大利好来了！祝贺东莞，祝贺惠州……

　　深圳扩容在2020年“暂时落空”之后，未来深圳都市圈将如何构建，深圳和东莞、惠州是什么关系，一直悬而未决，成为大湾区的最大悬念。

　　在2020年的最后一天，随着“中共深圳市委关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议”的公布，深莞惠的关系终于“揭开了盖头”。

　　这份文件的25小节非常重要，我全文引述如下：

　　加快建设深圳都市圈。制定实施深圳都市圈发展规划，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。

　　协同东莞、惠州强化临深片区产业、基础设施、公共服务等优化布局，共同打造具有全球竞争力的电子信息、人工智能等世界级先进制造业产业集群。加密都市圈交通网络建设，规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路，促进国家铁路、城际铁路和市域（郊）铁路、城市轨道对接融合，与周边城市构建半小时交通圈。

　　推动生态环境共保共治、民生服务共建共享，创新城际住房合作机制，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接。

　　下面是我的点评：

　　1、这段话非常非常重要——“以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。”

　　这意味着，深圳都市圈规划中，将把深圳、东莞和惠州的全部区域（1.58万平方公里），都定义为“深圳都市圈的主中心”，而深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为3大副中心。

　　也就是说，东莞、惠州的地位获得了全面提升，跟深圳市区处于同一层面。

　　这是一个令人兴奋的提法，它隐藏着深圳的万丈雄心。经济学家张五常曾预言，深圳未来将成为全球经济中心。深圳为什么有这个潜力，张五常说因为有东莞。

　　的确，东莞是深圳经济的延伸，是深圳经济避免“脱实向虚”的关键。深圳的工厂可以迁出，但不能离开深圳都市圈。东莞是深圳制造业外溢第一选择。

　　但随着东莞营商成本越来越高，土地越来越少，深圳还需要有第二选择。这时候，惠州就变得空前重要。惠州面积更大，相当于4.7个东莞，可以为深圳提供几乎无限的发展空间。

　　此外，从深圳都市圈地图上也可以看出，惠州事实上处于几何中心，是深圳进一步辐射河源、汕尾和粤东的跳板。

　　把“深圳+东莞+惠州”确认为深圳都市圈的主中心，显示了超前的眼光。这同时也预示着，未来深圳扩容的方向和胃口。

　　至于三大副中心，深汕合作区排名第一，河源和汕尾市中心位居第二和第三。深汕合作区为什么重要？因为这是国家在“飞地经济”上的重要尝试，汕尾的土地，交给深圳管理，当地民众转为深圳户口，这在全国没有第二例。这个实验如果成功，意义重大。

　　2、都市圈只是一个概念，实现它的最重要手段是轨道交通。因为只有轨道交通才是真正可靠的，可以保证通勤。

　　深圳在“意见”里提出，未来将在深圳都市圈规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路，此外还有1000公里快速路，这是非常激动人心的规划。

　　因为深圳目前通车的轨道交通里程，也不过400公里多一点。未来再增加2000公里的“地铁+城际”，足以把深莞惠密切连接，也足以把三大副中心和深莞惠主中心密切连接。

　　有了这些基础设施，“半小时交通圈”将真正实现。这对于提升东莞、惠州、河源、汕尾的不动产价值，将产生积极作用。

　　随着轨道交通的不断延伸，深圳都市圈将呈现多中心化、郊区化发展的新趋势，这有利于降低营商成本、增加人口承载能力，也是为年轻人提供更多的发展机遇。因此，意义极为深远。

　　3、“意见”明确提出，未来深圳都市圈将“创新城际住房合作机制，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接”。

　　众所周知，深圳土地狭小，人口密度超高，人口增长速度较快。未来5到15年，估计将有500万左右的深圳人必须住到临深片区去。

　　深圳官方也明确提出，未来将在东莞、惠州、中山等地购买土地，建设政策性住房。而且深圳已经在东莞拿了一块土地，开始了“异地建设保障房”的尝试。

　　“创新城际住房合作机制”，不仅仅涉及到拿地、交通衔接的问题，更涉及到教育、医疗、养老、环保等政策衔接。政府率先打通这些脉络，民间购买力就会跟上，这将极大刺激内需。也将让深圳都市圈对外部人才的吸引力大增，最终实现都市圈内城市的共赢。

　　4、大湾区、深圳都市圈为什么拥有这么强大的人口吸引力？说到底，还是因为民间经济活跃，老百姓(603883,股吧)谋生容易，区域内可以不断创造出“增量饭碗”。

　　在上述“意见”里，深圳明确提出，要“协同东莞、惠州强化临深片区产业、基础设施、公共服务等优化布局，共同打造具有全球竞争力的电子信息、人工智能等世界级先进制造业产业集群”。

　　这对于临深片区，也是重大利好。城镇化的关键，说到底还是产业。有了产业，有了新增就业机会，才会有增量人口，才会有不动产价值的提升。

　　5、在全面提升东莞、惠州地位，强化深圳都市圈内部合作的同时，深圳还提出要强化广深“双城联动、比翼双飞”。

　　具体措施包括：协同打造一批重大科技基础设施，共建具有世界影响力的国际科技创新中心。加快广州—深圳国际性综合交通枢纽建设，合力提升粤港澳大湾区门户枢纽功能。

　　深圳和广州从竞争到全面合作，发展趋势令人兴奋。未来，两个超级城市的对接点主要在南沙。事实上，今年以来南沙新盘一半都被深圳人购买，两个城市的融合已经开始。

　　6、在“意见”里，深圳也展望了跟珠江口西岸地区、汕潮揭都市圈、湛茂都市圈的合作关系，提出“促进珠江口东西两岸融合互动”。

　　可以想见，未来中山马鞍岛、珠海唐家北围，都是深圳外溢的重要地区，也都是非常有投资价值的区域。

　　深圳还提出，推动深圳汕头深度协作，支持汕头建设省域副中心城市。整体而言，深圳向东是大趋势，也是深圳的历史使命。

　　昨天，我曾在“2021年18个预测”里写下过这样的话：

　　“深圳都市圈”规划，是大湾区（2021年）最值得期待的重要文件。深圳面积狭小，所以地均经济总量、资金总量、上市公司市值和人气，都在全国首屈一指。深圳外溢能力也高居全国第一，超过北京上海，更远超广州。所以，深圳都市圈将是中国第一个紧密型都市圈。深圳“扩权”成色如何，对东莞、惠州等临深地区影响有多大，都要从这份规划来观察。这是未来大湾区房地产行业最大的题材，将会被市场充分关注。

　　从深圳“意见”透露的信息看，东莞、惠州的地位果然有显著提升。在深圳眼中，东莞和惠州的全域，已经跟深圳自己的“一亩三分地”一样，都是深圳都市圈的“主中心”了！

　　祝贺东莞，祝贺惠州！

　　相信在未来“深圳都市圈规划”里，东莞、惠州还将获得更多的利好。

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