康佳集团“反哺”华侨城

  当代置业(HK:01107)、华侨城集团和卖电器的康佳集团有了交集。

  12月24日，当代置业发布公告称，通过其间接全资附属公司重庆绽蓝置业，以2.57亿元的价格，向康佳集团收购重庆程达18%的股权，一个月前，当代置业通过附属公司当代节能，以2.75亿元的价格向江西君健实业收购重庆程达49%股权。两笔收购完成后，当代置业将持有重庆程达67%股权,并控股该公司，另33%股权由康佳集团持有。

  另一笔收购，与上述操作如出一辙。11月24日，当代置业通过其非全资附属公司当代绿色置业，以1.3亿元向康佳集团收购了重庆康佳置业18%的股权，两个月前，当代置业通过附属公司当代节能，以3.52亿元向深圳人间花海收购重庆康佳置业49%股权。两笔收购完成后，当代置业同样拥有了重庆康佳置业67%股权，另33%股权由康佳集团持有。

  两笔“镜像”收购，不是巧合。据公开资料，重庆康佳置业目前持有重庆市璧山区地块土地使用权，总占地面积约为133,334.8平方米；重庆程达置业通过子公司重庆朗恒置业持有另一块重庆市璧山区土地使用权，总占地面积约为198,120.78平方米。当代置业有意将两个地块合并为整体项目开发。

  不对等的收购

  两个收购，当代置业分成了四笔操作。收购前，两个项目分别由康佳集团持股51%，江西三陆康集团持股49%。上文提到的江西君健实业、深圳人间花海均为江西三陆康集团子公司。

  当代置业先从江西三陆康集团收购49%，再从康佳集团收购18%，对两个项目公司持股比例均增至67%。为什么是67%？IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，股东拥有67%的股权，意味着对公司的绝对控股权，只要不涉及需要全体股东一致同意的事项，它都拥有决定权。至此，当代置业已经完全掌控了两个项目的开发权。

  不过，四笔交易的成交金额与持股比例，似乎不成正比。

  比如，在收购重庆程达时，先以2.75亿元收购49%股权，后以2.57亿元收购18%股权，时间仅相差一个月。据公开资料，重庆程达子公司重庆郎恒置业拿地金额为10.4亿元。

  为什么会出现这种不对等的情况？收购前，重庆程达49%股权由江西三陆康集团持有，该公司由两名中国商人陈军耀及陈祥林各持有50%股权。

  乐居财经查询获悉，江西三陆康集团成立于2004年，是一家集房地产开发、工程施工、实业投资与贸易、金融服务、新能源开发于一体的综合性民营企业。旗下地产项目，与康佳集团关系密切。除重庆程达、重庆康佳置业之外，还通过子公司越飞房产，收购康佳集团旗下康鑫健康产业发展有限公司51%股权。

  江西三陆康集团的对外投资中，包括宜春经济开发区汇金小额贷款股份有限公司、宜春农村商业银行股份有限公司等涉金公司。

  IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，一般情况下，项目公司通常会采取小股大债的资金结构，而资本金之外的资金缺口在通过股东借款解决时，各股东持股比例与股东借款比例并不必然相同，有些股东股权占比少，但提供借款更多。所以，在股东转让项目公司股权时，转让价格实际为“净收益”，而净收益等于总的转让价格减去对应债务，导致转让价格和股权比例不对等。

  江西三陆康集团或许在项目公司中承担了更多“借款”功能，康佳集团实为引资。

  康佳集团地产往事

  康佳集团接触地产业务，得益于大股东华侨城的帮助。2001年开始，华侨城就帮助康佳集团接触了自身房地产业务项目，彼时每年均获得数千万房地产投资收益，有些年度甚至与家电主业利润不相上下。到了2007年，彩电业开始重新洗牌，康佳集团家电业务增速放缓，而2007年又是中国房地产的巅峰时期，康佳集团决定正式涉足地产开发。

  期间康佳集团也有多次拿地行为，2010年康佳集团以3.42亿元拍下昆山两块共计36.7万平方米的地块。此后2013年，康佳集团又为自己新总部的设立4170万拿下了光明高新园区东片区的地块。

  但在此之后，康佳集团却因地产业务与华侨城产生嫌隙。2017年，康佳集团通过以69.8亿元卖出原总部70%的股权，当年康佳的净利润高达50亿。但症结就出自于总部这块地的出让。康佳集团认为自己可以独享这块地的开发权，然而华侨城集团公司与深圳市政府有关部门签订用地协议并交纳地价款的时就包含了这块地。两方的对于地块的纷争导致项目的停摆，最后纷争结束于以康佳和华侨城集团建立合资公司共同开发。

  2018年，康佳向华侨城集团转让了昆山康盛51%的股权后，业内也称康佳此行为或与华侨城已重修旧好。今年以来，华侨城运营情况不佳，曾多次甩卖旗下资产，康佳集团转让项目股权，回流资金，似有“反哺”之意。

  柏文喜分析称，康佳集团通过项目转让回笼资金、改善报表，按照权益比例，华侨城基本面也能得到改善。

  当代置业的扩张

  红线新规压顶，各房企都在出售旗下资产降低负债，或是合作拿地开发降低成本。此前当代置业就多次与其他企业合作拿地开发。

  对于文中两个公司的股权的收购，当代置业花费超过10亿元。两个项目公司分别对应着重庆市璧山区的两个地块，两个地块相邻，总面积达33.15万平方米。当代置业在公告中表示，鉴于两个地块的位置及用途，收购该等地块为公司提供良机，增加于中国重庆市物业市场的组合，为股东带来更多投资回报。当代置业急于在年底购入开发权，这璧山区到底特别之处？

  璧山区是康佳集团布局光电技术产业的战略重心。康佳集团曾与重庆市璧山区政府签订合作协议，拟在重庆市璧山区建设重庆康佳半导体光电产业园，力争重庆康佳半导体光电产业园项目在璧山区总投资达到300亿元，一期项目总投资力争达到75亿元，确保5年内总投资不低于50亿元。据悉2025年，璧山区将实现科技型企业达到2000家，高新技术企业超过400家。

  当代置业收购的重庆康佳，正是康佳(重庆)半导体光电产业园配套住宅的全资开发主体。当代置业是看准了康佳集团对于此科技园区的后续的潜力，目前，重庆康佳的项目重庆当代城MOMΛ已经上线，参考价格还在确定中。

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