海航投资与铁狮门 曼哈顿项目背后的五年基金沉浮

观点地产网 海航投资近期增持基金份额的动作，再度牵出海航系推进五年之久的美国曼哈顿项目。

根据1月3日晚间的公告，海航投资(000616,股吧)集团股份有限公司近期签署《境内合伙企业合伙份额转让协议书》，以9491.26万元收购关联方海航投资控股有限公司（简称海航投资控股）所持海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称恒兴聚源）5.14%份额。

恒兴聚源是海航系于2015年为投资美国纽约曼哈顿铁狮门一期项目而设立的有限合伙基金（LP）。从前年起，海航内部逐步尝试将项目权益转移至A股平台海航投资，算入最新的增持，经过数番资产腾挪后海航投资已持有恒兴聚源71.28%份额。

三个月前，海航投资还进一步将所持海投一号份额增加至87.48%，后者是铁狮门三期项目的LP。至此，除了截至2019年底仍未开工的二期项目，海航将参与铁狮门一、三期投资开发的权利均转移至海航投资。

资产腾挪的背后，一方面是海航依旧在承受当初出海投资的结果，2015海航投资与铁狮门签订为期五年合作，涉及设立基金分别投向曼哈顿项目，总开发成本45.21亿美元，其中海航计划投资6.66亿美元。但在2018年海航剥离资产大潮下，这些项目都曾被列入出售清单。

另一方面，未能出售的铁狮门项目，如今成为了海航投资转型不动产基金、养老业务的重要部分。这批项目也经历了坎坷，至今未入市，究竟能为业绩疲软的海航投资带来多大的改善，仍是未知数。

海航曼哈顿五年

2012-2018年，国内房地产及其他大型投资企业逐步将投资范围扩大至海外市场，迈向国际化成为它们发展历程中的又一个新目标。海航是其中的典型企业之一，其中旗下亿城投资于2015年更名“海航投资”后仅数月，也参与了集团海外的投资。

观点地产新媒体查询，2015年8月18日，海航投资与铁狮门签署为期五年的合作，未来在中国及海外的房地产投资项目，铁狮门愿意在非排他性的基础上与海航投资分享投资机会，并探讨共同投资的可能性。

在签署合作前一个月，海航投资、海航投资控股实际上已在海南设立恒兴聚源作为LP，认购铁狮门制定的基金管理公司，最终投向在美国依德拉华州设立的房地产开发信托基金。该基金此后便是用来投资开发纽约曼哈顿铁狮门一期项目。

签署合作后，海航设立的另外两只基金恒兴创展、海投一号也相继浮出水面，底层资产分别为铁狮门担任GP的铁狮门二、三期项目。

在称呼上使用一、二、三期指代容易令人联想到是一个分期开发的完整地产项目，深交所就曾在问询函中提过这点。对此海航投资也解释，铁狮门一期项目是一个独立的写字楼开发项目，铁狮门二期是一个独立的土地开发项目，铁狮门三期则是在既有基础之上的再开发项目。

其中，铁狮门一期项目位于纽约曼哈顿西34街与十大道交接处（曼哈顿34街REITs项目），已于2014年4月取得土地权，计划2022年完工；项目规划为写字楼，预计可出资面积约285万平方英尺，总开发成本32.52亿美元，海航计划投资2.06亿美元。

二期项目位于曼哈顿哈德逊商圈中两个相邻地块，共占地4.82万平方尺，可出租面积约130万平方英尺，截止2019年11月仍属于未动工状态；项目总开发成本7.67亿美元，海航预计投资2.54亿美元。

三期为再开发项目，计划在布鲁克林梅西百货商场的已有建筑基础上再加建一幢10层的写字楼，占地面积7.61万平方尺，总工程面积62.14万平方尺，总开发成本5.02亿美元，海航预计投资2.06亿美元。

上述三个项目累计将令海航投入6.66亿美元的资金，在2017年境外投资收紧的节点，一度成为海航急于转手的“包袱”。

2017年8月，发改委、商务部、人民银行、外交部发布《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，明确限制的境外投资包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等。次年10月，市场传言海航集团为境外9个项目寻找买家，其中便包括铁狮门一至三期项目。

