这条新政，会给商住房困局撕开一道口子吗？

　　“商改住”这事最近又有了新进展，突破口很可能就在武汉。

　　自4月8日解封之后，武汉楼市也随之解封，销售数据正在逐步回升之中。大房企也着眼于武汉楼市，4月22日，武汉市出台了《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租贸住房的通知》（以下简称《通知》），提到武汉部分区域将允许商业和办公存量用房改造为租贸住房，也就是大家熟悉的“商改住”。

　　这个信息颇有几分暧昧，虽说是商改住，不过这“住”却是租贸住宅，不能买卖。

　　01

　　破局，武汉商改住的推行

　　作为湖北的省会城市，武汉向来是集万千宠爱于一身，高校数量位于全国第二名，是当之无愧的华中区域中心城市。2019年，国家统计局发布数据显示，武汉市常住人口为1140.65万人，其中户籍人口为908.35万人。

　　千万级的人口，九省通衢的地理位置，无论从哪个方面来看，武汉都是一座不折不扣的大城市。

　　然而大城市也有自己的烦恼，长江、汉水天然地将武汉分割成“武汉三镇”并排的格局，GDP在快速增长的同时，城市建设还没有跟上来，发展只能走多元的角度。三环内商办产品配比30%起步，大量房地产项目“被综合体化”，商圈满地开花。

　　2018年，潘石屹曾在3Q城市拓展发布会上表示：“长沙和武汉这两个城市办公楼的空置率有50%，吓死人的高。”最新资料显示，武汉写字楼空置率在2019年末达到了31.1%，虽没老潘说得那么高，却也着实不算低。

　　按照高企的空置率来推算，甲级写字楼的租金当然也不会高。武汉首批5A甲级写字楼之一的东湖国贸中心写字楼，在2019年12月末的租金报83.47元/㎡·月，环比下跌33.04%。这个空置率和租金的对比，意味着武汉供过于求的状况并未得到改善。

　　随着2020年楼市解封，还有更多的甲级写字楼入市，只怕配合着疫情的全方位冲击，写字楼的租金还会进一步下降。

　　写字楼的空置率过高，是很多城市都不得不面临的一个大问题，但也会被很多城市管理者忽视。土地规划摆在那里，房子肯定是要建的，地一旦卖多了，就容易造成商办产品泛滥成灾的现象。此次武汉市下发《通知》，允许部分区域允许商业和办公存量用房改造为租贸住房，无疑是给长期以来的商办产品乱象撕开了一道口子，也算是民心所向了。

　　不过有意思的是，虽然此次商改住的噱头叫得很大，但实际操作只能说是“中规中矩”，并算不出格。估计是让先前“一日游”的城市给吓着了，所以武汉出台楼市新政时，也不敢太过冒进。

　　此次商改住的政策，明文表示“不得改变基地原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量控制指标，改建项目不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售、改建租贸住房的运营、管理遵照对租贸住房有关管理工作的规定，纳入全市住宅租贸管理系统统一管理”。

　　站长给大家简单地解读一下，这个政策就是把武汉市现在过量的商办产品，统一纳入到住宅租贸系统里边来，把它们改造成民水民电的租贸住宅，在盘活市场租贸住房房源、减轻企业压力的同时，也能给租房群体带来更多的选择空间。

　　很多人对于住宅空间的需求其实并不大，十几平米就够了。而大量的商办产品被改造成租贸住宅，也能够在很长一段时间内平衡当地的房价，无论是租房还是购房。而武汉作为新一线城市，在国内颇具吸引力，此番表态对于未来一段时间的人才吸引肯定是有帮助的。

　　毕竟在2017年底，武汉还出台过《武汉市房票（人才住房券）使用管理方法（试行）》，可以抵付等额房款，二手房也包含在内。而持有房票的非武汉市户籍个人，可不受限购政策影响，在武汉范围内购买首套住房。

　　在人才的吸引政策上，各地方向来是敢于创新的。如果此次武汉的商改住实施起来效果良好，那么很快就会有相当规模的城市跟风了。

　　因此站长认为，武汉的商改住重点在于破局。

　　02

　　症状，商改住的悲哀

　　同样都是在商住项目上动刀子，广州和武汉选择了两个不同的方向，最后收到的结果可能也会不同。

　　3月3日，广州发布了《关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控狙击战 努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，里面明确指出要优化商服类项目建设和销售管理，规定商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

　　这个消息曾在短时间内让不少被套牢在商住项目中的小伙伴感到振奋，在感慨广州全面开放商办项目限售的同时，也期待其他城市能够跟上广州的脚步，解绑商办项目。

　　但很快广州这条楼市松绑政策就被撤回了，原因是步子迈得太大，引发群众过度关注。

　　可以说，广州的商办项目解绑政策也算是给大家伙提了个醒，告诉众人商办项目在短期内是解不了绑的，别瞎想了。然而武汉这次下发《通知》，无疑是提供了一个解决商办产品的方式，把商办项目改成租贸住宅，用来吸引人才，压低当地房租。

　　毕竟，中国的商办项目实在是太多了。而游走在商业、办公产品和住宅项目之间的商住房，在很长一段时间内都处于灰色地带，不抓则矣，一抓惊人。

　　上海就曾经在2017年召开的商业办公项目清理整顿工作推进中，处置了多起违法违规商业办公项目（即“类住宅”项目），最高没收金额高达8000多万元。不是查不了，而是查起来波及的群体范围太大，也是个令人颇为头疼的地方。

　　而类住宅的业主们，在过去的三年里经受了足够大的打击，很多人的资产都被套牢在了商住房这个怪圈里。在经历了三年多的冲击之后，原先占据楼市半壁江山的商住房，已经悄无声息地离开了大众的视线。

　　那些曾在2016年高位买进类住宅的购房群体，现在很多人都深深套牢，售价可能还不够还贷款余额的。

　　对于这些人而言，商住重新解绑是理想，更是迫不及待的现实需求。

　　而对楼市而言，商住解绑势必会冲击到原本的住宅市场，而开发商也会在其中浑水摸鱼，将原本商业、办公性质的土地用来盖房子，毕竟国人“重住宅、轻商办”的思想由来已久，类住宅肯定是比纯粹的商业地产更吃香。

　　但站长提醒大家，土地性质早已定下，这个是不可能更改的，这也造成了大部分城市的商办项目出现溢出的情况。归根到底，是我国绝大多数的城市发展支撑不住如此多的商业项目，经济水平达不到，自然也就供过于求了。

　　即使在商业氛围优越的深圳，写字楼的空置率在2020年一季度也达到了26.2%，更不要说那些嗷嗷待哺的二线城市了。

　　在这种形势下，商业、办公土地还在卖，商办项目还在搭造，那么写字楼的空置率就会一直摆在那里，很难得到彻底的根绝。武汉的商改住只是提供了一个商办项目的改变思路，在商办项目的框架里动刀子，却并不改变它的整体构造和规划，是良策，却非长远之策。

　　毕竟人是活在当下的，而当下的商办项目的确是太多了。

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