溢价率从第一季度12.26%上涨到第二季度16.15%，到达年内溢价率最高峰，第三季度、第四季度溢价率持续下降，分别为14.89%、12.48%。
    而从流拍率来看，全年流拍率整体呈现走低态势，2月份受疫情影响最为严重，流拍率为24.25%，成为近五年来历史最高点。随后在经济逐步恢复下，房企拿地信心仍足，流拍率呈现下降趋势，到12月份，流拍率降至6.4%，较去年12月下降4.1个百分点。

二、疫情催化城市分化，一线城市抗风险性强

（一）一线成交火爆，同比增速远超二线城市

在疫情的催化下，各等级城市之间加速分化，一线城市仍是房企争先布局的首选，一线城市抗风险能力更强，疫情后房企对于一线城市更加青睐。二线城市作为本轮集中调控的中心，土地市场热度较去年有所回落，但整体仍稳中有升。三四线城市在本次疫情的冲击下，加之前几年需求透支，缺乏产业支撑，整体表现差强人意。根据数据显示，一线城市成交面积增速最高，较去年同期上涨30.5%，远大于二线城市及三四线城市；二线城市较去年同期上涨1.1%，三四线城市成交与去年几乎持平，微升0.4%。

（二）上海赶超杭州成为土地收金第一

今年在疫情冲击下，开发商并未放缓拿地步伐，反而利用政策窗口期积极拿地，疫情下的土地市场并不冷清，上半年热点城市高价地块频出。从城市分布上看，长三角土地市场表现不俗，上海、杭州、南京、宁波等均上榜，其中，上海土地出让金以2941亿元位居全国第一，较去年上升76.4%，杭州以2573亿元紧随其后。同时，成都、重庆作为成渝经济圈的核心城市，土地收金分别为1311亿元和1220亿元，位居前十行列。值得一提的是武汉是国内疫情爆发的起源地，今年的土地收入仍可观，土地出让金为1735亿元。

（三）三四线城市高溢价与高流拍并行，不稳定性增强 

从分等级城市溢价率来看，由于一线及二线城市土拍规则限地价且价格基数较高，三四线的溢价率高于一线城市及二线城市。根据数据显示，2020年12月，一线城市的溢价率为9.2%，二线城市的溢价率为10.0%，三四线城市的溢价率为15.8%。 

从分等级城市的流拍率看，一线城市流拍现象较少，三四线城市流拍现象最严重，尤其上半年受疫情影响，流拍率迅速上涨。根据数据来看，上半年一线城市流拍率为4.92%，二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.89%、16.70%；到了下半年流拍率有所下降，一线城市流拍率为2.24%，二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.53%、9.74%。

三、三道红线成为转折点，房企拿地节奏调整

（一）长三角城市仍为房企选择重点，环渤海、西南部下降明显

从近三年同期的成交规模来看，各经济圈中长三角、珠三角、西北部、东北经济圈成交面积均有不同幅度上涨，2020年长三角经济圈住宅用地成交规划建筑面积24030万㎡，相比去年上涨1.22%，仍旧是房企重点布局区域；2020年珠三角经济圈成交规划建筑面积12841.52万㎡，相比去年上涨25.04%；2020年西北部成交规划建筑面积4515.56万㎡，相比去年上涨49.772%；东北经济圈住宅用地成交规划建筑面积为7019.66万㎡，相比去年上涨26.92%；环渤海经济圈和西南城市成交面积相比去年有所下滑，其中环渤海地区跌幅最高为14.73%。相较于长三角、珠三角经济圈市场活跃度较高，环渤海经济圈由于受到疫情反复影响，加之调控长期处于从严状态，房企布局的积极性相对减弱。整体而言，南方经济圈表现良好，受到本身区域优势以及政策环境等影响，房企拿地意愿较强。

（二）三道红线下房企拿地态度分化

从各大房企表现来看，不同房企面对三道红线新规的反应呈现出不同的特征，其中保利、万科、华润、招商等拥有国企、央企背景的房企拿地基本未受影响，表现相对较为积极，于此同时，对于踩线房企来说，下半年尤其是融资监管趋紧后，拿地节奏明显放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷纷在下半年减少拿地，其中恒大最为显著。

而对于像绿地、融创等部分踩线严重的房企，出于规模扩张等目的，在下半年拿地速度不减，未来或将面临严峻挑战。

四、土地市场预测

从全国土地市场来看，2020年土地市场整体供应、成交略有上涨，楼面价上行。预计2021年在房住不炒的政策原则下，加之“三道红线”新规的深入，土地市场将会延续平稳态势，房企拿地更加理性谨慎。

从各等级城市来看，预计2021年一二线城市热度不减，稳中有升，但涨幅不大，未来房企关注度会集中在一二线城市；而三四线城市土地市场热度会有所下降，土地市场逐渐转冷。

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