只是出于种种原因，海航最终并未出售铁狮门三个项目，但在集团内部仍掀起了一股资产重组潮。

观点地产新媒体不完全统计，自2019年1月起，海航投资先是用恒兴创展100%股权及债权置换，借此将所持铁狮门一、二期项目调整为铁狮门一、三期项目；此后，以接近14.68亿元进一步从海航投资控股收购一、三期相关权益，却因股东反对而未能落实。

而海航投资并没有中止增持，去年以来分别继续收购铁狮门一、三期项目的基金权益。去年8月，海航投资筹划以10.89亿元收购恒兴聚源59%份额；1月4日最新公告则显示，该公司继续从海航投资控股手中收购5.14%份额。

截止目前，海航投资持有铁狮门一、三期项目境内投资基金的份额已分别增加至71.28%、87.48%。

不动产基金坎坷

通过设立基金的方式参与不动产投资，是海航投资近几年的动作标签之一。

资料显示，该公司自2013年下半年以来逐步确定了打造金融投资平台的发展战略。2015年设立恒兴聚源参与铁狮门一期项目开发的同时，其子公司亿城基金作为GP负责恒兴聚源的管理，这种基金架构至今仍在沿用。

铁狮门项目一期基金架构 数据来源：海航投资公告

对于境内企业而言，投资海外项目未来资产能以外币回流，可以作为对冲汇率风险的手段。而投资在纽约曼哈顿这样的核心地带，免不了会令企业有更高的期待。

根据海航投资2019年11月公告披露，铁狮门二期项目预计内部收益率为13.9%；铁狮门三期项目2020年预计投资回报约为0.85亿美元，内部收益率为15.1%。考虑到二期当时仍尚未动工，预计最快在2022年才获得收益，海航投资选择置换出二期，加快已投项目回收期。

即便置换更成熟的三期项目也面临过一些不可测因素，比如项目最早预计2020年4月底建成，此后预计2020年下半年完成交易；去年1月底与Whittle School & Studio完成整租合同签署，此后该租户违反租约条款，铁狮门选择解除租约。

同时铁狮门要求海投一号追加2000万美元，海航方面表示不同意任何追加投资，其后以铁狮门欺诈投资方、恶意修改商业计划、多次擅自决策事项为由提起诉讼。去年11月，法院仍未就诉讼做出裁决。

铁狮门一期项目早期计划于2021年完工，此后调整为2022年完工，早已超出海航与铁狮门合作的五年期限。这同样意味着，不动产基金短期内仍难以为海航投资带来回报。

在海航投资的发展战略中，近年一方面要加快存量房地产业务的去存化，另一方面，也继续在养老、不动产基金领域深耕。但年报显示，近年来海航投资的营业收入主要仍是来自房地产业务。

2019年海航投资扣除非经常性损益的归母净利润为-2634.53万元，已连续六年为负数，至2020年三季度末为-3856.54万元；该公司曾于2019年上半年回复问询函时提及，非经常性损益主要来自出售铁狮门二期、恒兴创展股权等投资收益。

去年12月4日，海航投资终于以合同总金额12.73亿元出售存量地产项目，由百年人寿购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位。以此为起点，该公司主营业务正式变成基金管理与投资，以及养老业务。

但12月27日，海航投资宣布取消子公司签订养老租赁合同暨关联交易的的审议，该交易涉及在海南、杭州、昆明等度假酒店打造养老业务，为该公司新业务发展增添了些许不稳定因素。

基金业务方面，海航投资在铁狮门三个项目以外，曾于2019年12月计划出资10亿元成为大连众城文化产业发展合伙企业（有限合伙）的LP，打造产业地产项目投资与运营平台，涉及共享办公、文旅、康养项目。但该交易被投资者向深交所投诉，海航因此再收获一份问询函。

去年12月22日，海航投资还披露，投资大连众城前曾得到承诺，每年可实现不低于9%的投资收益，截至目前尚未收到9%的投资收益（9000万）。

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