西安楼市再次收紧,开发商精装交付必须公布装修品牌、型号!

继提高二套房首付之后，昨日，西安又出楼市新政了！

原文如下：

各区、县住建局，各开发区住建管理部门，各房地产开发企业、房地产经纪机构：

现将《西安市商品房销售信息公示管理规定》印发给你们，请严格遵照执行。

西安市住房和城乡建设局2020年12月23日

西安市商品房销售信息公示管理规定

第一条为进一步规范商品房销售行为，保障购房人合法权益，营造公开透明、规范有序的房地产市场发展环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规，按照我市加快建立房地产市场调控“四个闭环”和“五化”管理体系的工作要求，制定本规定。

第二条西安市行政区域内商品房销售信息公示及商品房销售信息公示管理，应当遵守本规定。

第三条市住房建设主管部门负责指导全市商品房销售信息公示管理工作。

区县住房建设主管部门、开发区管委会负责辖区内商品房销售信息公示行为的监督、检查，依法查处违法违规行为。

第四条房地产开发企业、房地产经纪机构在房屋销售之日至全部房屋销售结束期间，应当遵循诚实守信、公开透明、及时准确的原则公示相关信息，秉持诚实、恪守承诺，充分保障购房人的知情权、公平交易权。

第五条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下企业信息：

（一）房地产开发企业《营业执照》、《资质证书》、客服联系电话；

（二）委托销售的，应当公示受托房地产经纪机构《营业执照》、授权委托书及联系电话。

第六条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下证件信息：

（一）《建设用地规划许可证》；

（二）《国有土地使用证》（或《不动产权证书》）；

（三）《建设工程规划许可证》；

（四）《建筑工程施工许可证》；

（五）《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》。

第七条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下项目信息：

（一）经审定的建设工程设计方案总平面图、楼幢分层平面图、立面图以及建筑密度、容积率、绿地率等主要规划设计指标；

（二）各楼幢当月工程进展及对应图片资料；

（三）车位（车库）规划配比、个数、类型、面积、位置、租售方式等；

（四）项目内设置的综合商业、物业服务用房、社区办公或活动用房、公共厕所、幼儿园等教育设施及居民养老服务等配套设施设备的位置、面积等；

（五）全装修商品房项目，应公示全装修内容、装饰装修标准及交付要求（包括主要装饰装修材料的名称、品牌、规格、型号等，提供室内设施设备的，应当标明设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级及安装标准等），并设置专门区域用于展示主要建筑材料及设施设备。

第八条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下房屋销售信息：

（一）购房流程指引。包括购房信息登记、购房资格审查、买卖合同网签备案、按揭贷款等环节所需条件、资料、时限等内容；

（二）向住房建设主管部门申报的商品房预（现）售方案；

（三）商品房买卖合同示范文本；

（四）商品房销售进度表；

（五）房屋户型图（详细标明各房间开间、进深尺寸及层高）；

（六）《西安市商品房销售明码标价牌》、《西安市商品房销售明码标价表》（含每套房屋单价、总价等信息）；

（七）测绘机构出具的房产测绘成果报告（含每套房屋建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等信息）；

（八）不拒绝购房人使用住房公积金贷款承诺书；

（九）项目设定土地抵押或建筑物抵押的，应公示抵押情况以及抵押权人同意销售的书面意见；

（十）商品房预售资金监管银行名称和监管账号；

（十一）所有驻场销售人员姓名、职务、照片（不小于5寸）。

第九条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示红线外200米内对项目可能产生废气、噪音、烟尘等影响的因素，包括公共厕所、垃圾站、变压器、通讯基站、道路、桥梁、隧道、火车站、汽车站、油气库站、危险品仓库或殡仪馆、公墓等。

第十条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示红线内可能产生废气、噪音、烟尘等影响的因素，包括公共厕所、化粪池、垃圾站、变压器、换热站、配电室、通讯基站、车库出入口、健身场所等。

第十一条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示房屋外立面造型、外连廊、管道层、烟道、天然气管道及户内梁、柱的位置、尺寸等可能影响购房人装修使用等方面的因素。

第十二条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下教育信息：

购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。

第十三条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下物业服务信息：

（一）物业服务企业《营业执照》；

（二）前期物业服务合同；

（三）物业服务收费标准。

第十四条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下政策文件：

（一）《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）；

（二）《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）；

（三）我市执行的住房限购限售等房地产调控政策、不动产权登记等规范性文件。

第十五条房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下项目信息互联网查询渠道及投诉途径：

（一）本商品房项目二维码；

（二）西安市商品房销售行为诚信平台投诉指引；

（三）项目所在地住房建设主管部门投诉电话；

（四）有集团公司的，应当公示集团公司投诉电话及其他投诉方式。

第十六条本规定要求公示的以上信息应放置在销售场所显著、醒目、便于翻阅的位置，可以采取公示栏、公示簿、查询机、电子屏幕等方式展示。

第十七条公示栏应标注“信息公示栏”字样，可采取落地架或上墙张挂等方式展现；公示簿封面应标注“信息公示簿”字样，首页注明目录、页码，并按照目录顺序将资料有序排放，置于固定位置。

