2021年，如何在楼市中完美逆袭？

　　本文授权转载自公众号柯谈地产观（ID:lincokk），作者为柯谈，首图来自壹图网。

　　年底了，楼市新闻铺天盖地的都是摇号抢房、报团涨价、连年阴跌、政府救市、取消限购等琐碎消息。

　　在这些毫无关联的冷热分化的点状事件背后，我相信绝大多数人根本没有意识到，现在我们的楼市政策已经走到了一个重要的窗口期。既不是7月24日座谈会之前的楼市宽松期，也不是7月24日座谈会之后的楼市抑制期。

　　宏观的调控政策已经暂时休憩，只剩下各地的小打小闹而已！所以，此时大家感觉不到调控的存在。其实，这就是典型的楼市政策窗口期。

　　接下来春节前后的这段时间非常关键，2021年是重复今年先扬后抑的走势，还是让阴跌的城市维持现状，我们必须时刻警惕、拭目以待。

　　越是在风平浪静的时候，才越要时刻准备着随时逆袭！

　　1

　　众所周知，今年的上海量价齐升，热度显著。新房销量出奇的好，二手房也是快速的消化。疫情之后的5-7月份二手房每月成交2.8万套，8月成交3万套，9月成交3.1万套，10月成交2.8万套。

　　贝壳找房显示，目前整个上海挂牌可售的二手房只有区区5万套，按照月成交近3万套的速度来算，从纯理论上讲，上海消化掉这些库存只需要2个月。

　　如果你体会不到这个挂牌量的可怕之处，就来和其它城市对比下：重庆17万套、天津14.7万套、沈阳14.5万套、成都13.5万套、郑州11万套、南京10.4万套、苏州9.9万套、哈尔滨9.9万套，武汉9.7万套、西安9.6万套。而以上这些城市的月成交量是严重低于上海的。

　　所以，上海现在的状况就是：消化速度极快，但是库存严重不足。除了一些歪瓜劣枣之外，像点样子价格又合理的房子根本不愁卖。

　　我今年年中组建了自己的抵押贷款业务团队，从业务量上来看，国庆节开始到现在的四季度，咨询办理上海抵押贷款的访客爆发性增长。

　　其实，我想说两点：一、绝大多数人还是后知后觉的，只有看到房价明显上涨了，才会行动，极少数人会在启动前就开始布局。二、目前上车还来得及，因为上海将会出现明显的年底翘尾行情，明年的小阳春也必定更加火热。

　　2

　　今年7月份开始，楼市大涨的城市都陆续出台了调控政策，没有一个漏网之鱼。

　　结合今年收紧调控的城市和统计局70城的房价数据来看，新房或二手房房价同比去年涨幅超过8%就会迎来调控。

　　统计局数据显示：2020年9月，全国70城新建商品住宅价格同比去年上涨4.5%，二手住宅价格同比上涨2.2%。70城平均房价年涨幅都没有超过5%。虽然这个70城数据是低于实际涨幅的，但至少可以作为中央和地方政府决策的信号。

　　11月16日，厦门发布《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》规定在十四五期间新房房价年涨幅不超过5%。其实在这之前深圳东莞等城市也都有限定5%的房价涨幅。

　　问题已经很明确了：一座城市的房价年涨幅5%是被允许的，但是超过8%就会迎来调控！

　　高层无数次的强调过要让房价涨幅与GDP增速和人均收入增长保持一致，而目前我国GDP和人均收入增长都是5%左右，所以房价上涨5%就是非常合理的。

　　很多人一直有个误解，说大会一直在强调“稳房价”，其实，这个“稳”绝不是让房价零增长和负增长，而是要让房价稳定在5%左右的正增长。

　　一套500万的房子，每年涨25万是合理的，一套1000万的房子，每年涨50万也是合理的。

　　而房价多年横盘和持续阴跌才是不合理的，所以，2021年，我们会看到更多楼市疲软的城市会出台政策鼓励住房消费，大家拭目以待吧。

　　3

　　最近，北方有三个城市蠢蠢欲动的救市。

　　先是11月18日哈尔滨放风说将要发布《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，主要涉及公积金购房政策的放宽，对公寓产品的按揭贷款放宽以及政府鼓励奖励开发商打折促销去库存。

　　紧接着又有传言说“郑州市户籍要放宽购买第三套、外地户籍放宽购买第二套”，天津也有消息说“符合天津产业发展的外地职工，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格”。

　　哈尔滨是实锤，但郑州天津都官方辟谣了。其实这种事，从来都是无风不起浪，大家懂的。

　　我认为，近两年来持续阴跌的一些北方大城市比如天津、郑州、济南、青岛、石家庄、太原等，极有可能在今年年底或者春节后，逐步适当的松绑楼市，刺激消费，提振经济，给楼市去库存。

