海南出台新政：商品住宅、私人别墅等6种情形不得纳入点状用地范围

日前，海南省自然资源和规划厅印发《关于实施点状用地制度的意见》（以下简称《意见》），明确点状用地的内涵和实施范围、规划审批管理、实行点状用地差异化供地等具体要求，旨在进一步细化和规范点状用地政策实施，建立更加灵活、更加精细的土地利用制度，助力乡村振兴战略实施。

据介绍，“点状用地”是相对于成片开发用地而言的一种新的土地获取方式。2018年1月，我省印发《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》，提出在百镇千村、共享农庄及其他旅游项目设施建设中，采取分散化块、点状分布的方式“点状供地”。省委、省政府提出“在2020年6月底前，制定出台点状供地政策实施细则”的要求。

《意见》明确了点状用地的内涵和实施范围。一是明确点状用地的内涵，点状用地是指在城镇、产业园区开发边界外，不适合成片开发的区域和项目，根据资源环境承载能力、区位条件以及项目用地需求，结合项目区块地形地貌特征，以及建（构）筑物占地面积等点状布局，按照“建多少、转多少、供多少”的原则进行点状报批，根据规划用地性质和土地用途灵活点状供应的项目用地方式。同时，结合海南实际，明确了乡村基础设施和公共服务设施用地、乡村休闲农业和旅游项目用地、南繁科研育种基地生产设施用地、旅游公路驿站用地等7类点状用地实施范围。

二是列出负面清单，明确选址涉及占用永久基本农田、生态公益林、自然保护区、饮用水水源保护区等禁止建设区；商品住宅、私家庄园、私人别墅等房地产和变相发展房地产的项目等6种情形不得纳入点状用地范围。

《意见》提出，完善点状用地规划管理。点状用地项目应当符合国土空间规划，允许在开发边界外规划布局和建设。各市县可在村庄规划中规划布局点状用地项目或者预留规划建设用地指标，保障点状用地项目建设。对村庄规划已经编制实施并明确规划条件、使用村庄规划预留规划建设用地指标以及选址在市县总体规划确定的建设用地范围外，且村庄规划未覆盖等三种情形的点状用地，提出落实规划的要求。

同时，规范点状用地审批管理。点状用地项目建设占用土地的，依法办理农转用审批手续，其中涉及占用耕地的，必须落实耕地占补平衡；涉及占用规划林地的，应依法办理林地征（占）用审批手续。点状用地项目未纳入建设用地开发范围的，采取“只征不转”“不征不转”方式作为生态保留用地合理利用，并明确用地范围、确定土地使用关系。同时，明确按照“征转合一”“只转不征”“不征不转和只征不转”三种类型进行审批管理。

此外，实行点状用地差异化供地。一是供地方式，明确点状用地按单个项目一次性组织供地，可区分国有和集体土地，采取划拨、出让、出租、联营合作、入股等方式供应，还可按照国家和我省有关规定，实行长期租赁、先租后让、弹性年期等差别化供地模式。二是供地面积，明确建设用地总面积不超过30亩，单个点建设用地面积一般不低于1亩，位于山区等受特殊条件限制的区域单个点的用地面积可适当压缩，但一般也不得低于0.5亩。三是供地用途和年限，对于点状用地为单一用途的，按照规划用途确定土地用途和使用年限。涉及多个用途的，按照主导用途确定土地用途和使用年限。四是供地价格，明确点状用地采取有偿方式供地的，应按照土地供应政策要求和土地估价结果，综合确定出让底价。五是交易平台，明确点状用地项目应当按规定进入省统一土地交易市场进行供地。

《意见》还要求，加强点状用地批后管理。一是强化履约监管，要求点状用地项目签订准入（对赌）协议，明确点状用地项目须整体持有，不得分割转让、分割抵押，不得转租，不得擅自改变土地用途等限制条件，约定违约责任。土地限制条件应当写入土地供应公告，在不动产登记时对宗地的权利限制予以注记。二是实行联合评估和总量控制，2020年海口市和三亚市批准实施产业项目不超过10个，其他市县不超过5个，基础设施和公共服务设施项目不限个数；2020年后，视各地项目实施情况逐年调整项目数量。省建立点状用地项目联合评估论证机制，市县人民政府组织编制点状用地项目实施方案，报省招商工作联席会议审议通过后方可实施。三是严格全程监管，防止以“新产业新业态”为名擅自扩大建设用地规模。禁止以点状用地为名开发建设商品住宅、私家庄园、私人别墅等房地产和变相发展房地产的项目。四是动态调整退出，点状用地项目因政府及其部门方面原因无法实施或项目开发主体未按项目实施方案开发建设的，市县有关部门应按照法律法规、土地划拨决定书及出让合同的规定或约定进行处理处置。

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