北京新型共有产权房，向前迈出一大步，这才是我们想要的房子

作者：吾心生

来源：楼市微观察（loushi666）

2020年的最后一天下午2点，北京市规自委网站挂出一则重要通告：

该地块位置在农大南路以南，北京体育大学以东，可谓十分稀缺：

重点来了：?

当地块触及上限时，转为竞报政府持有的产权份额（预设有最低份额）。

这就是大家热议的：新型共有产权房。与现在的共有产权房，区别主要有这几点：

1、购房人只需要拥有在京购房指标即可。

2、出租收益全部归购房人所有（此前是按产权份额分）

3、5年限售期满后，购房人再出售该房子，政府只按产权比例收回原值房款。

4、再次交易后，购买人将获得100%产权，转为普通商品房。

这次土拍规则的调整的确是一次重大变化，是一个重要的风向标。

这次变化的背后逻辑到底是什么？

如果要用一句话来总结，那就是“房住不炒”更加务实，更加懂普通小老百姓(603883,股吧)的心声，更加知道大家买房子的真正诉求。

为什么这么说？

因为房子虽然用来住的，但它更是一个家庭中最重要的资产，占比近6成，如果这部分资产不能够保值增值，那么打造“全世界最大的中等收入群体”就显得单薄了许多。

靠房子要消除贫富差距，虽然说出来不好听，但这其是一条务实的道路，原因是多方面的：

1、中国城镇居民住房拥有率达96%；

2、中国贫富差距扩大两方面，收入和财产。收入差距也在扩大，但相比较而言，财产差距扩大才是触目惊心，其实就是房价上涨造成的，有房没房，天上地下。

3、在中国家庭的负债中，房贷占比达75%以上。

一句话，房子是大多数中国人持有或正在努力持有的“硬通货”，当房价上涨时，必须全民共享红利。

这是给“房住不炒”注入的最新内涵，很务实，符合老百姓的期待。

之前的共有产权房，设计太过理想化了，不是大家需要的。

买商品房的人，想的是未来怎么好好装修房子，这块区域未来潜力如何，再努一把换更好的房子。

买共有产权房的人，指标用掉了，贷款记录有了，二套房8成首付了，换房如登天，还有可能要亏本……

共有产权房自2017年上市以来，供应量其实很低，但弃购率一直居高不下。

回应大家的呼声，让大家能够够得着一套商品房，这很重要。哪怕小点，哪怕不是100%产权，至少房价是公平的。规则给大家一碗水端平了，剩下就是自己的事儿了，干就完了，还有什么好吐槽的？

如此，这可以称之为土拍层面践行新时代“房住不炒”的完美方案。

当然，就这块地而言，目前只能算得上试水。

以下是我个人对海淀这块地的粗略估计：

海淀树村这块地，周边马连洼和上地的二手房均价在7.4万元/平米左右。从挂牌文件来看，这块地的容积率是1.57，应该是个改善型项目，洋房产品。

这块地起拍楼面价在67187元/平米，之前是不限价地块，参考去年平均18.8%的溢价率，房价本有可能超过12万，但现在规则突然大幅调整，存在限价（未透露），房企有可能趋于谨慎，最终溢价率可能在5%以内。如这般，未来房价有可能控制在9万元/平米左右，假设个人比例70%，100平米的产品可能个人要负担630万，首付应该是220万上下。参考周边二手房价格，这个购房门槛已经低很多了。

在近期挂牌的地块中，这块地真称得上是黄金地块，整个软件园的码农们都盯着，也完全够得着。

这种新型的共有产权房应该会受到大家的欢迎，微信群里讨论相当热烈，且对这种变化都持积极态度，如果走下去，有更多此类地块出现，那会对北京楼市带来巨大改变。

1、现行共有产权房会怎么走下去？我个人倾向于认为会调整交易规则，降低购房资格门槛，至少权益会保持一致。目前北京搞过很多的政策类住房，最终都能够转为普通商品房，现行共有产权房试点既然存在问题，那就没有理由不变过来，现在海淀树村这块地不是已经做出了示范了么？让更多人能买到这类房子，也给买了这些房子的人以期待，还没有卖掉的共有产权房，也会更好卖一点。

2、对库存庞大的限竞房来说，可能不是个好消息。限竞房因面积的原因让大家感觉总价不算高，但其实房价并不低，且现在还没卖掉的，五六环外，尤其是六环外，这些楼盘压力不小。一旦这种新型共有产权房来了，会分流掉不少刚需，目前北京是以改善需求主导，刚需如果再被切一部分走，限竞房会更难卖。不过这种新型共有产权房即便全面铺开，也得两年左右的时间才能真正形成影响力，这算是限竞房的机会吧。

3、2020年南方楼市崛起，北方市场也有点蠢蠢欲动，特别是2020年不限价的纯商品房地块越来越多，占比达到了75%，很多人担心情绪会传递到北京。树村这块地原先就是不限价的，现在来了个大反转，所以，还是要相信政策的智慧。

4、大家还是可以把心放在肚子里，未来让刚需买得起的房子会一直有供应。这种买得起的房子，比限竞房，比现在的共有产权房更值得买(300785,股吧)。

与南方城市频繁修修补补不同，北京则是大开大合，最终呈现给我们的，是惊喜。

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