　　这些城市，如果力度小不要动手，如果涉及到首付降低、税费打折、覆盖面大的针对非户籍人士限购松绑，那么务必要及时入场抄底。不见兔子不撒鹰，如果没有实质性的大尺度政策出台，千万不要出手接盘。

　　4

　　上周楼市最火的事件无非就是深圳网红豪宅华润城润4近万人摇号抢1171套房，开盘均价13.2万/平，户型为 99-195平，而润3二手房目前挂牌价是18.1万/平。即便买到最小的99平户型，也可赚500万。润4打新的这段时间，整个深圳乃至全国的炒房界都为之疯狂不已。

　　虽然深圳已经开始实施新房摇号积分制度，并且倾向无房家庭，但是据我所知，这次润4的摇号人群中通过代持和众筹的炒房客不在少数，甚至有我认识的一些房产大V参与其中。

　　从去年开始，成都就一直都是万人摇号的重镇，今年更不例外。所以11月24日，成都出台了《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》优先保证无房户和棚改货币化居民购房。

　　但是我想说的是，这次深圳润4的打新狂潮，成都的摇号新规，和今年下半年杭州南京出台政策保证无房户优先摇号，这些都根本无法杜绝千人摇、万人摇的局面。

　　因为，说白了，这一切都是限价惹的祸！

　　2018年全国新发明的新房限价政策，在统计数据上是漂亮了，房价不涨了，但是刚需买房难度却是越来越大了。因为在金钱的诱惑之下，有钱人挣钱的招数要远远多于穷人。

　　没有限价倒挂，没有巨大的利润空间，谁会绞尽脑汁去摇号打新。看似倾斜无房户的政策，最后很多都是便宜了炒房客。

　　楼市调控中，限购、限售、限离、加税都可以，但唯独就是不能限价，价格扭曲了，市场就会扭曲。想要市场公平公正，就要消除套利空间。

　　最后，遵从我的职业道德，我想奉劝大家：限价倒挂新盘，必须买。改变不了这个社会，就要学会享受这个社会！

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　　我国大城市的限购政策，确实非常严格，但是限制你买房的，其实根本不是限购，而且你有没有钱！

　　房票的选择，务必要按照以下优先顺序来使用：配偶的房票，安全；直系亲属的房票，靠谱；亲戚的房票，简单；朋友的房票，谨慎；借房票代持，避免；合资众筹买房，危险。

　　六个钱包并不可耻，你的目标应该是先用尽六个钱包，未来再用尽六个房票！

　　6

　　当一座城市潜力热点板块的新房认筹率爆表，千人抢房、万人抢房频现时，如果你始终无法中奖，那么接下来你要赶紧做的是，立刻在此板块内入手次新二手房。

　　因为抢不到新房的人很快就会外溢涌向周边二手房，二手房的成交量和价格会明显上涨。上海的前滩、大虹桥、大宁都是如此。

　　所以说，如果新房屡摇不中，千万不能贻误时机，赶紧入手周边二手房才是明智的选择。

　　7

　　这段时间我仔细整理了上海链家今年10月相比于1月二手房价涨幅超过20%的小区共24个，发现一个重要规律：绝大多数都是学区房！如下图：

　　图源：一房一万

　　就拿涨幅第一名的乐山四五村老破小来说，虽然对口的是菜小虹桥路小学，但是对口初中是教育强区徐汇区公办前两名的徐汇中学和南洋模范初级，摇号二选一。在上海小升初今年第一年开始实施公民同招、民办摇号的背景之下，上海的家长们慌不择路，不敢博民办，只能抢菜小的学区房，毕竟将来初中是top2。

　　不止上海，今年南京和杭州的学区房涨幅也非常可观，主要也是由于公民同招，民办摇号政策的实施，家长们纷纷回归公办买学区房。

　　所以说，我们的楼市是典型的政策市，政策的一举一动最终都会影响到房价的涨跌。

　　我想警告大家，假如未来你所在的城市，一旦出台公民同招、民办摇号的政策，切记出台第二天必须开始着手买学区房，越快越好，因为很多城市都已经证实这是个推高房价最强的动力。

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　　放开三胎和彻底取消计划生育政策是大势所趋，而且，我国各城市其实已经逐渐告别了住房短缺的年代。