第十八条《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》（或《不动产权证书》）、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》，应采取上墙张挂形式集中公示。

第十九条本商品房项目二维码应张贴在背景图上（通过西安市住房和城乡建设局商品房网上备案系统自行下载打印），以落地架形式（规格不小于80cm×120cm）置于显著位置。

第二十条本规定全文内容及西安市商品房销售行为诚信平台投诉指引（通过西安市住房和城乡建设局商品房网上备案系统自行下载打印）应以落地架形式（规格不小于80cm×120cm）置于显著位置。

第二十一条房屋销售场所、样板房应当设置在永久性建筑内。项目销售时展示的绿化、园林等景观应严格按照规划设计建造，不得采取先扩大景观建设范围后拆除的方式误导购房人。

第二十二条设置样板房的，应当在计划售楼现场或预（现）售楼盘内（即实体楼内）建造验收合格的交付样板房。

房屋实际交付标准应与样板房展示内容保持一致。交付标准为毛坯的，样板房应当以毛坯形式展现；交付标准为全装修的，样板房内摆放的家具、家电等非交付范围的设施设备，应标注尺寸大小，并在显著位置明示非交房标准。

第二十三条鼓励推进在实体楼内设置样板房，真实展现房屋户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。

对积极响应倡议的房地产开发企业，将开辟绿色通道，提前受理、审核测绘成果备案、商品房预售许可、现房销售备案等业务，加快各项手续办理进度。

第二十四条销售场所展示的户型图（模型）、沙盘模型、区位示意图等，应当严格按照规划设计和尺寸比例（标注比例尺）制作，不得采取夸大有利因素或缩小、弱化、隐瞒不利因素等方式制作与规划设计或实际不相符的图标、模型。

第二十五条采取互联网线上方式售房的，也应当按照本规定要求将需公示内容逐项在线上公示。通过VR视频等方式展示样板房的，应当真实展示房屋全貌。

第二十六条房地产开发企业应当以视频和照片方式留存销售信息公示内容和样板房装饰装修内容。照片资料选用JPEG格式，像素不低于800万，分辨率不低于3264×2488；视频资料选用AVI或MEPG-2格式，数据传输率不低于4Mb/s，分辨率不低于720×576。

第二十七条公示内容发生变化的，房地产开发企业应当及时在销售场所更新并告知购房人，同时将变化情况按照本规定第二十六条要求制作新的视频和照片资料。

第二十八条房地产开发企业、房地产经纪机构应当加强对销售人员的培训，确保销售人员熟知项目规划设计、工程建设进度及房屋销售、金融信贷、税收缴纳、不动产登记等政策及流程。

第二十九条区县住房建设主管部门、开发区管委会对未按本规定公示信息的企业，应当指导其限期整改；拒不整改的，暂停其使用商品房网签备案系统，并纳入企业信用档案。

第三十条因信息公示问题产生交易纠纷的，买卖双方应本着平等、公平的原则协商解决；协商不成的，应当通过司法途径解决。

第三十一条本规定自2021年1月1日起施行，有效期五年。

第十二条规定：房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下教育信息：购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。

关于学区、学位的问题我们曾多次给大家普及。

首先，西安现在的新房房源是没有「学位房」一说的，所有给你承诺学位的置业顾问或者开发商都是违反规定的，而且如果以后他们变卦不承认，你也很难去维权；

其次，在房子交付之前，是不划分学区的，交付之后教育部门才会划分相应的学区或者学校，而且学区和学校也不是一成不变，每年都会重新划分。

有时候买房的时候置业顾问会告诉你项目离XX名校仅XXX米，或者项目周边X公里之内有XX名校，这些都不是划分学区的依据，即便是和名校只隔了一条路，也有可能不会被划分到该校学区，望大家周知。

第二十二条规定：设置样板房的，应当在计划售楼现场或预（现）售楼盘内（即实体楼内）建造验收合格的交付样板房。

房屋实际交付标准应与样板房展示内容保持一致。交付标准为毛坯的，样板房应当以毛坯形式展现；交付标准为全装修的，样板房内摆放的家具、家电等非交付范围的设施设备，应标注尺寸大小，并在显著位置明示非交房标准。

虽然现在西安新出让的土地都要求带装修交付，但是还有一些体量比较大的项目，拿地时间早，开发周期长，所以可以有毛坯房源出售。

但是无论是带装修交付还是毛坯交付，在展示销售的时候，样板间一般都是「奢装展现」，除非是毛坯房，你知道看到的都不是交付标准，如果是带装修交付的房子，如果不主动问，置业顾问也不会告诉你某些装修装饰并不是交付标准。

举个简单的例子：某高端住宅，样板间内一个非交付标准的衣柜，据说价格100多万…

继12月1日的楼市新政之后，不到1个月，西安市住建局又一次推出新政，从政策层面来说，套在开发商头上的紧箍咒越来越紧了，这次的新政会带来什么影响？我们拭目以待。

来源：西安住建局、新地产陕西

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