实探交易大厅,年底谁在买房?

原创 房小评 中国房评报道 昨天

贝壳研究院统计测算，2020年北京二手房交易总量达16.6万套，仅次于2015、2016年。

今年最后几个月，北京二手房市场突然井喷，成交同比超过了2019年，环比上半年大幅上涨。

实际情况是怎样的呢？

12月24日，房小评专门来到北京朝阳区不动产登记大厅现场体验——不来不知道，一来吓一跳。

座无虚席

为了让大家直观感受现场的火爆场面，先上图！

北京朝阳区不动产登记大厅现场

“哪位年轻小伙子给这位老师傅让个座？”保安搀扶着一位上年纪的老大爷走上前，随即有个小伙子站起来，把座位让给了这位老大爷。

房小评放眼看去，现场座椅数量够多，但是能够坐着的，基本都是老人、妇女和小孩儿。

来过户的青壮年男子，要么拿着证件在复印机前排队，要么就站在角落刷手机。许多穿工装的年轻男女，脖子上挂着中介公司的工牌，穿梭在客户和办事大厅的各个窗口之间。

这个场面，堪比北京地铁早高峰。

如果说还有哪个场面能与之相比，那就是上半年股市火热时，在证券公司营业厅排队开户的人潮。

数据反映出来的市场回暖是比较抽象的，来现场感受的市场回暖却实实在在。

房小评咨询了朝阳不动产登记中心的一位工作人员后了解到，最近1个月，这里每天接待办理的业务量都在1000人次以上。

房小评随后也去丰台、房山不动产登记中心进行了走访，虽然这些区域交易量也明显上升，但是相比之下，还是朝阳的场面最为火爆，不由得让人感慨“朝阳群众不差钱”。

“买卖双方的热情都很高，很多买家几乎不还价就签约，”一位房产中介的工作人员对房小评表示：“从11月份开始，市场购买情绪开始推动成交，二手房成交量明显放大，尤其是学区房。”

这位中介工作人员专门负责帮客户跑腿办过户手续，最近比较辛苦，经常加班到半夜。

一位卖房人告诉房小评：他的房子从挂牌到售出仅用了不到一个月，比预想的快了很多。

“之前在芍药居看上的三套学区房，不到一周两套都卖掉了，市场太火了，的确出乎意料，”另一位买房人透露，他是为了孩子上学买的学区房。在朝阳区，比较好的学区房是陈经纶学校划片的珠江帝景及附近小区，以及人大附朝阳分校划片的小区。

人大附中朝阳学校小学部招生范围涵盖的京承高速以西社区，包括芍药居北里社区、芍药居社区、高原街社区都是现阶段成交的热门区域。

芍药居二手房覆盖了一二三居各类产品，单套总价从450万元到860万元。而周边同样进入人大附中朝阳学校划片的还有太阳宫四大神盘：太阳公园、红玺台、丰和园和火星园，二手房挂牌单价都在11万元/平米以上，总价更是1000万元/套起。

芍药居附近的二手房单价在6.5-8.5万元/平米不等，既有公房、商品房，还有经适房，而且板楼、中高层板楼、塔楼种类繁多，可选余地很大。

有消息称，仅芍药居北里一个小区，今年的二手房交易量就突破了280套。

市场的回温，让很多家庭重启了换房提升居住品质的计划。诸葛找房二手房挂牌数据显示，北京约有18万套二手房处于挂牌状态。

年底谁在买房？

房小评查阅了近3年北京二手房的成交数据后发现，每年年底北京都有一波翘尾行情。

但是，今年的翘尾行情不同于往年。前两年年底成交的多是单套总价在500万元以下的刚需房，而今年年底成交的多是单套总价在700万元以上的改善房，这些房屋多在朝阳区，另外还有带着优质学区资源的东西城、海淀的学区房。

“今年二手房的交易量比前两年有小幅的回升，并不是来自于购房政策的放松刺激，而是家庭换房需求和对教育资源需求的表现，”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：“年末市场表现比较好的是中心城区，带有较强教育资源的片区。这两年北京适龄儿童数量不断创新高，家长对好的教育资源需求强烈。”

此外，国外热门留学目的地的疫情持续，也加剧了国内学区房需求的升温。就读国外的学生，很多已经返回国内，而之前计划让孩子走国际教育路线的家长，很多也回归到应试教育中，为了孩子的学习一掷千金。

中指数据显示，北京市11月商品住宅（不含保障性住房）销售套数达到8885套，销售面积97.83万平米，销售额427.51亿元，同比去年分别增加约24%和94%，并创下了近一年以来的最高值。

进入房住不炒的理性置业，供需关系较之前发生了很大变化。之前靠炒作区域概念提升销量的项目成交明显“退潮”。而拥有学区、便利交通和商业配套的项目，去化速度明显提升。

许小乐表示，北京二手房交易的放量与上海类似，今年流动性充裕的环境中，有房家庭的改善性换房需求强烈。

今年北京、上海的土地成交价格节节攀升，北京不限价土地的供应比例提升，也带动了房价的上涨预期。

比如，北京分钟寺豪宅地块6.7万元/平米的楼面价，直接让单价不到10万元/平米的壹亮马项目迅速去化。

从目前看，不考虑疫情的外部冲击，明年一季度北京二手房市场有望继续保持升温态势，价格温和上涨，区域之间的分化仍将持续。

国家统计局近日发布的70城房价数据显示，11月份，北京新房市场环比下降0.1%，二手房市场环比上涨0.5%。

新房市场的价格下降与北京以限竞房为主的新房市场降价促销，相关开发商加速出清库存有关。

与2019年相比，今年市场受疫情影响面临的最大挑战在于销售周期的压缩，以往可以用12个月完成的指标被压缩到8个月甚至更短的时间内完成。

以至于今年年底无论是新盘还是在售的老盘，都愿意拿出一些额外折扣或者特价房拉动整体销售业绩。

此外，新房销售价格的下降已经到0.1%的级别，说明北京今年新房房价已经筑底。

看北京最近几年的房价走势图就会发现，过去两年都是小阳春稳一下，然后下跌，但是今年到了“金九银十”房价还是稳稳的，并没有重复前两年的走势。

“冰山数据”在“金九银十”的房价观测中表示，北京15个区中有11个区处于横盘或微上涨的状态，73%的区都跌不动了。

在新房降价促销、房住不炒的氛围下，北京楼市价格出现大幅波动可能性不大。潜在的价格波动已不再是消费者入市时机选择的核心因素。

而近三年开发商已经完成产品上的提升，市场比选范围更大，也使得刚需买房人能够更容易找到理想住宅。

加上市场升温的传导效应，成交的放量最终会对房价产生积极向上的影响。对于刚需型客户，今年底及明年都是较好的入市时机。

而对于开发商来说，二手房市场流通活跃是新房售房的好时机，他们不会错过明年一季度的机会。

相关知识

实探交易大厅,年底谁在买房?
宜昌不动产交易登记网上服务大厅上线 商品房交易和登记全程网办
揭秘：上海排队离婚为买房？真相是……
上海排队离婚为买房?真相是……
网传上海离婚人数激增是为买房,真相如何?
上海排队离婚为买房? 官方:不存在网传加快办理现象
突然爆火!实探南区刚需大盘,珍惜均价8000多买房的机会!
旭东说房:镜湖3月成交暴涨,谁在买房?
爆哭!探盘银川城北知名神盘,实探后惨遭“打脸”!
深圳新房代持大起底：谁在购买？谁在代持？