　　所以，未来功能齐全的改善性住房才是社会的主流。因此，假如你投资房产需要长持的话，必须考虑5-8年之后接盘侠的实际需求，而决不能用现在的眼光来做出选择。

　　那么，我的建议非常明确：除了学区房这种功能性房产之外，要坚决抛弃两房。

　　一线城市的中小户型三房、二线城市的大户型三房四房、三四线城市富人区的大平层将是未来最热销的产品。

　　想要你的房产涨的快、更好卖，以上原则一定要遵守。

　　9

　　这段时间，各地烂尾楼层出不穷。想想这些中招的人，真的可怜。对绝大多数百姓来说，碰到一次烂尾楼，基本上这辈子就很难再翻身。

　　其实，彻底避免烂尾楼的最好办法就是直接买二手房。但是在很多中小城市，大家都有新房癌，甚至于像重庆、成都这种强二线，大家对二手房都是嗤之以鼻。

　　那么，在想住新房的情况下，如何避免买到烂尾楼呢？

　　一、买你耳熟能详的大牌开发商的楼盘。万科、金茂、融创、华润、恒大等。如果这些开发商都烂尾了，那楼市就是彻底不能做了。

　　二、买前期开盘小区已经交付入住的楼盘。一期的口碑好，那么二三期就不愁卖，房子好卖，开发商才不缺钱，品质才能有保证。

　　三、不知名开发商进驻新城市(300778,股吧)的第一个楼盘，谨慎购买。这种开发商的融资渠道不清楚，开发贷杠杆有多高不清楚，开盘销量如何不清楚，是否是打一枪就跑路不清楚。几百上千万的房子，还是谨慎为妙。

　　四、除了知名大房企以外，国有大型企业下属的房企开发的楼盘，比较有保障。这种房企也许并不擅长做产品，但是财力有保证。他们赚钱都是靠垄断，而不是靠卖房。有政府撑腰，有垄断行业背书，烂尾的可能小极小。

　　五、有的城市是地下工程结束就可以预售，有的城市是楼建到1/3就可以预售，还有的城市是封顶才可以预售，其实，这些都是扯淡。房子就算全建好，通不了水电气照样是烂尾。

　　所以，现房销售才是最可靠的。敢于现房销售，并且交房即交证的城市，才是靠谱的城市。

　　六、直接买5年内房龄的次新房，这个是最有保证的。房子和新房一样，又有产证。物业负不负责，小区维护如何，房屋质量如何，外墙有没有脱落，业主有没有维权、车位够不够，绿化有没有破坏，所见即所得。

　　买房不是赌博，不要把命运交给唯利是图的开发商。

　　10

　　不出所料，蛋壳公寓也爆雷跑路了。蛋壳今年一月在纽交所上市，旗下共有40万间房间，是中国最大的长租公寓品牌之一。这种规模都会跑路，可见长租公寓的生意有多难做。

　　据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业多达107家，爆雷时间发生在今年的企业占比近四成。

　　我去年就在原创文章里说过：房东不要把房子租给长租公寓，房客不要租长租公寓的房子。

　　今天我再强调一次：2021年，房子租给长租公寓的房东，把房子收回来；租长租公寓的房客，尽快退租。找大牌连锁中介带看，直接和房东签租赁合同就可以了。

　　也许个人房东每年会涨一次租金，但是所有风险都是摆在明面上的，你有知情的权利和主动选择的权利。不像长租公寓，只有卷款跑路了，你才成为最后的知情者。

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　　人，经常会在正确的事情和容易的事情之间做抉择！这就是人性的弱点。

　　很多粉丝后台咨询我问题，其中有相当数量的人，他们并不是不知道该如何做，而是逃避，不敢下决定。

　　比如上周上海一位年轻妈妈纠结万分的问我：是选择福外+建平的双学区600万一房，还是明珠A单学区500万两房。我会明确建议她买600万的双学区一房，孩子读书问题一次性解决，未来不用再折腾换初中学区，房价增值快，未来好脱手，但是她总怕将来多校划片房价会跌，而且月供有压力。

　　我的宗旨就是只负责告诉你正确的东西，不会建议你自认为容易的事情。

　　很多事情其实都是在启动前焦虑纠结、犹豫不定。但是如果从理智上讲属于正确的事时，千万不要多想多纠结，更不要故意找一些不重要的客观理由来给自己做借口。

　　明智的办法就是直接动手开始做，事情一旦开始了，你就会沉浸其中，精力都会放在解决具体问题之上，不会再焦虑纠结了。而且一旦开始做，你就会被动的被事件本身推着前进，会增加很多动力。

　　我看过太多怕麻烦、怕出事、怕规则、怕未知、怕风险的人，无数次的错过房价大涨的例子。其实不仅买房，做任何事情都是如此。

　　我特别信奉一句话：你只有非常努力，才能看起来毫不费力！

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　　11月25日，高层在《人民日报》发表了一篇署名文章《加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局》，原文如下：

　　“房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　高层把房地产和“投资”、“消费”、“民生”、“发展”深度捆绑，其实，已经再一次的表明了房地产行业举足轻重的支柱地位。

　　从监管上来看，我们的所有房地产调控政策其实都是一种泡沫保护的政策。这种政策既有好处也有坏处。

　　好处是永远不会让楼市泡沫破裂，不会引发社会问题；坏处是会给百姓一个强烈的信号，政府必定会给楼市托底，房价永远会涨，因为民众从未尝过泡沫破裂的滋味。

　　如果你看透这点，那么你就会明白未来楼市的趋势。

　　从本质上讲，楼市根本不是经济的晴雨表，而是政策和货币的晴雨表。

　　编辑：陈霞 丁媛

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