楼市2020|济南楼市供应和价格平稳,项目分化更明显

2020年，受疫情影响，济南楼市虽有波动，但并未出现大起大落，销量表现抢眼。2021年即将到来，济南楼市会有什么不同？又有哪些变化，政策将如何调整？

济南市房地产业协会秘书长李刚:　价格将平稳　大幅下降可能性小

疫情影响也好,促销作用也罢,今年济南的房价是实实在在地“降了”,但整体来看,价格波动幅度并不大,房地产市场平稳运行。

2020年最大的优势是房地产业全面复工复产,成交规模大幅上涨的同时,价格平稳回归,没有出现大起大落。疫情使更多企业开始采取积极理性的销售策略进行低价促销。虽然今年受到疫情影响,但整体来看,房地产行业复工复产效果明显,住宅销售量大幅增长,整体价格波动幅度较小,呈现“量增价稳”的回暖态势。从建筑类型来看,绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等高品质建筑的销售受疫情影响较小。

2021年的住宅市场仍将保持平稳健康状态,预计全市新建商品住宅的价格仍将保持平稳,短期内价格会有波动,大幅下降的可能性较小。在二手房市场方面,虽然前期二手房市场的活跃度不高,影响到部分以旧换新的改善型需求购买能力,但二手房市场逐步回暖将对新建住房市场销售有一定带动作用,释放部分购房需求。

合富研究院高级分析师许传明:　明年供应量相对稳定　成交规模或降

2020年面对行业短周期的波谷行情叠加疫情冲击,国家仍然保持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调。2021年楼市政策将延续整体偏紧,注重风险风控的基调。

由于2020年上半年土地成交量较小,按照房地产开发周期预测,2021上半年商品房有效供给将低于常年,下半年将逐渐恢复,全年供应量将保持相对稳定的水平。2020年在房企降价促销下,济南成交量达到近五年历史第二高水平,表明济南市房地产需求总规模依然处于较高水平。预计2021年的市场稳定有助于减弱需求端的观望心态,但受供应规模制约,预计全年成交规模将小幅低于2020年。

受市场周期影响和市场供应规模受限等综合影响,房价下降及上涨动力均不足,预计2021年房价将保持相对平稳。受2020年土地成交区域影响,北湖、药山、经十一路等传统老城区将有大批房源供应,丰富市场供应结构,加速老城区更新提升。同时雪山、新东站、先行区等城市新区持续供应,刚需大盘持续放量,仍为楼市供求的热点区域。

在国家层面积极推动租赁住房建设的政策驱动下,济南市租赁住房建设和供应将加速。产业园区与写字楼是城市经济发展的硬件支撑,在产业发展蓬勃兴旺的背景下,产业地产在房地产开发中的占比将持续提升,成为济南经济社会发展的重要载体。

山东师范大学城市与房地产研究中心教授程道平:　改善型需求将成为趋势

住房问题关系民生福祉,近期召开的中央经济工作会议定调明年房地产市场:要坚持房住不炒定位,解决好大城市住房突出问题,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场等。表述多达二百余字,是多年来中央经济工作会议对解决城市住房问题最重视的表达,旨在促进市场结构调整,适应社会需求变化。

在持续调控政策下,我省济南、青岛两大城市楼市已经经历了两年多的降速降价调整,其他中小城市在2020年也已普遍进入楼市调整期。

展望2021年,住房需求的急躁购房欲望在悄然变化,随着国家住房新政的变化,小户型刚需房购买需求会减少,商品住房今后应以改善型需求为主,这将成为长期趋势。房地产健康发展仍需要有平稳地价作为支撑;二是商业开发配比仍需调整。2021年上半年我省多数城市楼市仍处于调整期,下半年一部分城市有望走出低谷,购房需求开始活跃。

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海:　区域、项目及企业间分化会更明显

2020年济南房地产市场呈现出整体逆势回升,局部分化明显的市场特征。受疫情影响,市场在经历了年初停摆断档后,3月下旬成交量开始逐步复苏,6月份基本回到2019年同期水平。三、四季度成交量在需求稳步释放的情况下,保持相对稳定的增幅,预计2020年全年,商品房市场规模会创2016年以来的历年新高。在目前调控大环境不放松以及融资趋紧、和“三道红线”等因素影响下,济南房地产市场住房合理需求的释放和支撑下,实现了逆势盘整,整体走势向好。

从政策层面看,2021年坚持“房住不炒、因城施策”的主基调下,支持合理的住房消费助力经济内循环和“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是首要目标。

从市场层面看,2021年在商品房供应规模稳中有增的情况下,预计市场会继续保持平稳健康的发展态势,但区域、项目以及企业间的分化会愈加明显。此外,受疫情影响,开发企业和购房者在产品品质、科技赋能、物业管理以及购房和生活理念等方面都发生了较大变化,未来这些认知的变化也会潜在影响市场的产品诉求和预期,相信济南市场未来会有更多优质的项目和产品呈现出来。

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