扫货地产债“老司机”潘政给中小房企指了另一条路

  香港无愧于“投资者天堂”的称号，只要心思活络点，总能找到生财之道。

  整个12月份，以泛海前缀打头的两家香港上市公司——泛海集团及泛海酒店都在忙着卖出佳兆业的美元债。前18天里，卖出了约2.74亿美元，赚了2700多万港元。

  经常有人把这两家公司误认为是泰山会大佬卢志强旗下的企业，实际上，它们属于一家香港开发商，实控人名叫潘政。

  潘政在今年3月份的美元债暴跌中一战成名。3月初开始，他通过旗下公司买入恒大的美元债，越买越跌，越跌越买，从95折买到了58折，一直买到10月份，花了不下20亿港元。

  出身地产行业的潘政对高息美元债情有独钟。今年上半年，他的财务投资总额达到了164亿港元，其中超过9成是内房股的美元债，除了佳兆业、恒大，还有花样年、融信、当代置业、明发集团、金轮天地、佳源国际等公司的高息美元债，年利率都在10%以上。

  当时看起来是火中取栗，不过现在一算账，这可是一笔好生意。上半年，泛海集团12.62亿港元的收入中，财务投资贡献了超过11亿港元，净利润高达8.84亿港元，净利率近70%。而他买入债券的正主们，不少净利率还没自己发的美元债利息高。

  如今的房地产行业主题词是“活下去”。尤其是在楼市调控的打击下，中小房企被扼住了命运的咽喉，土地和资金这两个最核心的要素都更难以获得，没有了发挥的余地，生存举步维艰。

  潘政给中小房企指了一条明路，换个思路，把投资买地的钱拿去扫货地产债。哪怕是一家在市场上已无多少竞争力的小房企，也能逆袭成头部房企的投资者，赚得盆满钵满。

  地产“老司机”潘政的

  美元债情结

  早在1984年，潘政创办了泛海集团，在香港经营地产业务，并于1991年上市，两年后在广州番禺开发了内地的首个地产项目，1994年拿下了北京一个住宅项目，此后又陆续在深圳、上海等地拿了项目。

  话说，内地的房地产市场化发端于上世纪80年代，1998年住房商品化改革之后才进入飞速发展期，发展初期整个房地产模式都是向香港学的，所以潘政绝对称得上地产老司机。

  不过，泛海集团在行业内只能算是个寂寂无名的小开发商。这家公司深谙港派房企的囤地升值大法，2008年收购的通州项目，至今还在卖，2011年与人合作投资的上海项目目前也还未清盘。此外，泛海集团在香港、加拿大还有少量商住项目，同时持有五间位于香港的酒店。

  虽然做了36年的地产商，但是今年上半年，泛海集团来自物业销售的收入贡献为零，超过八成的收入都是财务投资实现的。截至2020年9月30日，泛海集团持有约164亿港元的财务投资，其中71.62亿港元是由泛海酒店持有的。在这个投资组合里，97%为上市债务证券，2%为上市股本证券以及1%为非上市投资。这些上市债务证券主要是内地房地产公司发行的。

  从公告来看的话，今年这一整年，泛海集团的主要经营工作就是买卖各大地产商的高息美元债。有些是在一级市场参与认购的，有些则购自二级市场。例如，2月份的时候，该公司以发售价认购了两笔当代置业的美元债，总额为2970多万美元，这两笔债的利率分别为11.8%、11.95%。6月份，泛海集团又斥资1000万美元认购金轮天地票息高达14.25%的债券。

  二级市场的投资就更多了。3月份，该公司买入了金轮天地2022年到期、年利率为12.95%美元债，花692万美元买到了面值1065万美元的债券，相当于65折。花样年利率12.25%的美元债也是在3月份抄底买入的，1530万美元的面值打了77折，购入成本约1178万美元。

  做了36年的地产商，如今潘政旗下的泛海系实际上是一个披着地产商外衣的资产管理公司。

  “火中取栗”

  背后的债权生意

  让潘政名动一时的是他对恒大美元债的大手笔投资。今年3月份，在疫情、原油价格战和美元流动性紧缺的三重夹击下，地产美元债跌出了股票市场的走势，低至七折、六折，乃至五折的内房股高息美元债比比皆是。

  香港的投资机构说，房地产美元债因为流动性好、收益高、业务相对清晰，一直以来都是外资基金、私人银行客户的心头好物，在流动性缺失的情况下，反而成为率先被基金砸盘的品种，债券出售引发价格大幅度下挫，价格下跌又引发抛售行为，导致恶性循环。有业内人士表示，其实大部分内房股还是比较安全的，投资人只要不是用杠杆买，基本没有爆仓风险。所以，那段时间，香港债市就是一副遍地黄金的感觉，30%以上收益率的房地产美元债一抓一大把。

  于是，有钱的大开发商忙着回购自己家的债券，有钱的小开发商也忙着抄底大开发商的债券。潘政自3月9日就出手了，通过泛海集团和泛海酒店两个平台，各自以95折、94折的价格分别购入了恒大面值1000万美元的债券。这个价格显然是买在了高位，因为在那之后，恒大的美元债价格一路下行，潘政也不断补仓，7折、8折的价格都买过，还抄到了58折的底。从4月份开始，恒大美元债的价格开始止跌回升，但潘老板还在继续买，一直买到了10月份，已公布的最后一笔交易价格已经回升到了9折。

  据不完全统计，截至目前，潘政今年至少花了20亿港元在许家印身上，财大气粗得很。无奈潘政此前名声不显，以至于一些不明真相的群众直接把功劳归到了内地的泛海控股身上，大呼“卢志强是许家印的好兄弟”。

  公开渠道查不到太多的个人信息，外界只知道他掌握着一个家族企业，两个儿子都在泛海集团担任执行董事，姐夫冯兆滔担任主席一职，他自己是行政总裁兼董事总经理。香港有传言说潘政是许老板朋友圈中人，也有人说，其实这就是正常的商业行为，毕竟恒大的美元债一直都是很多机构的买卖重点。

  很难追溯潘政是什么时候动了投资内房股美元债的念头，只知道早在2008年，泛海集团就有接近9亿港元的财务投资了，到了2013年投资额度增加到了42亿港元，其中有六成是债务证券。此后财务投资的方向进一步明确，2016年71亿港元的投资中，八成是上市债市证券，其中大部分是内地开发商发行的。

  众所周知，房地产行业的利润越来越薄，苦心经营一年下来，大公司要达到10%的净利率都很勉强，亏损、破产的小房企更是数不胜数。所以，潘政其实是给广大中小房企指了一条明路，自己做地产不赚钱，可以买大公司的地产债、当头部房企的债权人啊，一年妥妥十几个点收益，还没有什么风险，何乐而不为？

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