选对城市、选对赛道、选对时机!佳兆业证明了“选择比努力重要”

做出一次正确决策，很难。但更难的是，连续做出正确决策。

但一旦连续做出正确选择，就能事半功倍，站在时代的风口上大象起舞。

步入“千亿俱乐部”的佳兆业，用自己的发展历程证明了这个硬道理。

岁末年终，在这个特殊的年份，开发商立的flag都实现了么？据克而瑞研究中心统计，截至11月末，设立了业绩目标的房企中，有六成基本上已完成业绩（完成率超过90%），但还有四成难以达标。

达标的房企大多走的是全国布局、广撒网的路线。但也有一些房企，独辟蹊径走出了一条属于自己的路，实现了飞跃成长，大湾区的明星公司佳兆业便是如此。

01

时代的踩点小能手

“2020年的业绩目标总体上还是没有变化，我们是与去年持平略有增长，应该是在1000亿的销售额。”这是今年初，佳兆业集团董事局副主席兼集团控股总裁麦帆在线上业绩发布会上立下的flag。

最终，flag顺利实现。新鲜出炉的克而瑞2020年榜单中，佳兆业全口径销售额为1435.2亿元，排名上升了4个身位，权益销售额为1068.9亿元。

这是佳兆业实现千亿销售额的第二年。魔幻2020年，佳兆业却能在千亿俱乐部站稳脚跟，逆流而上。这份幸运背后，是佳兆业长远的目光和精准的战略选择。

时机上，佳兆业不仅赶上了房地产的黄金时代，同时灵活调整策略，跟变化共同成长；城市布局上，佳兆业押注粤港澳大湾区；业务赛道上，佳兆业选择了城市更新。结果全对。

1999年，佳兆业从香港来到内地，首站选在深圳。彼时深圳已是群龙环伺，万科、金地、招商蛇口等老牌开发商正激烈厮杀，佳兆业剑走偏锋，从盘活烂尾楼做起，推出的桂芳园一炮而红。

随后，佳兆业更是频频重磅出手，在深圳、广州、东莞、惠州等超50个一线、强二线城市贡献了多个烂尾楼翻新的代表作，打响了“旧改之王”的名声。

2011年，佳兆业成立了全国首家专业运营城市更新的公司——佳兆业置业发展，组建了一支百人旧改团队，20年来累计接手旧厂改造、旧村改造项目近40个，改造能力属业内顶尖。

到2019年，佳兆业推出了全国房企首部城市更新白皮书——《城市运营核心逻辑》，系统展示了一套完整的佳兆业城市更新解决方案。

在城市更新风生水起之时，佳兆业这一业内首发动作，进一步提高了在城市更新领域的话语权。在国信证券11月研报中，佳兆业被称为“大湾区城市更新绝对领军者”。

到今年年中，从佳兆业合约销售的分布看，地区上，大湾区已成为佳兆业最重要的粮仓，销售额占比近六成。项目上，旧改（即城市更新）项目为主，销售额占到三分之一。

未来，佳兆业还会继续押注大湾区、加码城市更新：旧改储备占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%都位于大湾区，其中深圳占27%、广州占36%、中山占20%。

相比部分同行定位不准、前路迷茫，佳兆业已经在区域和业务布局上找到了自己，朝着正确的方向加速前进。事实上，所有的好运气都是留给有准备、有头脑的人，难怪佳兆业董事局主席郭英成可以自信地说，“我们运气很好，赶上了好时代”。

02

 三年达成千亿目标

战略选对了，佳兆业奔赴千亿的路就顺畅多了。

2017年，佳兆业提出三年销售突破千亿元的目标。而后，2017年-2019年，佳兆业全口径销售额从467.1亿元、866.1亿元、提升至1152.6亿元，三年复合增长率近40%，顺利跻身千亿俱乐部。

在竞争越发激烈的楼市里，佳兆业不退反进，在克而瑞销售排行榜中，短短三年内排名上升10位，进入TOP30之列。

跻身千亿俱乐部有多重要？楼市存量残杀的当下，小鱼小虾生存空间被挤压，逐渐被大鱼吃掉，市场呈现神仙打架、巨头battle的历史奇景。只有成功卡位千亿，才能拿到未来市场的入场券。

规模扩张之外，现在房企都追求规模和效益的平衡，佳兆业也不例外。上半年，佳兆业营收同比增长10.9%，达222.97亿元，毛利率同比增加0.4%，为33.8%。

大家都知道，做房地产业务占资大、回款慢，资金链压力很大，而做城市更新，这一压力又高了一大截。因此，佳兆业也在提高现金流、降低杠杆上下功夫。

到今年中，佳兆业在手现金升至405亿元，同比增长25%，现金短债比升至1.2，足以覆盖短期债务，同时回款率约87%。巩固资金链安全方面，上半年，佳兆业剔除预收款后的资产负债率为62.5%，下降2.4个点，净负债率降至130%，较去年底下降18个点，国信证券还预计，到年底佳兆业的净负债率有望回落至120%。

在外开疆扩土，在内改善财务，这正是一个成熟开发商应有的可持续发展之道。

03

千亿之后，守成与求变

千亿只是一个门槛。

截至2019年末，我国千亿房企达到了34家，比前一年新增了4家。迈入千亿之后，开发商们还有很多难关要闯，时代在变、市场在变，只能顺市而为、自我革新，才能不被后浪追上。

网上段子说，最可怕的是，比你优秀的人，比你更努力。

用到开发商身上就是，比你战略选择对的人，比你更努力。

最近几年，佳兆业选择投身数字化转型浪潮，疫情期间上线了自主研发、提供一站式服务的置业佳线小程序。双十一，佳兆业还跟天猫好房达成战略合作，在业内较早入驻了天猫旗舰店，12块钱可以买到楼盘99购物折扣券，双十一期间旗舰店总访问量近百万，下单量超6000单。

未来，佳兆业还计划用数字科技赋能全产业链条，让从投资拿地、客群画像、到产品研发、数字营销等各个环节都焕然一新。

此外，经过关键岗位轮岗后，佳兆业的二代领导班子也走上台前，郭老板的一双90后儿女进入核心管理层：91年出生的郭晓群今年新任佳兆业集团执行董事、联席总裁， 93年的郭晓亭成为佳兆业美好集团的董事会副主席、执行董事。

二代接班，这是地产行业起步三四十年后的，必然面临的发展大事，也是行业近年的热门话题，碧桂园、世茂等巨头的二代们已经独当一面，这次佳兆业也在准备了。

这些都是不急于现在、未来才能看到业绩的革新，但佳兆业提前做了。

今年是佳兆业在内地的第21年。前21年，佳兆业选对了城市、领域，成了时代的幸运儿。现在佳兆业，又做了几个谋求未来的选择题，佳兆业的好运气还未完待续……

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